07看市之 土地抢手 楼市升温
——豪斯机构·顾问事业部
土地供应：价格走高 岛外集中放量
截至8月，厦门一共公开举行了8次土地出让活动，分别是2月8日、3月16日、4月8日、6月8日、8月2日、8月4日、8月8日及8月20日，是近来土地出让最为频繁的一个阶段，一共成交35幅地块。其中商住（包含居住、商业、教育）地块成交13幅，成交建筑面积159.98万平方米，成交金额87.93亿元，岛内2幅，岛外11幅（集美5幅、海沧2幅、同安2幅、翔安2幅）；共有两幅酒店地块出让，分别是位于仙岳路的2007G02和同安的T2007G02。此外，共出让10幅加油加气站，5幅工业用地。
2007年土地出让引发了新一轮的“价格大战”，从2006年楼面价突破7000元/平方米，到4月8日五缘湾片区2007G10地块的楼面价接近8000元/平方米（7966元/平方米），厦门的土地价格迎来的新的高峰；与此同时，岛外地块的“争斗”更加激烈，集美出让地块的楼面价除灌口外每平米均超过6000元，4月8日出让位于集美大桥的以北、滨海大道西北侧的J2007G01地块更是拍出了6993元/平方米的高价，远远超过了去年12月由泉舜集团拿地价格（泉舜泉水湾：4215元/平方米），也刷新了厦门岛外出让土地的历史价格。
成交的13幅商住地块中，只有2幅位于岛内，分别是位于五缘湾片区的2007G09地块和观音山北路的2007G10地块，其余11幅分别分布于集美、海沧、同安、翔安。其中集美一共成交5幅，总成交建筑面积，总成交金额，总成交面积占全市出让商住地块面积％。由此可以看出，截止至8月末，厦门全市居住用地出让向岛外倾斜，未来岛外房地产市场发展的空间大。
成交量：岛内大幅度增长 岛外蓄势而发
今年1-7月商品房预售批准量为344.62万平方米，比去年同期上升了61.33％，其中岛内占供应量的57.41％，所占比例与去年相差不大，岛内的思明区供应量较去年同期上升了30.92％，湖里区供应量与去年同期相比，升幅达152.12％。1-7月岛内的供应量岛内的供应量思明区超过湖里区近1倍，思明区、湖里区供应量分别为129.65、68.18万平方米，分别占总量的37.62％、19.78％；岛外供应量占总量的42.59％，其中集美区、海沧区供应量较去年同期均有较大幅度增长，而同安区则下降较多。
今年1-7月商品住宅预售批准量为245.79万平方米，比去年同期上升了48.02％。供应量岛内占总量的56.75％，岛外供应量主要集中在海沧，占总供应量的27.29％。思明区批准销售的住宅主要集中市中心火车站附近、滨北区域、厦禾路、莲前路一带，以万科·金域蓝湾、百源双玺、禹州·世贸国际、鲁能·陶然北岸、新景世纪城为代表；湖里区集中在枋湖片区，以联发欣悦园、书香佳缘、国贸蓝海为代表；海沧主要集中在海沧大道一带，以海岸1号、泉舜·滨海上城为代表。
今年1-7月，厦门商品房成交量为279.06万平方米，与去年同期相比（202.44万平方米）增长了37.9％，其中商品住宅成交量为172.94万平方米，与去年同期相比（144.8万平方米）增长了19.4％。从分区上来看，思明、海沧、湖里三区的住宅成交量位居前三位，思明区销售63.62万平方米，较去年同期上升9.61％，湖里区销量36.83万平方米，与去年同期上升29.64％，岛外商品住宅销量组要集中在海沧区，占总销量的27.01％。
相对于这三个区，集美、同安的成交量较少，集美1-7月共有7个楼盘新入市在售，以悦美·筼筜、中铁·海湾华庭、金海湾（二期）、百桥别墅为代表，由于入市项目除悦美·筼筜、金海湾（二期）、百桥别墅外，其余均为3万平米以下的项目，导致集美整体的成交量较低；2007年1-7月同安只有2个项目入市销售，分别为厦航·同城湾、大溪地，分别创下了短期内推出套数售罄的空前盛况。
