2007年，广州房价一个月一个台阶地飞速上涨，但到了年底，突然步入下跌轨道，一直到今天还在下跌路上。那么，是什么导致了广州房价的下跌？解剖广州房价这只麻雀，对今后的楼市调控将具有极其重要的参考价值。

　 去年两会期间，广州市市长张广宁对媒体说：“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”；“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来”；“中低收入者不要去市场买高价楼了，以后就可以买政府廉价房，便宜得很，不要着急。”

　张广宁的言论，引起开发商的激烈批评，认为是政府在干预市场，而张广宁市长则认为“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”。现在，当我们重新回头看待这番话的时候，或许会生出不少感慨。广州房价真的跌了，而且，跌得不少。而导致房价下跌的，正是张广宁市长极力主导的“政府廉价房”。

　张广宁市长所指的廉价房，包括两大部分：一是经济适用房，二是限价房，而这两者都对商品房有替代作用，而任何一种商品当出现替代品的时候，其价格都必然受到影响，影响强度根据替代品的数量来定。而且，经济适用房与限价房，在替代商品房上又是互补的。前者替代中等偏下的收入者，后者偏向于中等靠上的收入者，基本上涵盖了数量庞大的夹心层。因此，广州的房价下跌，正是廉价房供应增大的结果。广州的做法，实际上为今后的楼市调控政策积累了一个宝贵的经验，那就是通过多层次的市场供应体系的建立，对开发商所主导的商品房构成竞争关系，促使房价的下跌。

　据统计，截至2007年底，广州已公开出让14宗限价房用地，规划建筑面积277.5万平方米，可供应限价房3万多套。为解决中等收入家庭住房困难问题，广州今年将再推8个限价房楼盘，总建筑面积约为150万平方米。而且，张广宁特别强调，政府廉价房的质量一定要超过开发商建造的商品房。

　因此，政府廉价房对开发商建造的商品房不仅有数量上的替代作用，同时还有了品质上的替代作用，双重替代，最终成为压垮广州房价的最沉重的一根稻草。一些开发商被迫调整战略，从对暴利的疯狂追逐转到理性面对市场，在住房结构与定价方面，采取更加灵活的策略。在广州市政府供应的限价房开盘的同时，一些开发商打出了“比限价房价格更低”的广告，他们开发出来的低价商品房，对政府主导的限价房构成挑战，也构成“补充”效应，最终增加了廉价房的供应量，并改变了整个住房供应的结构：开发商不再是住房的最强势供应者，不再像过去那样凭借垄断地位掌控定价权。

　于是，广州成为中国第一个房价开始回落的城市。广州日前推出的第4个限价房项目，打出最便宜的房价每平方米仅4000元人民币，首日即告售出七成。广州市国土房管局一位官员坦言，限价房对广州东部楼市影响明显。去年8月，广州东部地区在售的洋房均价已攀升到1万元/平方米，部分楼盘曾叫价1.3万元/平方米。在政府限价房的重压下，同区域的楼盘价格已经跌破7千元/平方米的心理防线，相比去年十月时的价位，整体下调幅度高达约二到四成。

　要调控房价，广州的做法具有重要的参照意义。当然，广州也有一定的特殊性，那就是，广州是一个工业发达的城市，其土地出让收入在其财政构成中的比例较小，政府可以大胆地以民生为重，放弃部分土地出让收入，实实在在地解决住房问题，而那些有“土地财政”之称的地方，是否有能力效法广州的做法是值得存疑的。但不管怎样，当房价连年上涨，远远超出民众实际购买力的情况下，通过调控促使房价的理性回归是非常必要的。这既是民生的需要，也是挤压房地产泡沫，规避泡沫集中破灭风险的需要。那些楼市调控总不见效果的地方，应该学学广州的做法，当然，首先要学的就是广州市对待住房问题的态度：不是把它当成纯粹的经济问题，而是当成一个政治问题、民生问题。

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　八大城区新老经适房上市出售政策执行情况解读

　来源： 中原地产

　2008年京城保障性住房集中放量，如何让真正有住房需要的百姓可以有屋可居，如何避免经济适用住房成为部分人群投资获利的工具，北京市建委于2008年4月8日出台《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（下面简称通知），对再上市的已购经济适用住房出售做出明确的规范。

　政策出台近两月了，那么京城各个城区对该政策的执行情况如何呢？北京中原三级市场研究部的专业人士对其做了总结，以期可以给消费者有所指导。

　北京中原三级市场研究部的专业人士从各城区建委了解到，目前北京市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山八城区加昌平区在执行该政策时，划分经济适用住房出售适用于《通知》中的哪种情况，以购买方在政策发布之日起是否拿到产权证或契税发票凭证为依据，具体内容如下图所示:

