复星系下两大巨头——上海复地与豫园商城在武汉房价突飞猛进的2007年合作高调拿下当地35.02亿地王，如今只得无奈面临楼市隐忧。

高级分析师李国政表示，武汉房地产市场已进入骤变期。统计显示，当地房价在去年猛涨25%左右之后，住房销售在2008年上半年同比锐减50%之多。业内人士指出，即便武汉房价一年降价25%，“仍远未触及开发商盈利底限。”

复地守望武汉寒冬

在拍下地王1年零8个月后，武汉复地“东湖国际”的工地上仍然一片泥泞，在建的7栋6层住宅房尚需等到明年5月才竣工，而不远处仍为武汉重型机床厂尚未搬迁的破败厂房。2007年1月31日，复星系下豫园商城以35.02亿高出起拍价77%的天价拿下地处武汉核心经济圈的中北路147号武重地块，至今仍为武汉历史上的“地王”。

武汉市政府相关规定指出，豫园商城须在2007年4月1日之前支付近三分之一土地出让金额约10亿元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出让金额约26亿元。豫园商城2007年3月14日公告急症其他开发商共同开发武重地块。最终，同为复星系旗下的香港上市公司上海复地出手，获得武重项目70%的权益，豫园商城保留30%的权益。

“东湖国际”相关负责人表示，地王首期楼盘将于10月底、11月初推出，但具体价格区间以及优惠措施仍在内部讨论当中。业内人士分析称，“东湖国际”项目楼面地价为3290元/平方米，将建安和管理成本核算并入后，则至少要卖到6000元/平方米以上才可能盈利。有当地地产人士透露，武汉复地仍计划将价格定在8000～9000元/平方米的区间上。

《每日经济新闻》记者在武汉调查发现，在销量一片惨淡下，当地的房价已出现实质性下行。与武汉复地仅隔两车宽马路的另一处高档楼盘已经完工，首批开盘价仅为6000元/平方米左右。亿房网发布的《2008年上半年武汉房地产数据分析报告》数据显示：上半年，武汉市平均每月成交商品住宅3417套，日均成交113套，不到去年同期的一半。

李国政表示，面对销售疲软，开发商上半年仍处观望中，但进入9月，降幅明显，“在均价已降去10%的基础上，接下来几月将是武汉楼市异常动荡的时期。”

首轮实质降价潮来临

2008年上半年万科在武汉首抛青年置业计划，一举挑动当地降价神经。

9月13日～15日，武汉万科更推出旗下6个楼盘特惠。恒大地产在当地更直接打出七五折的开盘特价。

记者在当地走访发现，各家楼盘还普遍打出“暗降”的认筹优惠，一家楼盘甚至打出3000认筹顶9万首付的优惠。

“万科上半年的降价幅度仅在5%左右，而进入8、9月之后，武汉的众开发商开始纷纷改变观望，最低打出七折的优惠。”当地房地产研究人士胡超在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

在上半年房价仍呈惯性上涨态势之后，亿房研究中心发布的最新研究数据显示，6、7、8月三个月份，武汉楼市月成交均价持续走低，房价已经开始实质性下跌。

统计显示，武汉楼市6月份价格下降0.77%，7月份下跌0.8%，而8月份当地在售的450个楼盘，成交均价为5867.42元/平方米，比7月下跌155.62元/平方米，跌幅达2.58%，下跌呈明显加速态势。

李国政表示，目前武汉各楼盘的真实成交价甚至比表面上的优惠价格更低，受制回款压力，众多新盘将陆续推出，“价格或将进一步下滑，在此前均价下滑10%的基础上，年内或将再降15%。”

开发商利润仍丰厚

暗淡态势下，相比去年“地王”频出的土地拍卖市场，武汉今年的土地拍卖变得冷清。

5月，在武汉市土地交易中心举行的2008年武汉市第二次土地拍卖会上，挂牌出让的九宗土地中有5宗流拍。而在成交的4宗地块中，只有一块土地进入竞拍阶段，其余3宗土地均以报价成交。

福星股份（000926）旗下的福星惠誉是湖北本土房地产公司中的龙头老大，福星股份2008年半年报显示，旗下房地产业务毛利率为41.87%，同比增加14%。ST道博（600136）房地产行业的毛利率则高达53.54%，同比大幅增加23.26%，半年报显示，ST道博房地产业务在营业收入在同比下降3.16%的情况，营业成本大降35.46%。

武汉中商（00785）尽管旗下的房地产开发盘量较小，营业收入仅约1432.68万，但毛利率依然高达60.86%，同比增加17.68%。武汉控股（600168）房地产开发业务上半年同样同比增加将近20%，毛利率为55.56%。

业内人士指出，尽管众多上市公司房地产业务上半年良好的业绩部分归功于2007年的良好经营情况，但账面上50%左右的毛利率足以显示当地房地产市场并未到开发商难以生存的时候。