一边是缺钱的房企(看看那些房企的困境)，一边是投不进来的外资基金

“现在外资基金要想收购某地产项目，首先都会确定投资申请获得外管局批准的可行性，如果结汇无望或审批繁琐，一般就会停止洽谈。”美国瑞阳开发集团的副总裁刘焕章告诉记者。

从进入中国的房地产基金中了解到，这种情况并不是个例。虽然今年以来外资抄底楼市(专题)的说法汹涌，不过2006年以来的房地产“限外令”在今年也有加强，目前外资基金投资房产项目，还须越过多项管制。

抄底的诱惑

“以前我们认为国内主要是中端的住宅市场会有一定程度的下跌，现在看来别墅和写字楼等商业地产的波动浮动也较大，国内房地产市场此轮调整的幅度还是挺大的。”刘焕章认为。

在这句话的背后，是万科9月初在杭州打出了“7折”的降价销售策略，而一向坚挺的豪宅、别墅价格也有松动，恒大地产9月9日在全国13个城市也推出了“保本甩卖”的降价策略，不乏一些别墅项目。

“不过价格下降，也给基金投资楼市制造了很好的机会。”刘焕章告诉记者，现在各地政府招标或挂牌的地块，一般价格都跌到了高峰时期的7折，是收购项目的好机会，该公司的人民币基金部分，今年以来在收购地块方面就已经有了实质动作。受国内房企资金链紧张的影响，据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据显示，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。

美国一家基金的中国区董事总经理告诉记者，今年以来该基金的关注重点是二三线城市，“二三线城市的刚性需求比较大，楼市在经过一定调整后，今年还有上涨空间，介入一些中小型但资金链紧张的优质项目比较合适。”

上海一家房地产投资集团的投资经理则表示，今年该公司的投资重点，除了住宅市场外，在此轮房市(专题)调整中，还关注的是工业地产和商业地产的项目，这类项目的调整幅度不大，并且发展前景较好。

有消息称，摩根士丹利正在逆市全球募集100亿美元的房地产基金，其中约有15亿美元将流向中国市场，而黑石上半年也刚完成超100亿美元的房地产基金募集，正在中国四处活动。

额度控制？

虽然机会诱人，不过前述基金的中国区总经理告诉记者，除了去年下半年的一例投资获得外管局批准外，今年该基金看中的几个项目都因为外管局未获批准而放弃。迹象显示，今年以来，房地产行业的限外力度都在加强。

8月29日，外管局发布了一项关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知，明确规定“外商投资企业资本金结汇所得人民币资金，应当在政府审批部门批准的经营范围内使用，除另有规定外，结汇所得人民币资金不得用于境内股权投资”。虽然商务主管批准的投资性外商投资企业并不受此条规定的影响，但市场一般认为规定也将限制外资在房地产业的投资活动。

商务部和发改委则在近期先后发布了《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》和《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》，其中总投资5000万美元及以上的限制类项目由国家发改委核准项目申报，总投资5000万美元以下的限制类项目则下放到省级发改委部门核准。

“不过房地产项目5000万美元以下的交易很少，审批权的下放对外资基金的意义不大”，公开数据显示，6月份完成备案的外商投资房地产企业共153家，但7月份的数量大幅缩水，完成备案的外商投资房地产企业仅为35家。

前述基金的中国区总经理透露，其实今年以来对外商投资房地产项目影响最大的是还不成文的外汇额度控制。“像上海这样的一线城市，外管局今年就单独划分了据说200亿元的房地产投资结汇额度，所有的项目投资结汇都需要在该额度内协调，因此项目报批外管局结汇的难度非常大。”

记者了解到，受此影响，一些外资基金如果是实在看好项目的投资价值，多数会选择离岸的操作方式，通过离岸的方式在境外完成并购，并且多是在外资基金之间转让。比如李嘉诚5月份出售的上海长乐路世纪商贸广场，就是转让给了一家美国投资基金。

“或者就通过其他非正式的渠道，比如利用贸易项下的进出口交易换成人民币资金，变成内资的投资，就相对容易。”该中国区总经理告诉记者，不过这属于非法热钱流入，今年以来贸易项下的监管也十分严格，这都会影响外资进入房地产业。