　从图表中我们可以看出，在消费者购买或业主出售经济适用住房时，一定要根据政策，明确自己所符合的情况，然后再进行房屋买卖的操作。因此，北京中原三级市场研究部的专业人士提醒消费者如下几方面注意事项：

　1、所谓"新"或"老"房的划分，是以2008年4月8日政策发布之日时是否已取得产权证或契税发票凭证为标准。如若取得，符合"老房老政策"；反之符合"新房新政策"。

　2、已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得出租或出借只能自住，不得按市场价格上市出售。确需出售的，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

　3、已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。区别在于，如若是自通知发布之日（含）前的符合条件经济适用住房出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。如若是自该通知发布之日起符合条件的经济适用住房上市出售，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。

　同时，北京中原三级市场研究部的专业人士说，《通知》中也明确表示同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。若保障管理部门放弃回购，业主可以将房屋出售给个人。据北京中原三级市场研究部的专业人士也了解到，目前海淀区在经济适用住房出售给个人客户后办理过户手续时，需区住房保障办公室开具放弃回购证明，才可以办理过户的相关手续。在此，北京中原三级市场研究部的分析师也提醒消费者，如果您出售的是海淀区的房产项目，一定要提前开具证明，以保证售房手续的顺利进行。

　综上，目前北京八大城区有关《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的执行情况如文中所述，北京中原三级市场研究部的专业人士建议消费者和业主，如果您购买或出售经济适用住房，要积极的了解相关政策的变化，并尽可能到所在城区的有关部门咨询清楚相关事宜，以保证房屋购买或出售操作的顺利进行。

　北京楼市：满五年大户型经济适用房报价上涨

　来源： 北京日报

　5月上半月，回龙观、天通苑满五年的经济适用房价格分别为9370元/平方米、8550元/平方米，环比4月份同期变动不大，但是建筑面积在120平方米以上的中大户型报价，每平方米环比有100元左右的上涨。

　据链家地产统计资料显示，5月份上半月，在回龙观、天通苑两大经济适用房集中的区域中，满五年的二手经济适用房成交量环比持平，但中大户型报价的上涨成为经适房市场中较为引人注目的一点。满五年的经济适用房中，建筑面积在120平方米以上的中大户型报价分别为9050元/平方米、8178元/平方米，环比均上涨100元/平方米左右。业内人士认为，大户型房产的稀缺性是导致业主报价提高的主要原因。

　发改委提出：应让低收入家庭真正住得起经适房

　来源： 长江网

　据中华工商时报报道，面对当前房价上涨压力加大的状况，国家发展和改革委员会提出，要严格管理经济适用住房销售价格和廉租住房租金标准，使经济适用住房价格和廉租住房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应。

　国家发展改革委日前在对房价形势进行分析时指出，今年二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。

　发改委由此提出，调整居住用地供应结构，加强房地产市场监管，着力解决城市低收入家庭住房困难。

　此外，各地要进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，切实落实廉租住房保障资金，多渠道增加廉租住房房源。同时，各地要改进和规范经济适用住房制度，合理确定经济适用住房建设标准，规范经济适用住房供应对象，严格上市交易管理。对限房价、限套型的普通商品住房的销售价格，各地要明确实行政府指导价管理，按照低于周边同品质房价的一定比例，合理确定最高售价。

　茅于轼:大建限价房和经济适用房可能推高房价

　来源：信息时报

　经济学家茅于轼日前在一个论坛上表示，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需求，大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。

　上周六，由中国房地产协会、广东利海集团、2008中国泛北部湾房地产博览会组委会等单位联合主办的“北部湾高峰论坛”召开，会议邀请了茅于轼、国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪等多位经济专家，就当前经济热点发表了自己的观点和看法。

　廉租房更能照顾公平

　针对通过出台经济适用房、限价房政策来解决中低收入人群住宅问题的做法，茅于轼则持反对观点。他认为，经济适用房、限价房并不能满足一些人的住房需求，而仅满足了一部分人对房地产的占有欲望。首先，限价房、经济适用房政策很容易滋生贪污腐败，因为这类房子主要是通过计划分配，即通过申请批准，并非通过房子的自由买卖，只要有 权批房，自然就有腐败发财的机会，因此经济适用房只能满足中高收入人群对房产的占有欲，并非低收入人群真正的住房需求，而政府没有责任和义务满足一部分人占有房，而是要保障每个人都有房住，限价房和经济适用房无助于财富分配合理化。

