搜房记者：别墅用地限制开发以后，独栋式低容积别墅日渐较少，市场上涌现出了一些含有别墅、公寓、洋房等物业类型的别墅混合型社区。那么，这种公寓和别墅混合型社区相对丰富的客群，会不会对别墅产品所倡导的尊贵感造成影响？

　　孙海明：别墅，应该说是只有少数人才能拥有的。从社会发展的角度来讲，将来能够拥有别墅的人是少之又少的。但从生活的尺度来讲，喜欢别墅这种有天有地生活方式的人还是比较多的，而经济型别墅的出现，则从更广的方面弥补了想拥有别墅生活这部分人的需求。

　　就公寓这个概念来讲，各地的认识可能都不一样，但就目前存在的各种住宅类型，比如高层、小高层、花园洋房等等，都可以笼统地看作是公寓。从居住的品质来讲，公寓所能提供给人们的生活空间相对来说还是比较简单的，当人们的经济达到一定水平后，就会选择有一个相对独立的空间。别墅的出现，可以说是迎合了人们对于这种独立空间的需求。像现在在城市里大量繁衍的TOWN HOUSE（联排别墅），也是独门独户，各有一方天地，从一定程度上来讲也能符合人们的需求。因为它位处城市，交通和生活都比较方便。

　　而真正意义上的别墅，可能与城市型别墅有着本质上的差别。从传统概念上讲，别墅它应该离喧嚣的城市远一点，且在配套方面会有比较高的要求。所以，我认为做别墅还是要以纯别墅社区为主，起码在客群上能够“门当户对”，对于日后社区物业增值及高品质生活氛围的沉淀都是有利的。

　　在一个居住区里，我们假设有公寓、有联排、有独栋别墅等等，所有的人都在一个门上进出，而他们的身份和生活层次却是不一样的，这样的话可能会带来很多的问题。如果是一个大型别墅社区的话，起居生活的人可能基本上都处在同一个跑点上，从经济身份、社会地位、生活观念，甚至是交际圈子上，都有一个比较接近的平台或者是有某种共通的东西相联系。这样的社区，将来的升值和可能带给业主的生活氛围是混合型社区所不能及的，这也是两者之间的本质差异。

　　如果是我作为消费者的话，我要买别墅的话，是不会去选择混合型区域内的产品的；如果我买公寓，倒是可以考虑去买混合型区域内的。因为，有别墅和联排这类产品的介入，抬高的是混合型社区中公寓的品质和价值，而损失的是则是别墅物业的价值。因此，我认为如果想真正享有一种别墅生活的话，还是选择一个统一的社区比较好。就混合型社区来讲，能不能把别墅物业的档次提高，还是一个比较大的问题。

　　以青岛的八大关为例，为什么这么多年后，在人们的心目中依旧是一个很高尚的地方？因为它就是一个别墅区。当人们走进八大关，会很明显地感觉到那里所倡导的生活概念，街道非常的宁静，建筑做得很漂亮，生活在那里的人与建筑之间可谓是相得益彰，可以说他们在共同营造着一种生活的文化和气质。还有上海的建国路、衡山路、太原路，以前都是别墅区，现在过去看那个区域的环境，你可以发现与其他地方就是不一样，形成的商业价值到现在都还难以撼动。太原路原来就是公馆，现在开了一家罗斯福餐厅，一份卖到牛排200-260元/份，那里的街道、建筑和氛围，营造出来的已经是一种高消费的氛围了。随着时间的流逝，积累和沉淀的东西会越来越，所以承载在其上的价值也会越来越高。

　　就马山片区的印象剑桥和圣芭芭拉来讲，经过一段时间的沉淀后，我想印象剑桥会比圣芭芭拉发展得更好，因为圣芭芭拉它就是一个混合型社区。如果圣芭芭拉日后开出一片纯别墅社区，那就另当别论了。但在那个区域来讲，经过十几二十年的发展，可能就会成为无锡的一个高尚居住区。居住在马山，人少，空间大，环境优美，相对来说各种商业服务都比较上档次，渐渐的也会形成像上海那样颇有氛围的生活区域。建筑是一种文化，时间越久，沉淀就会越多。

　　所以说，如果我们想真正做出有影响力、比较经典的别墅的话，就必须要用心去沉淀一些东西。如果仅当作商品来卖，那是很容易的事情。无锡现在这样一个各种各样别墅形态共存的状态，我认为这是一个发展过程中不可或缺的阶段，等到超越这个阶段后，我想我们会做一些更纯粹的东西出来。在一个居住小区来讲，我认为相对的越统一越好，因为我们是为同一类对象和需求服务，这样的话会做得到位些，定位也会比较方便。

