一个失地农民的上访

　　张德发今年45岁，看上去比实际年龄要苍老，他的上访之路已经走了8年。

　　张德发的上访起因是土地。和成千上万的失地农民一样，几年前，他所在的村庄和土地一起被征用，如今是一大片高楼华厦。

　　作为近郊农民，2002年，张德发所在的西安市长安区郭杜街道办东五桥新村，和其他4个村庄一起被整体拆迁。从那时起，数千亩土地“易主”，先是由集体转变为国有，再由政府转让给开发商，“张德发们”所得到的只是每亩2.5万元的补偿款。

　　这是一笔怎么算都“划不来”的账。

　　村里平均耕地是每人1.3亩，张德发和妻子两人的耕地大约3亩，征地补偿下来也就是6万多元。他家原来是自建的房屋，拆迁后，他所在的村庄被迁移到附近，倒是住进了整齐划一的二层楼房，可住进来要补差价，原来的房子每平方米平均补偿了200元，新房子的价格却是每平方米400元。就这样，他总共交了约7万元后，终于住进了楼房。此时，他发现自己除了频频发生质量问题的这座小楼外，已经一无所有。

　　让他们疑惑的还有，明明签订的协议里是每亩3.9万元的补偿款，到了他们的手里却成了2.5万元。另外的1.4万元，说不清道不明地被截留了。

　　张德发和几个村民代表开始上访，可就在上访的路上，又发生了怪事。征地后村里留下来的约14亩“保命田”，在2005年的一天，突然被某楼盘圈住，盖起了住宅。

　　而这14亩地是如何被出让，以什么价格被出让的，村民们并不清楚。

　　因为这些“糊里糊涂”的土地问题，张德发每年都会去北京上访两三次。在多次上访没有结果之后，这个倔犟的男人越发固执，他说，就是砸锅卖铁要把上访之路坚持下去。

　　张德发的遭遇决非孤例。曾有人调查，近年来，全国的上访事件中，40%与土地有关；全国范围内，因土地征用引起的群体事件也屡有发生。

　　依靠土地生活的农民，却无法在涉及他们的“身家性命”时发出自己的声音。“土地乱象”愈演愈烈，通过各种名目的征地而使农民与农村愈发穷困的事实，已引起了国家高层的重视。

　　不能让农民“光身子进城”

　　“土地是农民的命根子。”在中国，数千年来，“耕者有其田”都一直是治国者的理想。今天，当新一代的农民开始走向城市，城市化的进程席卷更多的乡村与土地时，对明晰土地产权、建立现代土地产权制度的要求，已经很紧迫了。

　　普遍认为，中国的第一轮“土地革命”通过土改，将土地分给了个人。但其后，人民公社将土地再次变为国家所有。因为违背了基本的经济规律，到1978年时，农村经济已经濒临崩溃，最终，安徽凤阳小岗村的农民冒着“杀头”与坐牢的危险，实行大包干，开始“单干”。由此发端的家庭联产承包责任制，激发出了千百万农民的热情，为改革开放的成功奠定了坚实的基础。

　　但当历史走到今天，由于城乡二元体制的对立，城乡贫富差距越来越大，农民种地的收入再也不能满足他们的生存了。

　　“种一亩包谷，秋播一次300元，一袋复合化肥现在要卖235元……”家住西安市长安区马王街道办大原村的袁义善掰着指头算账，结论是“划不来”。

　　以种麦子为例，一亩地的投入要在400元，如果风调雨顺，打下来400公斤麦子，除去投入也就能挣个200元左右。如果加上人工，只能是刚够本。

　　“种地不划算”，这已经是许多农民的共识。在今日中国，多数乡村的农民，青壮劳力大多都外出打工。在袁义善所在的村子，30%的青壮男劳力都外出打工了。他们打一天工，有的一天就能拿100块钱。

　　今年8月28日，农业部部长孙政才在向全国人大常委会作《国务院关于促进农民稳定增收情况》的报告时指出：城乡居民收入比已扩大到3.33∶1，绝对差距达到9646元，为改革开放以来差距最大的一年。

　　正因为这样，不少村庄都成了“空心村”。“农民进城租住在条件恶劣的房屋，在家乡的宅院每年只能住15天。”

　　这样的现象并不少见。而农民进城之后，必然造成一些土地的撂荒。

　　在许多地方，农民私下的土地转包很频繁。但在这些转包中，双方都轻视了土地的价值。在甘肃天水某村庄，一亩地的转包，一年只给150元。

　　土地不再为农民提供安身立命的依靠。但他们又有什么呢？他们对土地只拥有承包使用权，而不能流转。对宅基地，他们也只能使用，因为那也不是他们的财产。因此农民所有的财产，只是服务性收入，而没有财产性收入。

