本报讯（记者唐颖豪）上海房地产投资市场，仅上半年就完成11宗物业买卖，相当于去年全年的61%。但是外资的这股热情在下半年会转移到直接参与房地产开发上。

高力国际投资服务与特别项目部助理董事张小龙表示，目前已经有欧美资金在与国内开发商洽谈，很有可能在下半年看到第一例欧美资金直接扮演开发商角色。而以往更多的是，外资中的港资开发商在国内大手笔拿地开发。与港资不同的是，欧美资金开发完毕后可能直接转卖给下属的基金，而不是拆零散卖。

根据高力国际对上海地区以资产转让或股权转让（超过50%的股权转让）方式整幢收购已建成或预售在建物业进行的调研，发现这11个项目，总体成交金额已逾17.2亿美元。其中，高端住宅及写字楼项目是投资者最受欢迎的物业类型，占到总投资额的90%。从投资者结构来看，在人民币持续升值与经济相对依然强劲增长的预期下，境外机构在上海房地产投资市场依然活跃，境外机构成交项目达8个，投资金额占同期总成交额的88%。其中北美和欧洲资金占大部分。

但是，随着收购建成项目收益率下降，外资的投资兴趣开始转向开发环节。据不完全统计，3年前，收购建成项目的毛收益率在10%以上，净收益率可达7－8%。而现在，毛收益率降到7.3%，净收益率不到6%。如果直接参与开发，内部收益率有望达到20%以上。

未来，这种趋势将愈加明显。一方面是由于投资市场的竞争令投资收益率不断下降，境外投资者通过参与项目的前期开发以扩大利润空间；另一方面，国内开发商由于受宏观调控以及信贷紧缩政策的影响，也急需境外投资机构的资金支持。