由于组团在全国范围进行投资，少不了与各形各色人等打交道。新近率团远赴广西边境，考察东兴防城等地房地产市场，由于行程原因结识一温州老太太，火车一席谈，不意间总结出好些让我汗颜的“房经”，写出与博友分飨。

　　一、不要相信“量入为出”

　　一般业内以及教科书认为，量入为出是理房必须坚持的原则之一，也就是结合自己的收入来源，尤其是多套持有者更应参照出租收益来确定购入方式与支付比。

　　温州老太说：量入为出是理想化的以房养房，是一种保守和无法捕捉市场机会的买卖行为而不是真正意义的投资行为。实际上，量入为出往往让我们丧失投资“良机”。她并举例说明，零三年至零五年的宁波，按揭市场活跃而转手非常便捷，这个时候当地激进投资者大量举债买房，然后短期内变现，结果大获全胜并进而举步上海等地，形成所谓温州炒房团。

　　相反，过了今年（零七年）倒要坚持“量入为出”了，因为风向变了。

　　二、高房价政策市下“最危险的地方最危险”

　　拙作《高房价环境下还敢买房的四个理由》最为得意之笔是“最危险的地方最安全”。当我咄咄逼人拿出这一套说教的时候，温州老太颇为不屑：

　　最危险的地方最安全等于最大的投机，当投机成为众矢之的，当投机纳入建设部全管制范围，当大家都投机的时候，投机实际就是稳重的持有，而不是靠投机倒把来牟利。从买卖来说，最危险的地方用时间衡量才准确，当大家都在观望，当政策有加紧之势，当物业的投资功能被政策消化于无形的时候，最危险的地方你如果投资或进行消费，等于往火坑里跳。

　　老太不忘就事论事，说东兴现在是投资买房最佳时机，不是因为东兴不受管制，而是因为东兴的房子具备一定的投资价值，并不受政策所左右，无论从毗邻的越南发展之影响，还是北部湾的辐射，还有就是目前人口、经济发展都呈大发展阶段，自然其房地产的产品功能中最为容易理解的便是投资功能。

　　怕我不懂，老太说，剑走偏锋，有人的地儿自然不可靠因素多。我还是有点似懂非懂。

　　三、出于繁华，归于宁静

　　老太太历数了她的几次大的出货，九九年/零六年中/零七年一季度。

　　九九年是个人消费高峰之一，也是许多城区内二手房俏销的日子，老太太将其祖业全部出售，所获价款除购入自住目的房子各一套外，存入银行。并于零一零二年大量入货。零六年中越调越高的房价以及全线上涨的繁荣，老太太决然脱销，尽管当时二手房交易控制比较严格并且课税比较重。零七年再次出货是基于远离金融工具的想法。

　　老太太现在稳如泰山，因为她不用为加息发愁，也不用为收租子发愁，因为通过几次出入货处理，其旗下所有物业除自住房外均处于各地中心商业区，并且全部属于出租类物业，如小户型/产权式公寓/产权式门点等。

　　四、明则出暗则入的出吐货原则

　　老太太的精明还表现在出入货原则的兼听则明与偏听则暗上。

　　大凡一个项目，从来不看具体产品或开发手续，倒是越有细节上的漏洞越是购入，这是老太太总结前几年投资消费的房经最为得意之处。

　　现在看来，只要是开发商，烂尾者几何？

　　而有缺陷者，往往也是各显神通，最终销售干净。而老太太这种明则出暗则入的法则多么合乎中国前几年的楼市。老太太笑着说，你与开发商打的交道越多，付出也就越多。