　　他们即使在城里舍出性命打拼，面对城里人都要望之兴叹的高房价，许多人最终只能回到乡下。而土地，依然不能养活他们。

　　然而，他们所珍惜的土地，很有可能还要面临资本的虎视眈眈。正如评论者所说：“对庞大的中国资本市场来说，农民只是旁观者。”“让农民‘光着身子进城’是不公平的！”陕西省社会科学院研究员杨沛英接受本报采访时认为，此次三中全会，应该会在土地流转、保障农民利益方面做一些制度设计。

　　他还认为，现在一些地方试行的让农民以土地入股、参与分红的尝试，都很值得关注。

　　从土地流转破题农村改革

　　9月30日，胡锦涛视察安徽凤阳小岗村，承诺土地承包制度不会变，并表示会赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。同时，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。

　　一系列信号表明，执政党将从土地问题入手，从土地流转等制度设计上破题农村改革的问题。

　　长安区农民袁孝成也期盼着十七届三中全会的召开。他希望全会的精神能帮助他打赢因土地承包权问题引起的“官司”。

　　1999年，和长安区（当时的长安县）许多农民一样，袁孝成和村委会签订了土地承包合同，期限是30年，他同时拿到了土地承包合同书以及土地承包经营权的证书。但2007年，村上为了留机动用地，强行收回土地要重新发包。袁孝成所在的小组30多户人家，有27户村民不同意。但“胳膊扭不过大腿”，袁孝成和另外一村民将村委会起诉到了法院。如今，案件历经多次审理，正在西安市中级人民法院等待二审。

　　国家赋予自己的承包权怎么能这样遭受侵害？袁孝成相信自己是有道理的，他期待着本次三中全会之后，自己的诉讼案件能有一个圆满的解决，并且期待着自己的土地能发挥出更多的价值。

　　除了耕地，农民的宅基地产权，以及近年来常见的“小产权房”，也期待着在产权方面有一些更明晰的说法。

　　2007年，西安市民刘女士购买了一套“小产权房”，地段在西安市西郊。80多平方米的房子，价值12万，平均价格也就是每平方米1000多元。虽然没有房产证，但刘女士愿意“冒这个险”。因为对参加工作不久的她来说，购买正规商品房的成本实在太高了。

　　显然，“小产权房”因为没有经过政府征地的程序，政府没有获得利益，却符合农民的利益，但小产权房的尴尬处境至今没有解决。

　　农民的宅基地也面临着这样的问题。宅基地可以使用，但不能流转、买卖。有专家建议，应该让农民获得对宅基地完整的物权。“农民一旦对宅基地拥有完整的物权，就能使住房从死资产变成活资产，农民成为有产者，将提升农民走向城市的经济能力；而城乡能形成统一的土地市场，价格信号全面发挥作用，为城市人享受乡居生活并将资金带入乡村疏通渠道；而市场信号一旦发挥作用，就将从根本上杜绝农村宅基地的浪费，空心村中的空置宅基地会重新得到有效利用。”学者李津逵说。

　　无论如何，新一轮的“土地革命”有望在本次三中全会上破题。或许有一天，农民因为身份而遭遇的歧视，将被真正的市场经济所改变。

　　“大中城市住宅价格随时有崩塌的危险，在住宅价格尚未充分调整前，保险资金应当坚决回避。”在日前的清华大学经管学院学术报告会上，中国人保资产高级研究员凌秀丽亮出了她所在团队针对房价的最新研判。

　　这个结论发表在保险资金投资不动产“开闸”前夜。正在修订的保险法草案中拟首次允许保险资金涉足不动产。而此前国际知名销售代理机构戴德梁行的报告显示，中国楼市资金缺口高达3000亿元，因此，渴求资金的楼市将求救的目光一度投向保险资金。

　　不过现在看来，保险商投资房地产业的“钱途”几乎一片黑暗。凌秀丽所在的团队认为：“在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。”以北京为例，2007年每个家庭可支配的收入是6.6万元，而四环内房子均价是每平方米1.84万元，房价收入比是27.8倍。即便是六环外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。而联合国和世界银行所认为的房价收入比在3倍到6倍是合理水平，如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。

　　“中国房价未来的下跌空间将是惊人的，将远远超过目前很多机构的预测。从世界经济运行史上住宅价格泡沫破裂的基本规律来看，未来几年，中国住宅价格下跌50%是完全可能的”，凌秀丽说。因此，最乐观的结局是：在未来10年内，中国的住宅价格将下跌。如果住宅价格以快速下跌的方式调整，“水分”挤干之时才是投资机遇到来之时。

