全国银行前5月用完全年59%信贷额,近期只收不放,发展商贷款难

　　大概在7个月前，也就是去年11月下旬，楼市流行着一个说法，“大多数银行今年的贷款额度已经用完，目前无款可贷”，而这个原因，也被广大发展商普遍称为“造成当时楼市急冻”的根本原因。2008年，国家依然实行货币从紧的政策，楼市随之经历了大半年的低迷，如今才刚刚在成交量上略有起色。

　　近日，又有包括“央行发出的上半年信贷额度超标，下半年放贷不容乐观”等四大消息传来，广东的银行是否也存在“”信贷额度超标“情况，记者目前还不得而知，但广东个人住房贷款方面”需求减弱“已成事实。看来，消费者持续观望的情绪绪依然浓厚，风雨飘摇的楼市，前景更加难以明朗。

　　全国金融市场：四大消息“砸市”

　　今年来，关于银根进一步紧缩，发展商缺钱的消息此起彼伏，而进入6月，全国“上半年信贷额度超标，下半年放贷不容乐观”，上市公司资金缺口4000亿等四大消息传来，无疑是印证了此前“银根进一步紧缩，发展商缺钱”的言论。

　　「消息一」前5月已用完近59%信贷额度

　　上周，广州有媒体报道，根据央行公布的数据，今年一季度人民币贷款增加了13326亿元，同比少增891亿元。但今年4-5月的贷款增长迅猛，新增贷款已经将前期信贷控制的成果吞噬殆尽。按照全年新增的3.6万亿元的信贷规模测算，前5个月已经用完近59%的信贷额度。

　　有某国有银行人士表示，目前已经接到上级行通知，近期的贷款只能收不能放，这一政策将持续到6月底。而自2007年以来，央行已经连续15次上调了存款准备金率，6月25日达到17.5%，存款准备金率越高，意味着可贷出去的贷款总额越少，紧缩政策年内将不会改变，下半年贷款会进一步收紧。

　　「消息二」银行提高房地产贷款信贷标准

　　而除了大环境外，针对目前的房地产贷款，银行也有新举措。据了解，部分银行的信贷标准已经从一季度的三个“三”标准提升至三个“五”的标准。

　　所谓三个“三”，即“申请贷款的房地产公司净资产必须达到3000万、开发面积3万平方米以上、贷款需求至少3000万”，至二季度这一标准即提升至“申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万”。银行业内人士称，此举限制了更多的小型房地产开发公司前来贷款，即使有优质公司利用优质资产抵押申请贷款，银行也会考虑该公司的整体授信，进行从紧的审核。

　　此外，由于可贷资金量不容乐观，部分企业贷款到期后，恐怕也很难再从商业银行获得新的贷款。

　　 「消息三」外管局摸底八类非居民人民币账户

　　日前，外管局专门出台了“报送非居民人民币账户数据”的有关规定，并向上海、江苏、广东、浙江、北京、深圳等地辖区的银行征集意见。业内人士指出，相关规定的拟订反映出监管部门已对业内广议的热钱入境一事投以关注，系列监管措施或将出台。

　　来自银行业的消息透露，根据外管局下发的相关规定，银行须对境外个人和机构在境内银行的人民币存款和结算账户进行按月统计，并同时提供账户月末余额和变动额两类数据。在此项规定中，境外个人主要是指那些持护照或港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证的外国公民及港澳台同胞；境外机构则是指那些在境外注册登记，在境内开立人民币账户的机构。涉及到此项统计的账户统称为“非居民人民币账户”，可细分为8类。

　　有人士认为，外管局对相关账户的探底折射出管理层对热钱大规模入境的担忧。在次贷危机出现好转的市场环境下，之前由中国撤出的部分境外资本开始回灌，而其中有一部分是“热钱”。

　　「消息四」上市公司资金缺口4000亿

　　信贷紧缩之下的房地产企业缺钱已经不是秘密，但连拥有资本平台的上市公司，资金链也变得脆弱。有媒体报道，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟正在进行一项关于房地产金融的课题研究。利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析，钟伟得出的结论是，中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。

　　钟伟说，研究初期，这一数据曾为1400亿元，但随着上市公司样本量的增大，最终这一数字变成了惊人的4000亿元。

　　“全年的房地产开发贷款总额，按照去年的水平估算，应该在6000亿元人民币的规模。”钟伟说，同样按照去年的规模估算，个人按揭贷款的总额，在5000亿元人民币规模上下，此外，从QFII批准额度通过股市投资于房地产的外资，1～4月的数据显示为150亿元左右，再加上可能通过增发等手段筹集的资金，总计在1.6万亿元上下的水平。

