近日，记者在与一些业内朋友私下聊天时，一位开发商朋友感慨道：“现在的日子不好过啊！”

　　一句“不好过”，道出了时下房地产界形势的严峻。

　　　目前的楼市情况其实并不复杂：一是经过将近一年的累计，目前楼市的存量特别大，按照部分专家的推算，可能要到明年年中才能消化完；二是接下来的推盘量特别大，据统计数据显示，从今年5月到年底，新盘总建筑面积将超过430万平方米；三是开发商资金压力大，政策没有松动迹象；四是置业者持续观望，短时期内的购房意愿比例降低。

　　中海和万科的目光无疑是敏锐的，作为最早的一波降价者，这些房企也尝到了“快跑”的滋味，尽管味道不一定有往日可口，但总能吃饱。

　　前段时间，地产大佬潘石屹在回应媒体的“是否仍坚持百日剧变观点”问题时明确表示称：“现在看‘百日剧变’，应该比我当初想的更为严重，行业调整的最后结果是房地产企业出现大的分化，……是典型的‘冰火两重天’”。

　　老潘的话绝不是空穴来风。

　　实际上，随着8月份奥运会的开始，置业者的关注热点、消费热点必然都将有所转移。或许，6、7月份就是楼市最好的出逃时间，只是不知道，究竟有多少开发商能够把握。

　　第二波降价大潮风雨欲来

　　继万科、中海、深业等大品牌旗下项目低价入市后，近期，中海西岸华府、花半里别馆等楼盘又开始了新一轮的探底，开盘价格纷纷创片区新低。在深圳新房可售套数超过4万套，接下来的6、7月份又有大量新盘即将入市的情况下，深圳楼市的销售压力不言而喻。与此同时，新房成交下滑、房贷政策也无明显松动，在大品牌地产商的带动下，深圳楼市或将迎来年后第二波降价风潮。

　　前期楼市

　　首波降价促进销量上升

　　春节刚过，金地、万科、深业等几大品牌开发商联手发动了年后楼市的首波探底行动。

　　2月24日，在会展中心5号馆，金地梅陇镇三期以1.1万元/平方米的均价开盘，比该项目在2007年年中的开盘价低近5000元/平方米，在获得高销售率的同时，也早早为今年楼市走向定了基调。

　　3月16日，位于宝安中心区的深业新岸线三期一区开盘，均价约1.2万元/平方米，价格创中心区新楼售价新低。开盘当天成交448套，整体销售率近50%。

　　随着以上几大楼盘的热销，更多的楼盘趋向于低价策略，如幸福枫景花园、佳兆业水岸新都、万科城逸湖居、珠江旭景佳园、万科第五园、华盛领寓、龙光君悦龙庭、信义荔山公馆、金泓凯旋城、金港华庭等，且大部分项目均取得了良好的销售业绩。

　　在以上新盘的带动下，不少个盘纷纷推出特价单位，从而带动了区域楼价的调整。从龙华、宝安、布吉到后海、西丽等片区，楼价下探幅度明显。尤其是5月中上旬，受春交会大量特价房集中入市影响，日均成交量高达近200套，价跌量升迹象明显。

　　存量大 推量大 压力大

　　但是，随着春交会这一波成交小高峰的结束，我市新楼的成交量也大幅缩水。

　　据置业国际研究中心研究数据显示，5月23日至5月29日七天，全市共成交住宅739套、7.26万平方米，日均成交106套，环比下降14.36%。全市成交总金额7.88亿元，环比下降12.83%；成交均价10860元/平方米，环比下降9.61%。

　　“随着五一期间这波特价房的逐渐消化，楼市成交价出现了一定幅度的上升，从而加重了置业者的观望，致使交易量下滑。”邓志旺表示。

　　但此种情况要在近期得到有效改观或许并不容易。一方面，目前的新楼存量大。据深圳市国土资源与房产管理局统计数据显示，截止到6月2日，我市还有40593套新房待售，可销售面积超过446万平方米。而另一方面，接下来的6、7月份又是推量高峰期，新盘还将不断推出。

　　除此之外，整个房地产行业的低迷也加大了楼盘销售压力。

　　“从目前的情况来看，房地产的形势不算乐观。”业内人士分析指出，一是政策层面没有明显松动迹象，上市公司融资不易，中小企业资金渠道来源有限，不少房地产商面临资金压力；二是股市被压制，置业者信心不足，极大地影响了购房热情。

　　后市张望

　　第二波降价风潮将至

　　“近期楼市慎言乐观。”星彦地产品牌总监王世泰表示。

　　实际上，市场的不甚乐观，开发商心里更加有数。一位业内人士透露，深圳目前有不少楼盘主体楼已经修建完毕，甚至已经封顶，但开盘时间却没有日程表。如水蓝湾、玫瑰园、瑞华园等项目，近期入市的可能性都很小。

　　“现在开发商也在观望，谁都不愿意为市场垫底，都想着等市场好转了再开盘。”上述业内人士表示。

　　但也有专家认为，市场观望期何时结束难以预测，总有开发商要以身试水。

　　“从短期来看，有望打破市场僵局的因素还是开发商的资金链。如果开发商资金难以维持，大面积的降价促销是必然的选择。”邓志旺表示。

　　而从目前的市场情况来看，或许已经有所迹象。

　　5月31日，中海西岸华府开盘，起价5500元/平方米，均价6500元/平方米，创下宝安片区楼价新低。同日，位于罗湖翠山路的花半里别馆开盘，起价1.1万元/平方米，均价1.25万-1.3万元/平方米，同样创罗湖片区新盘价格的新低。而将于这个月开盘的中海康城国际，开盘起价甚至可能仅4988元/平方米。

　　尽管有不少开发商表示，价格不可能无限走低，目前已经到底，但仍有业内人士认为，在整体楼市不甚乐观的情况下，这些楼盘选择低价促销，或许只是今年楼市进行新一轮降价的导火索。