有分析人士称，在银根紧缩下，对一向以稳健发展的房企来说，今年反而是发展的机遇。时报记者 徐凤 摄

编者按

继万科将东莞市的“地王”项目50%的股权转让之后，近日，恒大地产又传出有6个项目寻求对外合作或进行项目融资，其中就包括员村广州绢麻厂“地王”项目。据不完全统计，上海、北京、天津等城市都有不少于7块的土地在交易所挂牌转让或寻求项目合作。

业内人士认为，去年高价拿地的企业今年下半年将面临付清土地出让金的压力，在楼市趋冷、成交萎缩、供大于求的下半年，房地产企业将面临分化、重组的惨局。如果下半年楼市持续趋“冷”，资金相对充裕的房企必将通过入股、抄底等方式渗入到资金相对缺乏的企业，那么，下半年房地产市场将会上演一场“大鱼吞小鱼的大战”并非空穴来风、危言耸听。

昔日引以为傲的“地王”现正成为烫手山芋，不惜成本以低价抛地，只求换得“无债一身轻”。在这样的情况下，一些开发节奏与资金一向稳健的房企，可以轻松以“低价”拿到曾经的“地王”。业内人士认为，下半年如果楼市持续趋“冷”，不排除房地产企业会上演一场分化、重组战。

“地王”转退让土地成风

随着楼市持续趋“冷”，去年疯狂扩张的房地企业，在巨额土地出让金及资金短缺的压力下，不少轰动一时的“地王”房企不得不以转让土地、直接退地的方式图自救。

5月，东莞万科置地以500万元的价格转让了公司50%的股份，而东莞万科置地手中所持有的地块，正是一年前以14.12亿元拿下的“地王”——东莞市南城水濂村地块。无独有偶，去年多次成就“地王”传奇的恒大集团，今年屡次被曝出几大“地王”项目被挂在二手交易所上，曾以“天价”之称的员村绢麻厂地块，据房管局内部传出消息，该地块已进入收地程序。

据官方统计，上海、北京、天津等城市都有不少于7块的土地在交易所挂牌转让或寻求项目合作。业内人士认为，去年土地市场疯狂之时，一些开发商为了拿地不顾实力、不惜成本，可一旦市场形势有变，这些开发商就将为自己的不理智付出沉重代价。

土地流拍频发地价缩水

据保利地产代理数据显示，2008年上半年广州十区土地一级市场（不含工业，下同）共成功出让土地8宗，流拍2宗，底价成交6宗。总用地面积50.56万平方米，同比减少20.7%；规划总建筑面积101.62万平方米，同比减少25.9%。业内人士认为，随着市场的持续低迷，众“地王”房企除承受资金压力外，还得忍受地价缩水之痛。

不仅是广州，今年全国土地市场上“流拍”事件频发，并有从深圳等一线城市向其他二线城市蔓延的迹象。北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受媒体采访时表示，我国房地产开发商在土地储备上沉淀的资金已达1.5万亿元左右，即便以贬值20%计算，也是一个天文数字。当年高价竞得地块，如今价值严重缩水，在融资困难的今天，无疑是“地王”房企心中最痛，不管是退地赔钱还是项目转让，都会使房企的资金面雪上加霜。

资深房产专家吴定金表示，土地流拍频发、地价缩水，对于个别实力不强、资金链紧绷的中小型房企来说，“命悬一线”的说法并非危言耸听。

房企预上演分化重组战

有分析人士称，在银根紧缩下，今年一些房企出现资金链紧张乃至断裂，大多是去年过于疯狂扩张的房企，而对一向以“稳健”发展的房企来说，今年反而是发展的机遇。

天地纵横房地产专业机构董事长李霖表示，迫于资金压力，昔日引以为傲的“地王”现正成为烫手山芋，不惜成本以低价抛地，只求换得“无债一身轻”。在这样的情况下，一些开发节奏与市场比较稳定、资金一向稳健的房企，可以轻松以“低价”拿到曾经的“地王”。下半年，如果楼市持续趋“冷”，不排除房地产企业会上演一场分化、重组战。

中国奥园地产品牌营销总监罗江海表示，奥园地产一向以低调稳健的速度发展，但下半年，可能会扩大土地储备。

四大原因促使房企两极分化

有了土地却没资金开发而寻求合作伙伴，为了企业的生存不得不出让部分股份给大地产企业……目前中小地产企业的发展面临着更严峻的形势。北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾在2008博鳌房地产论坛上一份房地产金融报告显示，今年房地产市场的显著特征将是分化和重组。土地价格预计将会出现深度调整，调整幅度将会超出房价的调整。业内人士认为，形成地产企业两极分化的原因并非一朝一夕。

原因1：紧缩银根

支持房地产企业融资的三大渠道：银行贷款、预售款、企业自筹，这三方面资金来源占到企业资金来源的七成以上。然而，随着经济过热，国家宏观调控开始对整个地产行业都产生了深远影响，尤其是在紧缩银根的情况下，许多房企度日如年。

据发改委一份材料表明，我国每年约有30%左右的中小地产企业倒闭，其中有超过60%是由于融资问题得不到解决导致的。今年，受股市低迷、信贷从紧等影响，部分中小房地产企业面临资金链的断裂。融资难再次成为企业关注的焦点。

原因2：紧缩地根

土地，不可否认地成为地产商赖以生存的基本条件之一，尽管在目前资金成为地产商最大的话题之时，仍然有不少地产商在私底下寻地，以图后市的发展。手中大把地的发展商从4年前的“8·31”土地大限就一改往日历史。

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

无地、少地的境况不仅困扰着大型房企，中小发展商更是在这一夹缝中难以生存。在地根紧缩的宏观调控下，小发展商赖以生存的空间越来越小，最终只能退出历史舞台。

原因3：观望浓成交低

楼难卖，成交量低成为自去年10月以来广州楼市的真实写照。根据广州市国土房管局公布的数据，今年1~6月，全市一手住宅的新增供应量约为360万平方米左右，同比增幅超过30%；与此同时，全市一手住宅的成交面积不增反而大减43.5%，只有241.78万平方米，是近5年来的最低位。市场消化率在连续4年超过100%之后，在2008年上半年突然下降到约70%，出现了供求关系的大逆转。

供大于求，买家的选择余地大了，大发展商凭借自身的经济实力和品牌效益，出现了一轮又一轮的价格战，而小发展商却在价格中“死守”，成交量的一度下滑，让中小发展商资金回笼速度放缓，资金压力与日剧增。

原因4：运作能力受考验

任何大企业都是从中小企业发展而来的，地产专家韩世同指出，早几年在市场好、楼不愁卖的时候，一些中小企业没有居安思危，满足于手头一两个项目的开发，认为楼市永远都是“牛市”，等到宏观调控政策一来，不仅在售楼盘销售成问题，早先的地块开发资金也无处可寻。“这与一个企业的运作能力有很大关系，优胜劣汰在目前的宏观经济形势下会成为企业发展的必然规律，大企业将更为强大，不走差异化的中小企业将会走向死亡。”有地产人士表示。