　　对此，外资保险巨头苏黎世金融服务集团首席投资官沈文天(Martin Senn)认为这个观点过于悲观，“就中国整体经济环境而言，中国房地产市场的跌幅可能不会如此巨大。但无论如何，保险公司有必要分散风险，减少损失。”

　　9月30日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛专程前往安徽省，考察农村改革发展情况。在滁州市凤阳县小岗村，胡锦涛说：“我要明确告诉乡亲们，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。同时，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。”

　　胡锦涛的讲话体现了中央推进农村改革的坚定决心。为此，本报专门邀请了农村问题权威专家，对讲话进行全面解读。

　　专家简介

　　曾业松：中央党校教授，20多年来潜心探讨农民、农村、农业问题，为中央决策提供了许多重要信息和参考建议。

　　牛凤瑞：中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员、中国城市经济学会副会长，发表《中国三农问题求解与城市化》等论文10篇。

　　解读一

　　各种流转模式都可探索尝试

　　牛凤瑞：土地承包经营权流转实际上对农民具有类似社保的作用。农业适度规模经营客观上会伴随城市化工业化进程需要，一部分农业剩余劳动力将向城市非农领域转移，城市往往难以很好地解决进城务工农民的社保问题，依靠土地承包经营权流转收益将同样履行进城农民的社会保障功能。

　　总书记提出了允许以多种形式流转土地承包经营权。其实，各地都有了一些尝试。当前，广东省正积极探索农村建设用地上市流转。武汉“两型社会”建设更是提出了土地向优势产业流转，农民以地为股，经集体转让获稳定租赁收益。重庆、成都在城乡统筹时，采取了以土地承包经营权入股，将农业用地集中到龙头企业和种植养殖大户手中，实现土地的集约化经营。农业用地改为城市用地，对征地动迁的农民采取现金补偿+股份补偿的方式；集中配置宅基地等非农用地资源，把更多的非农用地释放出来。

　　各地都有不同的情况，只要不改变农地根本用途，不损害农民利益，各种土地承包经营权的流转模式都可以探索尝试。

　　曾业松：值得提醒的是，有个别地方采取强制手段强迫农民转让土地承包经营权，甚至随意改变土地用途，这应该引起各级政府的高度重视。中央应当重申土地承包经营权流转不能改变土地所有性质，不能改变土地用途。

　　不改变土地所有性质是为了维护农民的合法利益，不改变土地用途是为了守住耕地红线，确保国家粮食安全。

　　解读二

　　土地流转要尊重农民话语权

　　曾业松：许多农民对土地流转感到茫然，一是不熟悉法律政策，二是无法预知土地增值效应，因此不敢把土地承包经营权流转出去，使得流转率较低。

　　举例来说，在经济发达的一些地方，有农民与企业签订了土地承包经营权流转合同，按当时的土地产出效益为基数确立了补偿标准。但随着土地不断增值，而农民不能分享土地增值的收益，往往引发纠纷，甚至发生严重的冲突。

　　农民在流转过程中基本上是弱者，他们缺乏必要的合同法知识，缺少对土地升值的预见性，甚至缺少话语权。因此，我们要完善土地流转制度，提供多种流转方式供农民选择。一方面要尊重农民意愿，尊重农民话语权；另一方面要合理评估土地价值，增强合同的科学性、严肃性，既保证农民能够分享土地增值的收益，又能保证土地转让期间的稳定，发挥土地规模经营的效果。

　　解读三

　　合理置换是农民脱贫出路

　　曾业松：政府征地与土地流转是完全不同的两个概念，前者可以改变土地用途，而后者则必须农地农用。工业化、城市化必然占用土地，保证国家粮食安全必须严格保护耕地，土地制度改革中，必须探索一条满足工业化、城市化建设用地需要与保护耕地政策相协调的新途径。其出路在于：一是继续实行土地占补平衡政策，二是继续实行严格的节约用地制度，三是改革完善征地制度，规范政府和企业征地行为。政府除了公益事业需要征用农民土地外，不得以公益的名义，也不得以其他名义征用农民土地，然后进行招拍挂，从中获得高额土地差价收入，侵占农民土地利益。

　　牛凤瑞：目前农村居民点占地4亿亩，许多农民的住房方式都造成大量土地的浪费，如果将富余人口迁入城市住高楼，大量宅基地就可以还原为耕地，可以弥补因城市化需要而占用的农村耕地缺口，因此，通过合理置换方式，在满足城市化需求，加快农村脱贫同时，也保护了耕地红线失守的尴尬。

