“4.8米挑高小户型”、“多层带电梯精装小户型”......在大户型销售纷纷遇冷后，近期的南京楼市一批又一批的小户型楼盘开始冲击市场。大户型难卖后，小户型会否畅销，又或者会重蹈大户型覆辙？昨日一场名为“小户型，大智慧－－2008南京小户型创新”的论坛在宁召开，与会专家一致表示出担忧。

　　20家小户型楼盘下月陆续上市

　　叫嚷着上市的小户型到底有多少？昨日会上，某知名地产网站给出了确切数据：6月初左右，南京将有20家楼盘陆续推出小户型，遍布城中、河西、城中、江宁、城北、城南、城东等板块，具体包括天正湖滨君悦阁、金马郦城、汇锦国际、中浩大城小室、中海凯旋门、万科红郡、翠屏紫气钟山、万江共和新城等。

　　与早两年推出的小户型不同，今年面世的这些小户型大多在设计上下足了功夫。有是多层但带电梯的，有面积虽小但洗手间、阳台、入户门均有的，也有讲究南北通透并有独立阳台的。网尚研究机构市场研究部总监金涛昨日在会上称，今年的小户型传承了以往的精装修、挑高，但进一步在空间和功能上做了完善，面积虽小，但功能俱全。

　　应对“9070”，楼盘要么做大，要么做小

　　如此多各有千秋的小户型上市，让市场迎来前所未有的小户型大餐；但不少开发商私下里却坦陈，将楼盘的部分楼幢设计成小户型乃无奈之举。“主要是‘9070’新政有规定，我们的项目必须得开建一批90平方米以下的户型。”城中鼓北一家楼盘营销负责人昨日表示，按照规定，2006年6月1日后所出让的土地均有建一定比例小户型的限制，如何既满足政策要求，又赚到利润，“精装小户型＋大户型或者类别墅”便成了不少开发商共同的选择。一方面大户型或者类别墅可以拉高楼盘的单价，另一方面，将剩下的楼幢做成小户型后，单价虽高了，但总价没上去，仍有可能热销市场。

　　“要么做大，要么做小。”南京一家民用设计研究院的专家称，他们这一年来所接到的单子，几乎都是这样；“开发商不再想做80－120平方米的中户型房源，这直接造成了市场上户型结构的断带”。

　　大户型难卖，小户型能否撬开市场

　　不过，事实上并非所有这样的搭配都好销售。在先期不少楼盘推出大户型过程中，遭遇尴尬便成为常事。城南某楼盘，蓄水一年开盘，结果几乎走掉的都是140平方米以下的房源，140－190平方米的大户型少有人问津；河西某知名楼盘，推出195平方米的大户型，但销售迟迟不见回暖，最后只得改推“90＋70”平方米的两代居，将一套大房子拆成两套小房子卖。

　　那么，大户型难卖后，小户型是否就一定有市场？上面提到的河西某开发商推出的“90＋70”平方米两代居，开发商本以为两种户型放在一起会相互促进，共促销售，但没想到卖掉的大多是90平方米两房，70平方米的单室套至今仍有不少。城北一家高档楼盘，开发商本以为先推大户型可以拉高小户型单价，但没想到大户型本身就不好卖，无奈即将推出的小户型报价只得一降再降，据说，最初的1.5万/平方米开价，最终有可能降成1.1万/平方米。

　　在昨日的专家论坛上，某业内人士称，小户型扎堆上市后不自觉地逼着开发商去创新，尤其是功能方面，不少开发商都在小房子里面设计了洗手间、独立阳台等普通住宅元素，但往往这样的设计又使得小户型空间更为局促，“能否为市场真正接受，目前尚难说”。他同时认为，如果产品最终不能被市场所认可，不排除个别楼盘有价格调整甚至降价的可能。南京房地产开发促进会秘书长张辉也表示，小户型能否撬开市场一方面取决于它本身的设计，以及位置、地段等因素，另一方面还取决于整个市场气候，如果整个市场仍旧平淡、观望，那么小户型即便能吸引一部分人，也难以有大的作为。