下半年，海沧、集美、同安将有多个楼盘蓄势等待入市，如海沧的绿苑·水岸名筑、华侨金海岸，集美的金博水岸、汇海天下、泉舜·泉水湾、大学康城二期、乐活小镇，同安的同安1号楼、金利蓝湾、丽水云天等，其中绿苑·水岸名筑、华侨·金海岸建筑面积15-20万平方米，金利蓝湾、泉舜·泉水湾、大学康城二期、乐活小镇建筑面积20-50万平方米，随着这些的楼盘的入市销售，岛外的成交量势必会增加。
价格：岛内外差距拉大
岛内稀缺的土地资源，让寸土寸金的商品房市场再度“火”了一把，市中心带户口的小户型从原先的14800元/平方米到16800元/平方米，一路扶摇直上，五缘湾新板块，新推楼盘首期房源均价15000元/平方米，二期房源每平方米冲破15000元/平方米，高达16000-17000元/平方米。湖里枋湖片区新推出的楼盘也集中在11000-12000元/平方米。而思明其他区域楼盘销售均价基本上保持在13000-14000元/平方米。
据统计，2007年1-7月岛内商品住宅销售均价为11130元/平方米，与去年同期相比上升了57.2％；岛外均价6021元/平方米，与去年同期相比上升了34.4％。岛内外均价相差5109元/平方米，岛内外价格差距进一步拉大。2007年1-7月厦门二手房成交量为183.67万平方米，与去年同期相比，上升了20.99％，其中二手居住用房交易量122.78万平方米，同比上升了6.29％，二手住宅销售价格6月份首次突破4000元/平方米，达到4050元/平方米，7月份略有回落，均价为4032元/平方米。
07看市之 户型变“大” 东部渐热
——豪斯机构·顾问事业部
客群：外地人买走六成房
从今年1-7月厦门市商品房居住用房的购房人群分布来看，厦门本地人购房面积占购房总量的45.4％，外地人占总量的54.58％，在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的38.64％，外地购房客群所占比重在继续加大。时下厦门岛内外的各大售楼处随处可见外来购房者的身影，停在门前、挂着外地牌照的私家车也早已司空见惯。一些楼盘一开盘，就有大半房源被外地购房者买走。而2006年前，厦门本地人购房面积占购房总量的比例均大于外地购房人，2006年开始外地购房人的比例超过本地人，2006年厦门本地人购房面积占购房总量的43.15%，外地人占总量的56.85%。
企业：外地名企纷纷“登鹭”
去年6月，万科以6.68亿元拍卖摘牌位于吕岭路湖边水库边上地块，总建筑面积约16.7万平米，将其打造为“万科·金域蓝湾”系高档产品，时隔一年后的6月2日开盘销售，首期推出368套房源，数日内售罄并创下了区域销售价格新高；2005年12月，鲁能地产摘牌位于文曾路、金榜公园边上的2005G08、2005G11地块及位于湖滨中路延伸处柯达附近的2005G12地块，总地价逾7亿元，总建筑面积达到20余万平米，分别命名为鲁能·领秀城和鲁能·陶然北岸，其中鲁能·陶然北岸已经于2007年4月公开销售，位于金榜公园的“鲁能·领秀城”也将于今年9-10月入市；而由中粮集团开发的鹭江海景花园二期也在9月1日举行推荐活动。
外地品牌开发商的介入，加剧了厦门本土房地产市场之间的竞争，同时，高品质的产品也间接拉升了当地房地产的销售均价。2007年8月8日，另一家外地知名开发商介入厦门房地产市场，华润置地以总价19.56亿元的高价拿下集美J2007G04、J2007G05两地块，楼面价每平方米均超过6000元/平方米。至此，外地开发商的介入已从岛内延伸到岛外，新的市场格局正在进一步形成。