　　解读四

　　土地承包经营权将更有保障

　　曾业松：上个世纪80年代初期，中央规定土地承包期为15年。1993年中央作出决定，原定的土地承包期到期后，再延长30年不变。去年颁布的物权法再度明确承包期届满，可以继续承包。

　　现在，总书记的讲话再明白不过地告诉我们，农民的土地承包经营权将更充分，更有保障久。土地的承包权关系到农民的生存，是农村最大的民生问题。总书记的讲话和即将召开的十七届三中全会将进一步推进农村土地改革，完善土地制度。这是一项顺应时代发展要求、顺应民心民意的改革举措，体现了科学发展理念。

　　另外，如果能够适时地把有限期的土地使用权改为永久的使用权，也就是把承包制改为永包制。虽然只是一字之差，但却具有深远的历史意义。

　　昨日，在媒体报道SOHO旗下两酒店系违规改变用途的消息后，潘石屹迅速在网上表示，这两家物业的违法违规系公司自查时发现，此后将改为酒店式公寓。其实去年已有对上述物业改变用途是否违规违法的疑虑，而在“更佳的经济价值”面前，错误是否及时更正就显得耐人寻味了。

　　昨日本报报道，因为违规将住宅用途的物业改作酒店经营，潘石屹旗下两家酒店物业“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”停业。潘石屹昨日在网聊时表示，上述两家物业的违法和违规是SOHO中国自查时发现的。他表示，SOHO中国一旦在工作过程中出现疏漏，发现错误，会及时更正，并向社会作出说明。

　　自查违规

　　潘石屹称，SOHO中国在2007年聘请专家对公司已经发生的业务进行审查，看有没有违规、违法和违背政策的地方。审查过程中发现“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”两个项目虽已取得政府颁发的酒店经营执照，但部分土地的用途和实际用途不符。

　　SOHO中国及时向有关部门反映了这些情况，并申请变更这两个项目的土地用途。但最终土地用途变更的申请未获批准，因此公司决定终止这两个酒店的经营，改为合规的酒店式服务公寓的方式经营。

　　潘石屹说，SOHO中国历来的原则是：把所有的问题都放在阳光下，坚持用公开、开放的方式去处理一切问题。“阳光和公开是我们健康发展的有力保证。今后我们会更加严格要求我们自己。公司所有业务都必须有律师和法律顾问严格审核，要让每一项业务严格遵纪守法，把我们公司所有的发展和行为纳入到法律和政策的保护之下。”潘石屹这样承诺。

　　他同时称，工作过程中出现疏漏，发现错误会及时更正，并欢迎全方位监督。

　　与招股书自相矛盾

　　而在2007年9月发布的招股说明书中，潘石屹却是另一种说法。

　　“本公司的意向一直是兴建符合土地使用权证列明土地用途的住宅单位。事实上，住宅单位已兴建，仅就博鳌凯宾斯基而言，约59单位已初步售出……，倘两个项目的单位持有为饭店作投资用途，将可带来更佳经济价值。”

　　“严格而言，经许可的业务范围或不能纠正不一致土地用途的问题，以及彼等对土地的规则的诠释并非毫无疑问……”

　　显然，潘石屹在改变住宅用途为酒店时，对上述行为是否违规，并非毫无怀疑。只是“认为可根据有关工商管理局给予批文经营饭店管理业务，决定继续经营该业务。”

　　潘石屹表示，未来将以“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”作为酒店出租。

　　在奥运会期间，“长城脚下的公社”接待了来自世界各地的客人，并得到了各地游客的好评。《华尔街日报》甚至将“长城脚下的公社”列为北京奥运期间Party得分最高的一家。

　　值得注意的是，两次央行降息都同时对公积金贷款利率进行下调。以5年以上公积金贷款为例，上次下降0.09个百分点，这次下降了0.27个百分点。

　　据上海公积金管理中心发布的消息，若以公积金贷款10万元30年期新老利率的等额本息还款方式比较，此次降息后的总还款额由196124.40元减至190188元。

　　复旦大学一金融专家向记者表示，降息对楼市来说是好消息。近期，各地争相为公积金贷款“松绑”，由此从降息中受益的群体不小。

　　据他分析，由于二套房贷政策实施仍较为严格，不少地方政府在新出台刺激楼市的政策中，放宽了公积金贷款政策。例如，南京的“20条新规”中明确“拟出台提高公积金额度、省内异地申请住房公积金贷款的有关政策。支持市民提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买政策性住房。”

　　据了解，常州、无锡的公积金贷款政策也有变化。常州开放公积金异地贷款，允许外地人可凭公积金贷款在常州置业。与此同时，常州的公积金贷款最高限额由30万元调整为40万元。无锡取消了去年实施的限制公积金贷款购买第二套房的政策，且各档次的最高贷款额度均提高5万元。

