风向：9月一开始宁波楼市就惊现“万科大幅调价事件”。紧接着，更多本地开发商也纷纷加入价格战，一些坚持不降价的楼盘门庭冷落。以降低价格来吸引客户的销售方式变为现在最有效的策略。同时，一场由美国房屋价格大跌、贷款和其他与房屋相关资产价值的损失引起的金融风暴席卷而来，全球主要股市因此纷纷大跌。据学者预测，此次金融风暴将从市场信心和外部环境两个方面对中国经济造成冲击。在这样的大背景下，宁波这个外贸型城市不得不受到一定的影响。而楼市的消费信心和相关预期也发生着重要的变化。此次，我们邀约宁波房产界相关人士，对于9月楼市进行了分析，并对未来走势作一些预测。

　　以降价吸引客户成为有效策略

　　9月首日，万科给甬城楼市投下“重磅炸弹”：金色水岸二期200多套约90平方米套型的精装修房源，以套均总价80万元开售。这比其一期房源，总价差距少则10万元、多则20万元。截止到9月25日，万科金色水岸二期产品备案296套。

　　万科事件之后，不少本地开发商选择“坚守价格”，以一些有尾盘房源、压力不大的开发商为代表；但有未开盘楼盘或后续有大体量房源的项目，则开始调整其销售策略来促动销售。

　　9月20日，都市丽湾开盘,开盘三天内签约在9200元/平方米的基础上优惠600元/平方米,如一次性付款优惠可达1000元/平方米。之前预付过6万元的客户成交可再减5000元。

　　9月23日，盛世天城二期开盘，最大优惠幅度达到1200元/平方米。多数精装修单身公寓单价在八千元左右，比一期白坯中大户型便宜了两三千元。300多套小公寓几天之内销售一半多。

　　接着，迪赛明天广场开盘，最低优惠房源从22万元起调整为18万元起。

　　9月28日，银亿上上城开盘：一次性付款，精装修房源可优惠700元/平方米，白坯房源可优惠500元/平方米；白坯首付三成，精装修首付四成，达到此首付标准，白坯房源可优惠300元/平方米，精装修房源可达到400元/平方米。此外，在此预定期间成交的房源在总价上再可优惠3000元。

　　这些大幅度的优惠措施一经推出，迅速吸引了大批购房客户。而另一些坚持不降价的楼盘门庭冷落，几乎无人问津。

　　业内人士指出，这一轮的楼市调整正在考验各个开发商的承受能力，不少楼盘的价格已经接近底线。如今，不调整价格已经难以刺激消费者入场，整个市场消费信心的恢复要看价格是否已经达到买房人的心理价位。这样的震荡下行趋势，是开发商最不愿意看到的情形，但他们仍然为降低价格能拉动销售感到庆幸，如果降价仍然不能增量才最为可怕。与会者普遍认为，此次调整与全球的经济背景息息相关，楼市信心的恢复要看经济形势的未来走向和企业经营状况能否真正好转。

　　住宅市场总体状况尚未扭转

　　业内人士指出，如果说万科事件是对鄞州房价产生影响的话，盛世天城二期的推出则是对整个宁波楼市产生深远影响。

　　9月份，宁波市五区（北仑区未计入）住宅市场共成交住宅产品757套(注：盛世天城二期、迪赛明天广场单身公寓、上上城等新开楼盘还未纳入备案套数),这个数字略高于8月份。在受到政府宏观调控、国内外经济环境波动以及国内一线、二线城市楼市萎靡、房价下降的影响，宁波楼市在迈入2008年以来市场的观望气氛一直比较浓厚，尤其是近两个月，购房者观望的情绪更加严重，市场显得比较低迷。往年被称作楼市旺季的“金九”，今年已看不到那种火热的场面，除了个别楼盘采用价格策略使得其销售尚可之外，整体市场成交显得较为低迷，购房者持币购房情绪依然较为浓厚。

　　从9月份宁波各区域住宅项目成交套数来看，除了鄞州区、镇海区、江东区这三个区域本月的成交比上个月略有上升之外，其他区域的成交量相比8月份均有不同幅度的下降。其中鄞州区、镇海区、江北区这三个区域是9月份主要的成交区域。

　　9月份，鄞州各个片区中以鄞州中心区的成交量最多，这是继6、7、8三个月以来中心区成交量首次问鼎鄞州区，9月份成交了324套住宅产品，相比8月份成交量增加了49％。本月成交较好的楼盘主要有万科金色水岸二期、荣安和院、都市丽湾、盛世天城二期的单身公寓等。城西片区的成交量9月份有所下滑，相比8月份减少了67％，成交的楼盘主要以缘园为主，另外像瑞园、格兰春晨等楼盘也有个数的成交。东钱湖片区是继中心区、城西之外成交比较好的区域，去化以卡纳湖谷的量为主。