　茅于轼更赞成廉租房，他认为廉租房能解决低收入人群的实际住房需求，如农民工住房问题，廉租房虽然不创造财富，但可以照顾公平。房地产市场的繁荣靠的是市场，如果大量搞限价房和经济适用房，大部分人没有资格买经济适用房只有买商品房，商品房自然就随之减少，届时房价是否会更贵则是一个问题。

　投资机会少易现泡沫

　在资金投向房地产市场过热的情况下，如何化解经济发展过程中出现的泡沫？茅于轼表示，泡沫经济的形成从宏观经济角度讲，是由于热钱过多，从微观层面讲，是投资者选择的投资项目多在房地产、股票市场，其它投资机会较少，因此很容易出现泡沫。要想解决这个问题，应当将剩余的资金流向非泡沫行业，政府应适当地解放垄断行业，如能源、通信等资金密集的行业，增加投资者的投资机会。

　而中国区域经济学会副秘书长陈耀表示，目前一些小型开发商也通过竞标拿地推高底价，今年将会经历一次这样的洗牌，但这正是当前宏观调控政策作用的结果。

　“国家对房地产市场调控的目的是促使其持续健康发展，但不宜用药过猛，本轮调控从各项政策上来说还是比较温和，下一步主要看市场的反应，如果营业税的政策达不到预期效果，有关部门会考虑其它措施，其中包括个人所得税的征收。”陈耀同时表示。针对房地产开发商面临的融资难题，是否会通过进一步降价来回笼资金，他说，今年的房价应该会继续有所调整。

　北京限价房申请首日未见火爆场面 20天后公示

　来源：新京报

　“5点半就起床，从昌平坐3个小时公车赶来申请。”昨天上午，崇文区东花市北里东区居委会，拆迁户寇女士领到了限价房申请表。昨天9时起，城八区和通州区开始接受市民限价房的申请。不过由于表未到位等原因，东城、宣武区昨天还不能发放。

　20天左右就能进行公示

　昨天是限价房申请首日，但各个街道并没有出现排队申请的场面。东花市街道将发表工作下放到所属的居委会，居民可以就近领表。而到上午10时，各居委会只发出了两到三份申请表。

　“之前我们做过调查，街道有购买限价房意向，并表示会来申请的居民约有40多位。”东花市街道住保办吕主任说，居民只需填写申请表，并准备必要的证明材料，提交申请后由街道负责进行审核等环节。“估计20天左右就能进行公示。”

　而海淀区则由街道直接发放申请表。昨天上午，学院路街道有10多位居民前来申请。通州区则是各居委会在街道办事处“练摊”，集中办公，每个居委会负责辖区内居民的申请。

　采访中记者发现，很多申请限价房的市民，都是此前获得过经适房审核，但新政策实施后不符合经适房条件的居民。

　而能买到哪里的限价房，则是昨天申请的市民普遍关心的问题。寇女士希望能买到靠近市区的限价房，“最好是宋家庄的限价房，有地铁，交通好。”

　东城宣武有望下周领表

　昨天，城八区和通州区中，大部分区县的街道都可领申请表，但东城区和宣武区住保办相关负责人表示，由于申请表尚未到位、工作人员仍在培训等原因，昨天还暂时无法发放申请表。

　在宣武区黑窑厂居委会，工作人员表示，目前暂时没有申请表，下周二、周三再来电咨询。而东城区的工作人员则表示，居民可以下周一再咨询。

　京限价房"限制"条款多 可根据情况灵活"变通"

　来源：市场报

　日前，北京市建委出台了《北京市限价商品住房购买资格申请、审核及配售管理办法》（以下简称《办法》），对限价房的申请条件、审核程序、配售标准等做出了详细规定。限价房的“神秘面纱”揭开后，人们惊喜之余发现申购限价房的条款“限制”还真不少，令多数普通老百姓“中签”的几率不大。

　 
　申购人群的户籍限制

　根据《办法》规定：所有参加限价房申购的家庭，必须为北京市户籍。申请人年满18周岁，且具有完全民事行为能力。如申请人为农业户口，应是征地拆迁所涉及的家庭。

　■专家评论

　业内专家认为，限价房政策刚刚出台，在政策实施运行的初级阶段，政府采取谨慎的态度，规定只有北京市户籍居民才可以购买限价房也是可以理解的。不过，从经济适用房的政策来看，只要常年在北京工作的常住外地人口拥有《北京市工作居住证》，还是能够申请购买经济适用房的。