　　“在银行贷款门槛未降的情况下，公积金贷款‘松绑’，成为地方政府活跃楼市的政策”，上述金融专家对记者说。他认为，公积金贷款的覆盖面扩大，及贷款利率下降，构成了双重利好，有利于鼓励楼市消费。

　　但记者注意到，上海等大城市的公积金贷款没有新的变化。在去年9月，上海对购买第一套自住住房的家庭最高贷款限额由以前的30万提高到50万元，超过15%的贷款申请家庭受益，明显提高了户均贷款额度。

　　美联物业副总经理丁伟对记者说，两度降息增强了客户信心，明年三四月楼市回暖的可能性越来越大。

　　据分析，由于一手住房商业贷款的需求度较低，一手住房购买对公积金贷款更为依赖。公积金贷款的“松绑”，使开发商直接受益。而对银行来说，若楼市继续不活跃，其业务进一步“挤向”二手住房贷款。

　　不过，不少业界人士对房贷的前景并不看好。由于楼市市场前景存在争议，购房者的房价下跌预期，远远超过降息所节省的房贷成本，使目前的市场仍难以回暖。

　　当众多房地产商将上半年低迷的成交量寄希望于“金九银十”的时候，从深圳、广州到上海、杭州，房价“迫降”潮由南至北蔓延，连北京楼市也彻底松动。

　　“北京楼市进入到调整期，房价下调、成交量减少、房地产商资金量日渐紧张等”。中信证券研究员王德勇说道。

　　惨淡的“十一黄金周”

　　上半年的低迷成交量之后，9月份和10月份是原本是楼市的“黄金时段”，每年“十一黄金周”期间均会出现供销两旺局面。但是，在楼市走势看跌的大背景下,今年北京楼市“十一黄金周”交易量大面积萎缩。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，北京“十一黄金周”期间交易量同比下降72% 。9月29日到10月4日期间，北京商品住宅期房签约量仅有412套，日均签约量69套。“十一黄金周”期间只有9月29日的签约量超过100套，其他几天的商品住宅期房签约量均不及百套。此签约量比今年春节及“五一”等的签约量均有所下降，比去年“十一黄金周”的签约量更是大面积下滑。统计数据显示，去年“十一黄金周”期间住宅日均签约量为246套，今年则比去年同期下降了72%。

　　各家房地产商为了回笼资金纷纷出台降价政策，然而降价幅度似乎并未使冷淡的市场有所回暖。

　　远洋地产在售的五个项目都有不同程度的折扣，折扣最大的当属远洋山水三期——远景阁。远景阁曾一次性推出100套100—147平方米的二居和三居特价房，最低折扣达到惊人的6.3折，原来均价16000元/平方米的房子打完折约11000元/平方米左右，足足降了5000元/平方米。

　　位于管庄附近的远洋一方也打出8.5折的优惠，但是据知情人士透露，虽然折扣打的不少，但是成交量依旧很低。

　　此前曾有媒体一度爆出万年花园的楼盘疯狂打折至4.8折，然而万成花园售楼处的一位工作人员却对此说法给予了否认。

　　逐渐减少的成交量使房地产商们的资金链瞬间紧张了起来。

　　遭遇多次流拍

　　与去年开发商疯狂高价买地行为形成鲜明对比的，是今年北京市场所遭遇的土地流拍。

　　10月8日，大兴康庄限价房一期用地在北京市国土资源局拍卖厅遭遇流拍，当时参与投标的三家房地产商分别是北京京南住房开发公司、北京住总房地产开发公司、北京大兴城镇建设综合开发公司，由于这三家公司报出的投标价格均低于招标底价，因此最终流拍。

　　这已经是北京第三块流拍的限价房地块。

　　“现在已经很少有圈地的房地产商了。”中信证券研究员王德勇告诉记者，“房地产商资金链紧张，而且也由于房地产商自己就不太看好目前的市场，因此今年流拍现象很普遍。”

　　来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近50％都是以底价成交收场，更有10％左右的土地遭遇流标流拍。

　　房地产商购地热情降低，而且受到宏观调控政策及第三季度奥运相关限制措施等因素影响，北京市房地产市场主要指标出现下降趋势。根据北京市统计局，国家统计局背景调查队9月19日发布的消息，１至8月，北京房地产开发投资呈现自2004年以来首次负增长。

　　1至8月，北京市完成房地产开发投资1025.3亿元，比上年同期下降3.4%。其中，8月份当月仅完成房地产开发投资68.7亿元，与上年同月完成159亿元相比，下降了56.8%。