　　但相比之下，房地产开发所需的资金投入，却要大于这一数字。综合2005～2007年的情况，以及今年1～4月的上市公司开复工面积、土地储备总量等数据。钟伟测算，该行业上市公司须投入开发的资金总额，应该在2亿元左右的水平。两相比较，4000亿元人民币的资金缺口浮现。

　　 广东：个人房贷需求减弱

　　数据：房地产开发贷款和个人房贷增量双降

　　　全国银根继续紧缩，广东市场又如何呢？记者获得的最新消息是，来自人民银行广州分行的数据表明，广东5月短期和中长期贷款增量都同步缩小，房地产开发贷款和个人住房贷款双双增量下降。

　　5月末，广东本外币各项贷款余额32689亿元，同比增长15.1%，比上月末增速降低0.8个百分点。当月新增贷款163亿元，同比少增162亿元，比上月少增316亿元。其中本外币短期贷款和中长期贷款余额分别为11328亿和18947亿元，比上月各增加46亿元和161亿元，同比分别少增31亿元和105亿元。

　　一般贷款增量减少的原因，一方面是贷款需求减弱。受需求减弱影响，5月个人住房贷款增量下降，个人中长期房贷比上月增长18亿元，同比少增92亿元。

　　另一方面商业银行受信贷规模限制，以及出于风险控制考虑，也收紧了对一些行业、企业的贷款，房地产企业就是其中之一，5月房地产开发贷款增量下降，房地产开发贷款近年来首次出现月增量在10亿元以下，当月仅增2亿元，同比少增49亿元，房地产企业想在银行贷到款已经很难。

 　　现象：银行电话拉客，房贷政策暗松

　　至于央行所发出的信息“上半年信贷额度超标”，广东的银行是否也有“信贷额度超标”这类情况，记者目前还不得而知，但各大银行目前还存在“发短信、打电话”等方式促销房贷，房贷政策也有所松动，似乎在广东的个人住房贷款方面，“无款可贷”的状况并没有出现，但需求减弱已成事实。

　　广州市民张先生（化名）一周之内接到两家银行的电话、短信，内容都是有关促销房贷业务。某中资银行短信称，办理第一套住房按揭利率可下浮15%，办理第三套住房按揭利率只要上浮12%.

　　致电前去了解，张先生发现，房贷政策似乎在悄然放松。如本来首套房可享受优惠的面积，央行规定90平米以下才能下浮15%，但该银行的答复是，只要不是买豪宅，第一套住房就可以享受这个利率；而关于第二套房的界定：如果第一套房在办理住房按揭时，不是完全的商业贷款，而是商业和公积金混合，该行就可以想办法混过去，再买房还可以算首套。至于第三套住房，虽然央行没有明确给出上调浮度，但广州地区的银行已达成一致，为上调10%-15%，且基本执行15%这一幅度，该银行却能给出“只要上浮12%”的优惠。

　　而某新加坡银行则问张先生想不想办理房贷业务，由于目前办理房贷业务，首先就要查个人信用记录，以此界定房产数量，但外资银行并未纳入人民银行的个人征信系统，房贷新政对外资银行影响不大，外资银行因此放开一搏。据了解，东亚银行现在做个人银行业务，主要就是做房贷，仅用了6个月左右的时间，国内客户的占比就达到了50%.

　　 对策：发展商降价自救最直接

　　全国四大消息印证银根进一步紧缩是事实，而个人住房贷款需求量减弱，发展商销售回款正在减少，发展商贷款困难也是事实。一位不愿透露姓名的发展商也告诉记者，虽然地产企业以前也缺钱，但没有现在这么明显。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，由于大部分企业自有资金不足，融资主要靠银行、上市和找合作伙伴等途径。现在获得银行贷款变得极为艰难，上市这一条路更像独木桥一样。中小企业主要依靠合伙的方式找钱，一方投资，一方出土地开发，最后分成。而由于开发商缺钱，近期的确有不少“非房地产行业”的资本通过合作开发方式，进军房地产行业。

　　但发展商想要加快销售，加快资金回笼速度，最直接的手段就是降价。记者发现，目前广州楼市公开地降和悄然地降的现象都不少，基本上所有的集团都有降价的行为，连一直坚持不降价的某集团，近日其旗下五盘在一日之内，分别都向记者发出了“特价”销售的信息，其中最大的优惠达到了9.5折，还另有业主介绍费赠送，对于价格坚挺，甚少优惠的该集团来说，此举甚是少见。

　　然而，也有人指出，销售回款虽然是最有效、最直接的方式，但在当前房地产局势不明朗的状态下，降价销售是不是目标消费者都接受，是不是已经一步降到目标消费者的心理价位，这就要看发展商的降价功力了。