　■变通选择

　从限价房的这一政策规定看，虽然限制了外地人购买保障性住房的机会，但是在存量房市场上，外地人如确有需求购房还可以通过二手房市场来实现。二手房市场房源较充裕，地段、交通、配套等附属条件优越，购房者可以根据自身实力充分选择。贷款买房时也很简单，外地人只需提供本人暂住证、在京固定单位的收入证明、单位营业执照（加盖公章的复印件）、每月银行划账的流水证明、相应学历证明、已婚的需要提供结婚证、未婚的提供单身证明，即能通过银行贷款来解决购房者的基本需求。

　申购家庭年收入限制

　 根据《办法》规定：限价房申请家庭年收入是全部家庭成员申请当月前12个月的收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入。城八区3人及以下家庭，年收入须不超8.8万元；4人及以上家庭，年收入不得超11.6万元。 其中，3人及以下家庭、4人及以上家庭的人均住房使用面积都应在15平方米及以下。3人及以下家庭总资产净值为57万元及以下，4人及以上家庭总资产净值为76万元及以下。

　■专家评论

　限价房严格限定了申请家庭的年收入状况、人均住房使用面积以及家庭总资产净值，虽然能够最大限度的保障低收入家庭，但是却将刚刚超出这个标准目前仍然无房可住的家庭“拒之门外”。另外，根据两限房的政策规定，其套型建筑面积以90平方米为主，其中一居室控制在60平方米以下，二居室控制在75平方米以下。这使得那些可以申购限价房却需要置业升级的人群“踌躇不定”。

　■变通选择

　北京个贷服务机构“伟嘉安捷”专家认为，对于被划出限价房之外的这部分人群在确有住房需求的情况下，可以从现在存量房市场“寻找出路”。比如，二手房，既无家庭年收入的控制，也无人均住房使用面积以及家庭总资产净值的比较，且兼备低、中、高端档次，购房者可以自由选择。

　已购限价房5年内不能转让限制

　根据《办法》规定，在上市交易方面，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得转让，确需转让的由政府回购。取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年，转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例，交纳土地收益等价款，目前该比例定为35%。

　■专家评论

　因为限价房是以解决中低收入家庭住房困难、改善民生为前提的，所以政策中规定已购的限价房5年内不得转让。虽然限价房的价格较为便宜，但购房者也应该注意其出售时的问题。

　■变通选择

　目前来看，在二手房市场中存有大量满5年的已购公房和二手商品房，这些房屋再上市出售时是无税的，不受5年内的限制。

　根据《办法》规定，限价房实施分档次限制。即：二人及二人以下户配售一套一居室，子女年满10周岁的异性单亲家庭配售两居室；三人户最大配售一套两居室；四人及四人以上户最大配售一套三居室；腾退原住房的，按标准配售；不腾退的，降档配售标准。

　限价房分档次的限制

　从限价房的优势来看，其一，市场价格低于同一地段其他房屋价格。其二，因为限价房是新房，贷款时按照房屋总价值进行贷款即可，无须像二手房那样先行评估。限价房优势突出自然成为老百姓买房的精神“寄托”，但是限价房的分档次限制却使得部分符合购买限价房标准却需要置业升级的家庭“望尘莫及”。

　■专家评论

　专家认为，政府之所以严格控制限价房的申购标准，是希望本着公平、公正、公开的原则，将限价房真正分配到符合条件、确有需求的家庭中。对于那些受限价房申购限制的购房者来说，除了限价房之外还可以通过二手房市场解决基本居住需求。因为购买二手房不受限价房的分档次限制，只要自身经济能力许可，购买二居、三居甚至多居室的房屋都可以。另外，在贷款时借款人也可以根据自身条件选择合适的贷款品种与贷款方式，还可以通过专业按揭机构帮助借款人制订贷款、理财方案，做到贷款买房“万无一失”。

　■变通选择

　一般情况下，满5年的二手房在做贷款时银行批贷、放款也会相应快些。

　限价房出台固然很好，比如单身申请人年满30岁的也可以申购，对于老人、家中患有重病的以及军队转业等在政策中也都有优先配送的条款体现，这也是保障性住房的一大突破性改变。但是，由于限价房的身份“特殊性”并不是所有的老百姓都能够申请购买的，所以购房者不如将眼光放的更长远一些，通过变通选择如二手房、新建商品房、经济适用房和廉租房等也能够解决购房者的基本购买需求。