　　镇海区9月份住宅产品成交套数为207套，与8月份相比，成交量略有上升，增加了2％。本月成交较好的楼盘为新开盘的华荣风景九园，还有像小骆花园等小部分的成交量。

　　江北区9月份住宅产品成交套数为86套，环比下降了49％。与8月份的成交情况相比，该区域本月主要去化的楼盘依旧是雅戈尔·湖景花园的加推房源以及汇豪天下2期房源，只是成交的量比上个月有所减少。

　　写字楼市场危机重重

　　据宁波房地产交易中心数据显示，9月份宁波市写字楼成交量为1696.05平方米，与8月份（8月份宁波市写字楼成交量为25725.46平方米）相比，9月份写字楼市场在售楼盘中仅5个楼盘有成交，成交量锐减93％。

　　本月写字楼市场成交前三位的楼盘是：创新·128，成交了1146.98平方米；环球中心，成交了258.35平方米；恒富大厦，成交了164.99平方米。

　　业内人士表示，住宅市场虽然目前低迷，但刚性需求一直旺盛，而写字楼市场同整个经济形势密切相关，如果销售持续下滑或停滞不前，甚至会重现烂尾楼。

　　二手房市场“旺季不旺”

　　21世纪不动产的数据显示，9月份其下属各家门店二手房成交套数为121套，与8月份相比（8月份二手房成交136套），减少了15套，环比下降11％。9月份二手房交易低位运行，可以说“旺季不旺”已成定局。从9月16日起，央行下调了人民币贷款基准利率以及中小金融机构人民币存款准备金率；同时个人住房公积金贷款利率也随即下调。从紧的货币政策开始逐步放松，但因利好有限，此次政策并没有对房地产市场带来太多帮助。二手房成交量并没有因为利率的下调而上升，相反却低于七、八月份传统淡季的周成交量。

　　9月第一、二周，中小户型和宁波市周边地段的住宅交易增多拉动了住宅均价的下挫，但是二手房住宅均价只有小幅下降的趋势，并仍在一定范围内震荡。9月第三周，成交均价再次回落，本年度首次降到8000元/平方米以下。主要原因是宁波市周边板块单价较低的住宅成交量的增多带动了住宅均价的下滑；在经历楼市长期观望后，各区住宅的价格在波动中均有不同程度的下降。万科的降价风波显然已经波及到二手房，原来房东不肯降价的观念也不复存在，并已调低了房源挂牌价格，因此房价坚挺的局面也得到了改观。9月最后一周成交均价开始上升，是因为大户型、高端物业成交增多拉动了住宅均价整体上扬，但是其实际成交价格却有下降的趋势。二手房市场中增加了很多急售的房源，许多急于使用现钱的房东不得不通过降价或打折的方式来实现快速变现。

　　9月份，从各区域二手房成交量来看，江东区的成交仍居首位，鄞州区、海曙区的成交量居第二、第三，高新区成交量居后。本月，江东区的“家乐福”商圈和中山东路沿线一带成交情况较好；海曙区的姚江板块成交活跃，青林湾、清林闲庭等小区近期成交量较大。因九月楼市旺季到来，随着部分自住需求者的入市，市场成交量定会有所提高。但基于目前房地产市场无政策利好消息出台，在低位成交惯性作用下，想达到去年同期交易量，几乎不可能。

　　开发商看好楼市长远走势

　　虽然目前国内外不利因素多过利好，宁波楼市整体行情没有迅速扭转的迹象，但多数开发商仍然表示，基于宁波的经济基本面和旺盛的刚性需求，楼市的长远走势仍然会不错。

　　业内人士认为，多年以来，由于房地产行业的高利润率，众多其他行业纷纷进入房地产市场，造成产业结构不对称，而通胀影响整个经济的发展。现在对房地产行业的调整等于带动整个经济往和谐方向发展。中国不允许负债过高的企业进入这个领域是对企业的警示。目前，楼市价格已经基本探底，政策层面也不会在此次重点打压，否则将引起国内的金融危机。虽然现在宁波楼市正经历着阵痛期，但宁波的刚性需求非常旺盛，住宅市场是可以长期看好的。

　　宁波开发商普遍意识到现金为王的时代已经来临，有些幸运的开发商已经躲过这一波行情，而正处于销售关键阶段的开发商则各显身手，随着价格策略的调整，纷纷回笼资金，保存自己的实力，以待行情转好。由于去年不少开发商高价拿地，如今又大幅度下调价格，不少楼盘最大优惠价格已经基本探至底部，这对于正需要购房的市民来说，不失为一个入市好时机。