区域：岛内东部新区腾飞
在今年的厦门楼市中，岛内依然最耀眼，以湖里区最为突出。今年1-7月，湖里区商品房供应量为68.18万平方米，与去年同期相比，升幅达152.12％。而湖里的供应量又集中在两个新的热点板块，分别为五缘湾板块和枋湖板块。
1、五缘湾板块
五缘湾片区位于厦门岛东北部，地处两大进出岛通道（北通道、东通道）、高崎国际机场、国际会展中心两个国际窗口之间。总用地面积12.56平方公里，其中水域约2平方公里。目前共有四个楼盘，分别为国贸蓝海、源昌鑫海湾、联发五缘湾1号、新景缘。其中只有国贸蓝海在售，5、6月共推出高层688套房源，销售均价16433元/平方米。除新景缘6万平方米外，其他建筑面积均超过18万平方米，五缘湾1号更是高达29.4万平方米，预计将在下半年入市，届时，湖里区东部的商品房供应量将进一步放大。五缘湾板块，临近机场，享有独特的海洋资源，片区规划特色商业街，配套文化娱乐设施，加之正在建设中的翔安隧道，区域未来发展潜力大。2007年4月由新景地集团竞得的2007G10地块位于五缘湾片区内，再次刷新了此区域乃至全市的楼面价，高达7966元/平方米。而将于9月8日公开出让的的2007G28、2007G29（五缘湾片区，内湾西侧）两地块，楼面拍卖起始价就高达6777、7001元/平方米，土地热拍，楼盘热卖，五缘湾板块依然是厦门房地产的市场的焦点。
2、枋湖板块
枋湖是湖里区政府新行政中心所在地， 2005年，枋湖片区开始有商品房用地出让；2006年，厦门双十中学枋湖新校区落成；今年，湖里区新的行政办公大楼及其他市政配套设施将建成，此板块区别于传统老市区板块，目前尚未拥有完善的配套，也未形成成熟的居住社区。但却集中了数十个楼盘，书香佳缘、禹州香槟城、幸福密码、水晶森林、翰林院、佳馨美苑等，其中古龙居住公园、联发欣悦园、碧湖嘉园供应量也达到7－10万平方米。这些楼盘的入市大大提高了东部区域的供应量，使东部成为继滨北、厦禾之后新的热点居住板块。
枋湖片区以小高层为主，建筑规划11－14层，主力面积以二房、三房为主，面积集中在80－120平方米，多数楼盘带有入户花园，赠送面积大，产品附加值高。
产品：豪宅大户型成风潮
去年，银聚祥邸以每套总价不少于800万入市，在市场上引起轩然大波，创下了厦门房地产销售的第一次“神话”。 2007年岛内豪宅化趋势进一步明显，岛内别墅销售均价20000－30000元/平方米，每套销售总价为600-800万之间，位于会展中心南侧的爱琴海高层销售销售均价为16000元/平方米，独栋别墅更是高达2388-5388万元/栋；位于莲前路中段的云鼎至尊也以准现房的形式，揭开神秘面纱，在这个建筑面积50多万平方米的豪宅大盘中，其单套最大面积为2526平方米。这些产品无论单价还是总价，都创下了厦门房地产市场价格新高。在产品方面引进先进的安防、电梯、智能家居、物业管理，为业主提供高品质享受。
在户型方面，大户型产品占据了市场主导，由外地知名品牌开发商开发的鲁能·领秀城和鲁能·陶然北岸均为三房、四房的大户型项目，面积范围：150-180平方米；国贸蓝海主力户型两房只四房，面积范围：141-239平方米；源昌新天地、香山·碧海晴空均为为楼中楼，主力户型分别167-180平方米，167.10-197.07平方米。
在业内人士看来，今年大户型项目的集中放量，是2006年高档楼盘的延续，也是楼盘品质的体现。
房源 