　　搜房记者：孙总，从国家相关调控的限制以及资源的有限性来讲，未来制造统一的别墅社区会不会缺少条件了呢？

　　孙海明：从中国的国情来看，人多地少、18亿亩耕地保有量的底限，但是并不是说以后就不具备开发别墅的条件。虽然说18亿亩耕地是保有的，但有些原来不属于耕地的地方是可以适合别墅开发的。就别墅的存在来讲，每一个时代都会有这样的需要和需求。而我们国家提出的限制别墅土地开发也仅仅是五年之内不限批，当然这也可能再延续10年，或者出现新的政策调整也不是不可能的。

　　再者，随着中国经济的发展、城市水平的提高、生活方式的改变，未来的别墅更可能将更多的高新技术应用起来，比公寓更有条件应运这些新材料，因为别墅有这个空间。像现在北京的一些别墅，外形上所用的材料已经较传统的别墅发生了很大的变化。再比如比尔盖茨的私人住宅，它里面的自动化程度非常的高，包括它的能源系统，都是经过精心设计的。我们将来造的别墅也是有这种发展可能的，如果我们的别墅造在山上、海边的话，是完全可以利用风能、太阳能、潮汐能等等都能源实现我们别墅产品的升级的。所以说，与一般的住宅相比，别墅高科技的发展路线会更有空间。

　　搜房记者：谈及现代科技产品的应运，对于别墅“精装”这个问题，孙总您有何看法？

　　孙海明：对于别墅尤其是真正意义上的别墅来说，精装的实现是比较困难的。起码就中国别墅目前的发展状态来看，最近的10-20年内来讲，精装的实践难度还是蛮大的。

　　中国和外国的别墅价值是不一样的。拿美国来讲，他们的房子都是规划好了的，而且有专门的工厂负责精装化生产，如果要入住的话，像搭积木一样拼装起来就可以了，非常简便。而中国就不同了，房子是要子子孙孙传下去的，对土地有着特殊的情感，这与中国以农耕为主的生存形态是分不开的，不像国外那种住在哪里搬到哪里。

　　从建筑类型来看，欧美别墅主要是以木结构为主，工厂化生产，会有各种各样的样板供客户选择，选好了就可以去做。而中国从拿地开始，就附带了很多程序上的审核环节，管理的较为严格，如果想造木头房子，不仅连批的地方都找不到，还没有具体的标准和验收。

　　对于精装修房来说，大家都是一模一样的格式的话，我认为现在普及还是有影响的。就人们的个性化差异来讲，每个人有每个人的爱好，每个人有每个人的生活方式，虽然别墅的空间给我们需要的生活差异化带来了便利，但在实际的建造中我们不可能为每一个业主提供他想要的生活标准和方式。此外，精装修房的市场标准认定目前还没有一个统一完善的标准，我们做出来的精装房客户可能会有这样那样的不满意，由此也会带来一些问题和纠纷。总的来讲，不做精装有三个方面的因素：第一，不能满足人们的个性需求；第二，精装的话会增加很多的投资；第三，交房的时候会面临很多困难。所以，总体来讲，我认为就现在来说，开展精装修还不够成熟。

　　搜房记者：别墅是一种高端物业，对于生活方式的营造有着特殊的要求，就无锡目前的市场情况来看，反而变成“七分产品，三分生活方式”，从某种程度上来讲无锡现今的这种状态可以说是背离了别墅的发展之道，对于这种现状，您怎么看？有没有扭转的必要？开发商在引导消费方面的效果可行吗？

　　孙海明：以前，我就曾讲过无锡的别墅市场需要培育，主要也是对消费者的培育。经过一年多的发展，现在的情况可能有所好转，但消费培育这个问题依旧需要持续下去。

　　拿上海的别墅来讲，以前住别墅的大多都是有钱人家，住在里面的往往都是一些企业家、高级知识分子、大学教授等等，能够住别墅的人往往都是受教育程度比较高、有很好的休养和学历的这么一类人，当然也包括国外的一些音乐家、高级知识份子。生活在这样一类人聚集的生活环境中，自然也决定了特属于这些人的一种生活氛围。以一个生活的侧面为例，居住在这个区域内的人，一般会要求自己的孩子要有休养、注重礼仪等，这样的话形成的生活氛围和生活方式肯定也就所不同。

　　无锡与上海有一个很大的不同是，从城市定位来讲，无锡仅是一个三类的地级城市，由此也决定了它不可能是一个精英聚集的地方。虽然说无锡是一个人才名人倍出的城市，比如说宜兴，全国有名的学校都有从宜兴出来的教授，可有名的教授在无锡有几个？还有像钱钟书这样的人，有多少能够留在无锡？我们可以肯定的是，无锡是一个很出人才的地方，但无锡毕竟是一个三类城市，它留不住人才，不可能是一个精英聚积的地方。而且，很多有才华有能力的人一旦有更好的发展，他肯定会离开无锡的，到更好、更发达的城市去发展。所以说，如果要这些人培育他们的故乡，在文化上营造一种气氛，我想这是不太可能的。