　　会有次贷隐患产生吗？

　　去年８月份美国次贷危机全面爆发，延宕至今已14个月之久。这场危机肇始于美国房市泡沫破裂，并随房市继续向下探底而呈逐步升级和扩散之势。越来越多的人相信中国的房地产特别是住宅市场存在大量泡沫，房价的不断下跌是否会引起美国式次贷危机？

　　今年上半年，银监会主席刘明康在接受媒体采访时曾说过，中国不会产生美国式次贷危机。中央财经大学金融学院教授、证券期货研究所所长贺强教授也在接受记者采访时认为，中美情况不同，中国不会产生美国式次贷危机，但是要注意风险。

　　并且他认为整体的情况并没有下跌，只是深圳有些下跌，其他几大城市房价还在涨，但是有房无市。去年和今年上半年涨幅比较大，即使目前在跌，也跌不到去年的水平，但是要防范跌幅过大，否则对银行将产生进一步的风险。

　　“到了2008年，全中国的房地产开发商集体缺钱。在缺钱却又没有别的出路的情况下，只能被逼无奈走到价格战这一步了。”这是soho中国董事长潘石屹博客中的一句话。

　　成交量的不断减少是否真的要走向“价格战”？贺强认为，现在就看房地产商能不能挺得住了，现在贷款利率下调，如果房地产商能挺过去还行，挺不过去价格就要下跌。

　　很多房地产商在寻求政府“救市”，在等待银行和政策“松绑”，以帮助房地产商们过冬，但是王德勇认为“无论政府救不救市，对于楼盘的价格都要跌，至少要下跌20%-30%”

　　9月底，由上海绿地集团打造的江苏第一高楼、世界第七高楼在南京顺利封顶，与此同时，南京市《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》出台。

　　楼市火热时看中央调控，楼市低迷时看地方政府救市，似乎已成为房地产市场这几年的一个“规律”。到南京迈出救市大步时，已经有包括沈阳、河南、西安、常州、重庆、成都、福州、厦门、长沙、石家庄等众多城市不同程度出手。

　　不过，记者采访中注意到，开发商对此反应普遍谨慎。南京本地排名前列的房地产企业有关人士坦言，目前的根本问题是整体经济环境下的信心不振，地方政府的相关措施不可能从根本上扭转局面。

　　地方救市：发挥最大政策空间

　　爱建证券研究报告指出，市场调整仍将持续，政策干预将择机而动。房地产行业的产业链条长、关联产业多，一旦房地产业发生大的变动，影响巨大。目前的问题不是政府会不会进行市场干预的问题，而是何时、以何种方式进行市场干预的问题。

　　南京市房产局副局长郭宏定在政策新闻发布会上透露，四季度国家包括各级政府可能会出台“相关方面的政策”。这些措施对市场肯定会产生正面影响。本报记者从南京当地一些房地产企业了解到，此次南京相关楼市政策酝酿多时，也曾对一些主要的房地产企业进行调研和沟通了解情况。

　　在多数南京本地业内人士看来，与今年此前众多已经出台相关救市措施的地方相比，南京20条新政涉及的各方面措施，几乎已经把地方政府权限范围内可以利用的政策空间全都发挥了。

　　综观各地政府市场干预方式，一般是：协调金融部门适度放松银行信贷，尤其是优质企业的开发贷款和改善性需求的二套房贷款政策；增加居民收入水平或进行购房补贴(包括财政补贴和购房退税等)；政府出资购房，作为廉租房或经济适用房房源；引导舆论，改变市场预期。

　　但是，开发商并未因此大松一口气。降价促销、快速回笼资金依然是各家房企的核心思想。南京某楼盘的一位销售人员告诉记者，公司只希望政府政策能够起到一定促进成交的作用，能够多卖出去一些房源。

　　开发商最关注地价

　　“在目前的情况下，减少供应压力、促进市场交易将是后续政策的着力点，但在房价仍然过高的情况下，我们对政策能否救市持谨慎态度。”长城证券明确指出，政策向房地产大幅倾斜意味着继续吹大泡沫，宏观经济也将在未来面临更为严峻的考验。

　　事实也证明，地方政府救市，效果有限。年初以来，已出台所谓救市政策的城市，效果并不明显。

　　就在国庆黄金周结束第一天(10月6日)，不少外地媒体报道，新政出台后第一周，南京市场成交依然冷清，其中新政第一天10月1日成交0套。

　　值得注意的是，南京市房产局新政策发布次日紧急向本地主要媒体发出的新闻稿强调，“日均成交量不再下滑，逐步上升，市民消费信心正在进一步恢复”。房产局提供的数据显示，今年“国庆节”7天长假期间，南京市共认购商品住宅652套、6.87万平方米，日均认购93套。该局预计，今后一段时期，政策实施效果才能在较大程度上显现出来。

