“如果１／３的中国年轻人租房结婚而不是买房结婚，那么对中国房价过高的抱怨声很快就会减少。”５月２９日，在天津参加“亚洲协会第１８届企业家年会”时，万通地产董事长、素有“地产界思想家”之称的冯仑（天津万通楼盘）语出惊人，将如今中国房价高企的主要责任，“推”到了中国年轻人身上。

　　“买房结婚”导致房价高企

　　冯仑表示，中国的房价问题，不是低收入人群买不起房的简单问题，而是中国快速的经济增长以及“买房结婚”的传统观念，导致买房人太年轻造成的。

　　冯仑称，在城市化拆迁过程中，低收入者住房问题已被解决，而城市中年人群的住房也不是问题，真正对房价敏感的也正是中国房价问题的造成者——处于２５～３５岁年龄段的年轻购房者。

　　按照冯仑的理论，如今购房最迫切的，是进入谈婚论嫁阶段的城市白领，他们对房屋的刚性需求很强，“一定要买房才结婚”。不过，许多人目前收入水平尚不足以购房，因此，他们对购房预期最高、房价耐受力最差、抱怨声最大。

　　但由于这个人群均受过良好教育，在网络时代具有很大“话语权”，常常通过互联网将对房价的不满宣泄出来，使得房价成了社会的不满。中国房地产“大鳄”万科当前遇到的情况，在冯仑的演讲中被频频提到作为佐证：万科每年销售的４．８万套住宅中，八成被平均年龄３１岁的年轻白领买走。此外，冯仑拿出的一项调查显示，有６１％的年轻女性在不买房的情况下，是不会结婚的。

　　由于３０年前的独生子女政策，使得“如今６个人（夫妻双方和双方的父母）凑钱出首付，两个人一起还房贷”。他进一步解释，由于中国以家族关系来计算财富的特殊性，造成了中国人和西方显著不同的购房观念，因此“买房太早，而且要用６个人的钱买能照顾两代人的房”。

　　四大城市有房产泡沫风险

　　至于中国房地产市场的泡沫问题，冯仑的看法比较乐观。他表示，从整个中国来看，目前只有经济特别发达的地区有可能出现泡沫，而其他地区多数没有泡沫风险。

　　冯仑表示，根据全球住宅业的规律，当一个城市的人均ＧＤＰ（国内生产总值）超过８０００美元时，新房供应将会减少，此时会出现供不应求的风险；当人均ＧＤＰ在３０００～６０００美元时，新房需求仍然旺盛，其供应量超过了二手房，此时产生房地产泡沫的可能性很小。

　　从这个角度来看，就中国而言，多数地区不存在泡沫问题，但中国经济发达地区可能已出现房地产泡沫。“根据一般研究的看法，北京、上海、广州、深圳有出现泡沫的可能性。特别是在深圳，人均ＧＤＰ已超过１万美元。而现在，深圳楼市二手房交易量和新房交易量比例基本是１∶１，产生泡沫的危险就更大了。”他坦言。

　　房价年均增长不应超过１５％

　　但冯仑同时指出，综合来看，以住宅为主的中国房地产市场发展前景仍然乐观。他表示，在中国讨论房地产问题，就是讨论住宅问题，“中国人只关心自己有没有房住。”

　　中国住宅市场有１万亿元人民币的规模，全国６万家地产公司中的８０％都有住宅投资，全世界最大的住宅公司去年就产生在中国——王石领导下的万科，其市值甚至超过了美国前三大住宅公司市值总和的１．５倍。万科去年的住宅销售额为５３０亿元人民币，今年将超过１００亿美元，仍是全球最大的住宅公司。

　　冯仑表示，中国目前人均ＧＤＰ不到２０００美元，预计在人均ＧＤＰ达６０００美元前，中国地产市场最主要的问题仍是住宅。因此在未来１５～２０年，中国房地产市场发展的强劲动力仍将是住宅产品，住宅需求仍很旺盛。此外，中国房价年均增长应维持在５～１０％，如果超过１５％可能就会引起消费者不满。

　　奥运后房价不会急降

　　一名来自澳大利亚大学的教授在会上问冯仑，举办奥运会前城市的房价都会急升，比如美国亚特兰大和澳大利亚悉尼，但奥运会后房价会剧烈下跌，北京会不会也是如此？

　　冯仑回答，在相当长的时期内，奥运会都在发达国家举行，在最近２０年召开奥运会的城市中，没有一个城市的人均ＧＤＰ不到７０００美元，用冯仑的话说，这就好比“吃饱之后又让他们再吃一些东西”，多建了很多本来不必要的设施，于是出现了一些“后奥运”症状，“多出来的东西价格必然下降。”

　　但他认为北京的情况不同。２００２年北京申办奥运成功时，人均ＧＤＰ不到４０００美元，去年北京刚突破７０００美元，所以为北京奥运会兴建的场馆和设施，“如果没有奥运会我们也要建，因为经济在增长，城市在成长。”冯仑如是说，“奥运会是北京快速成长的出发点，而非额外加给北京市的不必要的东西，所以不会出现奥运会后整个房地产市场、特别是住宅价格的急速下跌。”