　　现在，无锡繁荣了，买得起别墅的人也比比皆是了。比如说华庄那个地方，是无锡乡镇企业最早发展的地方之一，拥有千万身价的人非常多，我曾听说有人骑着电动车就去买下一、两套别墅的。这部分人是改革开放后，第一批手工作坊的创业主，应该说生活上是比较富裕的，但生活方式却没有多大的改变。如果这些人今后聚积在一起，不是不会对这个地方产生影响，但形成的很有可能是一种小社会的环境氛围，与传统意义上的高档别墅氛围，将是有所差异的。

　　如果在无锡做别墅，能够把那些做服务业的人纳入进来，比如说像金融、资讯以及做文化的人，这样的区域它将来的文化氛围可能就会很独特。所以说，如果能把这类人吸引过来，若干年后，这个地方形成的价值肯定也是非凡的。而无锡目前缺乏的就是这一类人，所以无锡的别墅市场环境还有待提高。在无锡造一个好的别墅社区，就是要看他将来居住的是什么样的人，品味是怎样的。如果我们的别墅定位就是以企业主为主的话，那么，将来在营造社区文化上可能还是会有比较大的缺陷。因为，从别墅的内在品质来讲，一个高尚的别墅社区，并不是说这个地方怎么高尚，而是住在这个地方的人是高尚的。

　　对于房地产行业来说，特别是居家型别墅来说，消费对象是受限制的，产品的销售是以某个区域的人为终极消费者的。开发商造了很好的别墅，但是没有消费这种产品的人和资源，那也是白搭的。你比如说澳大利亚的黄金海岸，它那里的别墅客群是面向全世界的，一些国际名流在那里都有房子，可以说是一个典型的度假型别墅区。而且，“黄金海岸”的案名，也点出了这个城市是一个休闲城的概念，一些老人在退休后，把家里的房子卖了，再到黄金海岸买一套，每天享受海岸美景和悠闲的生活。于是，黄金海岸就形成了世界有名的休闲度假圣地，所以，它会吸引很多人去。但就无锡来讲，是不可能造出一个能吸引全世界人关注的别墅社区。我能为生活在这里的人带来什么？这也是制造别墅时所要面对的问题。

　　当然，也不是说无锡的市场没有进一步提升的可能。当无锡这个城市自身在提升的同时，也会为房地产业创造出一些机会。无锡是一个经济发达的城市，国内外知名的银行都可以在无锡看到，这在其他地级城市所没有的。另外，无锡虽然说是一个工业城市，但是日资、韩资企业在无锡的聚积也是非常高的，大量日韩人士的进驻对于城市的发展也会带来一定的影响。随着无锡经济的进一步发展，会使江苏省内的人包括无锡人更愿意在无锡留下来。当然，吸引的更大范围的人群留下来也未尝不可能。

　　无锡的发展会一步一步地上台阶，发展到一定的水平后，必然会需要和吸纳一些高层次的人进驻到无锡，而这部分人留下来聚集起来后，会逐步逐步把无锡这个城市的品味抬高。那么，届时的话，一些高端的东西也必然会出现，所以说这是一个时间累积的过程。上海作为远东的一个冒险家乐园，有那么多精英聚积在那里，也是经过时间的铺垫才形成今天这种规模的。无锡从改革开放到现在也就二十几年的时间，从最初的一个太湖边的渔村发展至如今在长三角乃至全国范围内经济发达的城市之一，说明它本身是有很大进步的。。从发展角度来讲，无锡的经济发展是比较快的，但是它的文化沉淀，还是需要更长久的时间、更多的人来贡献和累积的。

　　总的来说，我认为无锡还是有很大的发展空间的。从另一个角度讲，无锡是苏南地区的腹地，交通非常的发达，将来沪宁杭城际铁路的开通，给无锡带来的影响将是不容忽视的。在一个就是作为国家211工程之一的江南大学，每年都会输送出一批人才，在无锡发展潜力的影响下，将会把这里面比较好的一部分人留下来。

　　搜房记者：孙总，随着无锡的发展，你认为将来无锡会有真正的别墅出现吗？

　　孙海明：如果在无锡的城市发展纲要中，对于城市的发展有一个比较明确的发展方向的话，我认为至少还有这个可能。现在，惠山新城已经规划成一个适合生活居住的区域，那么对于沿太湖地区来讲，政府将来会不会形成统一的规划，会不会允许出现一些纯式的别墅区？我们还没有看到有这样一个规划的蓝本出来，所以还不能对这个话题进行定论。

　　就马山的开发来讲，我认为开发得还是有些早了。如果能把这种开发的节奏把握好的话，马山将是非常适合开发大型别墅区的，人不多、资源比较优秀，是一个比较合适的地方。

　　搜房记者：谢谢孙总！