　　不过，煎熬了近一年的开发商，反应相当谨慎。另一方面，开发商们对地方政府“救市”的期望还远不止这些。

　　“政府能出的牌基本上都出了，但我们最关心的问题不在其中，就是政府土地出让底价会不会调整。”上述南京本地排名前列的房地产企业有关人士坦言，开发商资金回笼难只是一方面，另一方面，政府未对土地出让底价做明显调整，地价依旧居高不下，令多数开发商无力也不敢购地，不少房企面临后续无地可用的窘境，为长期发展埋下了隐患。

　　在这轮政府机构改革中，最为引人关注的是被称为上海第一大局——拥有23个处室，执掌土地审批大权的房屋土地资源管理局被拆分，其房屋管理或与土地管理分离，土地管理方面或与规划局合并。

　　“房地局职工大会已经开过了，房地局翻牌成为住房保障房产管理局，以后就侧重住房保障这块了；土地和规划局合并。”一名上海房地局系统人士告诉记者。至于交易中心则独立，归在建委下面。

　　消息来源并指，房地局机构撤并的时间表是，今年年底，市级改革完成；一年的过渡期后，到明年年底，区里的改革完成。

　　不过，记者就此向上海房地局办公室核实，未得到明确回复。

　　房地分家

　　据知情人士透露，此次房地分家的具体方案是房屋管理方面单独出来，土地管理则和规划合并，加上2008年4月刚刚挂牌成立的国家土地督察上海局，从此，上海的土地管理将改变以往房屋土地资源管理局一家说了算的局面。

　　现在的房屋土地资源管理局是一个相当庞大的机构。其分管的职能包括全市房屋、土地、地质矿产、住宅发展和建设、房地产市场、住房制度改革和住房保障实施，涵盖了从土地征用、划拨、交易转让、储备管理、房屋开发管理等整个流程上的所有环节。

　　其土地利用管理处负责上海全市的土地使用权出让、租赁、交易工作，因手握土地大权被称为“上海第一处”。2007年初，该市土地利用处处长朱文锦和前房地局副局长殷国元相继出事，即被认为和房地合一缺乏监管的模式有关。

　　“现有的房地合一模式导致土地出让批租的权力过于集中，缺少监管，审批和监督集中于一个部门，导致对某些土地违法案件查处不力是土地监管的最大障碍。”上海市研究房地产制度的专家如此表示。

　　正因如此，近几年来，中央在加强土地管理的行政思路下，将土地与房屋管理的职能分开成为行政机构调整的方向。

　　目前，我国的大部分省市都是房屋和土地分家，比如上海周边的南京市，分别设立房屋管理局和土地管理局，杭州等城市同样如此，而将土地和规划合并的做法则不多见。

　　据业内人士介绍，国内大部分地方土地和规划职能分开，但是在浦东，前些年就已经成立了浦东新区综合规划土地局，将土地和规划合并，“浦东的试点可以借鉴。”业内人士表示。

　　但是业内人士指出，自1995年市房屋土地管理局成立以来房地合一，并把主要土地权力下放给区县，规划系统也一度权力下放，后来规划部门把主要道路、街道等规划权收了上来，但房地部门土地权力等一直没有收。土地和规划如果合并后如何统分职能，这是一个问题。

　　2004年底，国务院下发《关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》，其主导思路是省以下国土资源局实行垂直管理，省级国土资源主管部门则强化监管职能。此次上海房地分家，颇符合此思路。

　　据记者了解，此次机构改革不独市级机构层面，市级机构改革完成后，区县亦将展开改革，区县的房地分家则被认为是更彻底的加强土地监管之道。

　　“土地出让批租的主要权力在区县，有很多土地的情况市局很难全面掌握，而区县政府可能只顾局部利益，对某些土地违法案件查处不力，甚至自身存在土地出让批租方面的不妥办理，这是土地监管的最大障碍。”相关人士介绍说。

　　尚非垂直管理

　　根据2004年，国务院《关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》的精神，其核心是各地将土地资源单独管理，最终目标是中央部门统一垂直管理。但是就此次机构改革的思路来看，尚未一步到位实现垂直管理。

　　事实上，关于房地分家的说法由来已久，2006年底2007年初，上海市政府曾就房地分家的方案在小范围内征求过意见，当时的思路是分立房屋管理局和国土资源局，国土资源局实行垂直管理。但是随后，2006年11月，国土资源部宣布即将成立国家土地督察上海局。

