近两年随着房价迅速上涨，银行贷款水涨船高，楼市泡沫加剧了银行金融风险。美国次贷危机的影响余波未平，沪市股指半个月下跌1000点，又提醒我们房贷风险的存在。

　　在从紧的货币政策下，央行要求今年新增贷款增幅将控制在12%以内，比2007年预定控制目标压缩3%，也就是说，银行在信贷控制方面力度加大，对于计划在今年贷款购房的人必将产生一定影响。

　　记者采访了北京开太物业交易保证有限公司总经理白钧先生，他说：贷款政策越加明朗的同时也越趋严格，旨在控制信贷规模、防范金融风险。市场上所谓“拐点”或“40岁后再买房”等论调仅供参考，关键还是要从自己的需求以及实际情况出发，尤其是需要贷款购房的人更应该充分了解相关政策动态，计划在08年购置房产的人，首先要作好贷款方案。

　　第一次贷款购房可享受低首付及优惠利率

　　考虑到第一套住房贷款是居民的的保障性住房需求，银行现行按揭贷款的首付比例是比较低的。第一次贷款购房的家庭，90㎡以下住房按揭贷款的首付最低为两成，90㎡以上住房首付最低三成。并且可以享受相当于基准利率85%的优惠利率，以现行基准利率7.83%为例，优惠后利率为6.656%。

　　第二套房屋贷款高首付、高利率

　　根据贷款新政及补充通知的相关规定，一个家庭在申请第二套住房贷款时，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，并将住房公积金贷款计算在贷款次数内。通过下表就可以一目了然。

　　从以上表格不难看出，无论第一套住房申请的是商业贷款还是公积金贷款，若第二套住房申请的是商业贷款，那么都要按照最低四成首付及利率上浮10%来执行。但是，如果第二套住房申请的是公积金贷款，那么情况则大不相同，不仅首付降低，且利率相差3.393%。所以说，用商业贷款购买第二套房产，使自住型购房者居住成本大幅增高、还款压力加大，是不太划算的。

　　因此，确实需要贷款购买第二套住房的借款人，如有条件，可充分利用公积金贷款。根据北京市住房公积金管理中心的相关规定，只要借款人符合公积金贷款的相关要求，且住房公积金连续缴存或累计缴存达到12个月（含）以上就可以申请公积金贷款，对是否申请过商业贷款和曾申请公积金的次数是不限制的。

　　因住房公积金贷款是保障性贷款，一个人不能同时有两个住房公积金贷款。所以，借款人若需再次申请公积金贷款，需要将在此之前的公积金贷款还清。

　　第三套房及以上贷款如何作？

　　如果要贷款购买第三套房，首先看前两套住房是否有贷款。假如之前所购买的房子都没有贷款，属于第一次申请贷款，那么则按照第一套住房贷款的优惠政策来执行；假如前两套住房都有贷款，那么就要按照房贷新政来执行。

　　自贷款新政执行以后，绝大多数银行在审批第三套住房贷款的过程中都更加严格，个别银行甚至不予受理。

　　而目前大多数银行的做法是在第二套贷款规定的基础上，每增加一套房产，贷款首付增加5%-10%，贷款利率上浮5%，也就是说，第三套房贷首付要达到45%-50%，贷款利率为基准利率的1.15倍，按目前利率计算，即9%。

　　白钧先生说：房贷新政出台的初衷是抑制恶意房产投机，防范金融风险，贷款购买第二套及以上多套房产，购房成本都将大幅增加，无论投资或自住其实都是非常不划算的。因此，建议确有需要购买第二套及以上多套房产的购房者：不妨选择将原有旧房产变现，在购置新房时，尽量多付首付，少贷款。通过以小房换大房，以旧房换新房的方式，稳步实现居住条件升级。