从昨日开始，一家名为上海申杨房地产估价有限责任公司的机构进驻杨浦区房地产交易中心。今后所有杨浦区二手房交易房源在缴税过户之前，都必须经过这家申杨估价公司的价格审核，明显低于市场价格的成交房源则可能被退件，并由申杨公司对房产进行重新评估。而这一切的目的，就是为了杜绝目前二手房市场上盛行的“做低房价”现象。正因为如此，6月21、22日这两个双休日，急于在23日之前抢着办完缴税手续的人们将杨浦区房地产交易中心挤得人山人海。

   杨浦区增加询价过程

   “我们也是上周五刚刚得到的消息，时间很紧，所以很多客户都只能赶在上周末前往交易中心，先把税缴了，然后再办后面的交易手续。”记者从21世纪不动产法务及交易服务中心总监谢垒华处了解到，从昨日（6月23日）起，杨浦区房地产交易中心内将常驻一家名为“上海申杨房地产估价有限责任公司”的房产评估机构，所有交易的二手房源在办理缴税手续之前，又新增加了一个“询价”过程，也就是由这家申杨评估公司对每套二手房的成交价格做一个评估，符合市场价范围之内的，由该公司盖一个章，然后才能办理下一步交易手续。而该评估机构认为成交价明显低于市场价范围之内的成交房源，则将被退件，不得过户交易。目前，申杨评估的询价过程并不收取评估费用。

   “这一做法正是为了杜绝目前市场盛行的做低房价以减少交易税费的行为。”谢垒华向记者介绍，目前，上海各区房地产交易中心都没有这个强制询价的过程，一般都是交易中心的税务窗口对成交价格做个大致判断。有些区域，如黄浦、闵行等区，目前虽然没有规定这样的询价过程，但也会对成交的二手房价格做出大致判断，明显低于市场价的房源，也有可能会被退件。

   中原地产交易按揭部的相关人士则表示，与其他各区不同的是，在杨浦区，今后被认定为成交价格低于市场价范围内的成交房源，必须由申杨评估公司对该房源进行重新估价；而其他各区，一旦发现成交价格低于市场价的房源，可由交易者自行选择房产评估公司进行重新评估。

   记者还了解到，普陀区可能近日也将仿效杨浦区的做法，进驻房产评估公司增加询价这一过程。因此，普陀区近日赶着办理房产交易缴税手续的市民也很集中。不过记者致电普陀区房地产交易中心时，工作人员表示：“目前没有询价过程，但今后会怎样我就无法答复你了。”而其他区域目前尚未增加强制询价过程。

   合理成交范围难以核定

   记者又咨询了一位房地产估价行业的资深从业人员，他告诉记者，专业估价机构一般采用市场比较法对具体的房源进行估价，“按理，应该先挑选至少三个以上与欲评估房屋在成交时间、地段、房龄、户型等方面尽可能接近的成交实例与评估目标进行比照，然后依据评估目标房屋的具体情况做出适当修正，以此估算目标房屋的合理价格。”

   理论上，修正价格的因素相当复杂：包括所处地段繁华程度、交通便捷程度等等。所以，这位不愿透露姓名的估价师表示，要对一套物业进行专业评估，至少必须前往现场勘察。“尤其是二手房，受市场环境、房源具体情况的影响相当大，各种细微的差别都会影响二手房成交价格，不到现场实地勘察根本无法对房源进行专业评估。”

   然而，这位估价师告诉记者，目前一般的估价师要对二手房进行“市场比较法”估价，交易中心是不提供二手房成交信息的。即便杨浦区房地产交易中心进驻的这家房产评估机构与房地产交易中心具有合作关系，可以查看到该区域内二手房成交的价格信息，也仅能以近期同一小区、相似房源的成交价格作为参考，确定一个“合理”的价格区域，作出大致判断。

   遏制做低房价减少税费

   2007年7月15日起，上海正式对转让居住未满５年的非普通商品住房开征土地增值税。上海地税部门发布《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》规定对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

   根据上海市相关规定，所谓非普通住房是指不符合下列条件的房屋：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套建筑面积140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

   至此，理论上，上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负可达到交易价格的9.55%。主要包括：营业税（5.55%）、契税（1.5%）、个人所得税（2%）、土地增值税（0.5%）。此外，还有印花税、手续费等。

   “做低房价”这一二手房市场上普遍盛行的做法由来已久，在此之前可能很多二手房成交房源交易双方为了规避税费都采取这一做法，因此很长一段时期内交易中心登记的成交价格本身就可能是做低之后的价格，其参考价值自然也要打些折扣。杨浦区交易中心这一规定对于做低房价到底有没有确实的遏制功效，还有待观察。

   同时，这种询价还带来一个实际问题：就是一旦有房东急于套现而低于市场价抛售房屋，也可能会被认作“做低房价”而遭退件，并按照评估公司的核定价格缴税。“的确有房东低价抛售，但无法向交易中心解释清楚，哪怕实际成交价真的只有15000元/平方米，但如果评估出来的核定价是不低于18000元/平方米，交易双方也必须按照18000元/平方米来缴税。”相关人士告诉记者。