　　“现在的思路是审批和督察分开，督察一块实行垂直管理。因为如果将整个土地资源局垂直管理的话，相当于将整个土地审批的权限上收，这是地方政府很难接受的。”业内人士表示。2008年4月29日，国家土地督察上海局已经在上海正式挂牌。

　　据记者了解，目前，国家土地督察上海局和上海市正在探索土地管理新机制的试点，目前，《共建保障上海科学发展土地管理新机制的试点方案》已经被国家土地总督察办公室和上海市市政府常务会议审议通过，据悉，上海对新增建设用地将实行全过程监管。21世纪经济报道

　　业界权威人士预计，继央行下调存贷款基准利率和存款准备金率、暂免征收存款利息税等货币政策出台之后，针对楼市进行松绑的一揽子财税政策可能会逐渐浮出水面。

　　楼市或将逐渐松绑

　　受美国金融危机影响，连日来，世界各主要央行纷纷出手救市。10月8日，国务院及央行出台了两项重要政策：暂免征收存款利息税，下调存贷款基准利率及存款准备金率。“这些政策的出台对我国楼市是重要利好。”10月9日，一位地产界权威人士在接受记者采访时表示。

　　种种迹象显示，楼市当前的低迷态势已经引起国务院及有关部门的高度重视。值得一提的是，早在国务院及央行10月8日出台上述两项政策之前，分析人士便已预料本周央行将有所行动，提振楼市信心。

　　华尔街金融危机源自美国楼市迅速降温所形成的次贷危机。有鉴于此，管理层格外关注楼市也在情理之中。实际上，在国庆前夕，有关部门就已经开始秘密行动。

　　9月24日，国务院总理温家宝在纽约与美国经济和金融界人士举行座谈时表示，中国密切关注美国政府和金融界为稳定国内金融市场所采取的一系列重要措施，并表示中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定。这是中国高层在美国金融危机发生之后的一次重要表态，同时也传达出了一种信号。

　　9月16日，由国家税务总局、国务院研究室有关负责人联合组成的调研小组召集全国工商联房地产商会及部分地方房地产商会在国务院第二招待所举行了一次秘密会议，据参与本次会议的知情人士对中国经济时报记者透露，会议重点讨论了改革土地增值税的内容。来自甘肃、江苏以及上海等地的房地产商会代表和地产大腕任志强、潘石屹出席了本次会议。

　　记者从另一位知情人士处得到证实，“国务院确实正在调研土地增值税改革”，同时这位知情人士还表示，“第二套房政策也在考虑之中”。而另有知情人士称，国家发改委、住房和城乡建设部以及银监会也参与进来，给楼市松绑成为其中心内容。

　　开发商“逼宫”的结果？

　　从去年十月楼市降温以来，楼市成交持续下滑，特别是银根持续紧缩，打击投机炒作的“第二套房政策”出台，楼市这匹疯狂的犟驴才逐渐恢复理性，但开发商日益感到房子难卖，日子难过，资金链普遍吃紧。土地增值税的征收也是让开发商头疼的问题，受去年以来土地增值税清算影响，开发商利润空间受到挤压，以上海复地集团为例，仅去年上半年便少赚了78%。

　　日前，中房协曾上书国务院要求救楼市。中房协建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策，改为“适度控制”，具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。全国工商联房地产商会也曾有过类似举动。不同的是，前者通过国家发改委，后者则通过全国工商联，将书面报告提交给国务院领导。上述举动曾被视为开发商集体“逼宫”而遭到网民质疑。

　　中国房协副会长兼秘书长朱中一及全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时，对“上书救市”的说法给予否定。朱中一表示，中房协上书的立足点是保固定资产投资的稳定，建议中央有保有压。而聂梅生则认为，美国金融危机的发展已令国内经济形势发生了巨大变化，楼市调控政策应当针对这种局势做出调整。

　　朱中一指出，“第二套房政策”有必要做出调整，对改善型住房需求，如以小换大、以旧换新的购房者不宜适用“第二套房政策”，对初次购买90平方米以下的购房者，国家应给予税费优惠政策。聂梅生则告诉记者，未来的楼市调控政策不应一刀切，如对北京、上海、深圳等一线城市和中西部城市，应采取不同的调控政策。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也认为，中央对楼市的调控应坚持“适时微调，因地制宜”的原则，不能突然放松，应采取渐进式的调控。

　　对于央行等有关部门的降息及松绑政策，中国社科院金融所研究员尹中立的看法相对悲观。他表示，楼市的根本问题是百姓收入问题，不是依靠降息或简单的松绑政策就能解决。

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　　顾云昌在论坛上建议，相关部门应“重新考虑二套房政策”.

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