据新华社电，中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

    通知指出，将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

    通知称，将严格房地产开发贷款。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

    通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

    通知对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。

    通知要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

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首付提高需多付多少？
专业人士帮您算笔账

    根据房贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

    业内人士算了笔账:目前，一套较新的二手房在贷款时能贷到评估价的7成至8成，但评估价要比实际成交价低一些，加上税费、中介费等费用，如果要买一套二手房……根据他的经验，一次性多支付4.5万元。

第一反应:厦门银行表示

房贷新政不会等到节后 

    昨日，厦门各相关银行房贷负责人向记者表示，尽管通知中没有明确实施时间，但大部分银行从昨日开始对涉及的业务就将按新政的要求执行，也就是说房贷新政不会等到节后，而是马上就生效了。

炒房成本提高了25%

    对于央行、银监会出台的新措施，占我市房贷市场份额最大的厦门建行相关人士表示“不意外”。
    建行房金部总经理黄华红表示，这项政策出台得很及时，该保护的保护，如首套自用住房，贷款还是能够满足其要求的；但该严控的严控，如炒房的、囤积土地的，这样才能避免房地产市场产生太大风险。厦门建行此前已经将二手房首付比例提高到五成，目的也是为控制风险，房贷新政出台后建行会不折不扣地执行。

    黄华红告诉记者，这项新政对投资炒房行为打击很大，比如以往炒房者买第二套、第三套住房，还能享有基准利率下浮15%的优惠，现在新政规定第二套以上住房利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍，就是基准利率上浮10%，两相比较差了25%，炒房者的成本大大增加了。打击炒房，这对广大用于自住的购房者是有利的。

新政生效就在昨日

    对于实施的时间，各家银行虽然都未接到正式通知以及总行的实施细则，但均表示在接下来的房贷申请中就要按新要求执行了，不会等到国庆节后。

    厦门工行相关人士对记者表示，贷款申请都有个过程，现在受理而未放款的房贷，都会按照央行和银行监的通知进行审核，不符合条件的肯定无法放行。厦门光大等银行人士也表示，从昨日起对正在审批中的房贷，就会区分是首套还是第二套以上住房，给予不同的贷款首付、利率。

有贷款纪录，视为第二套房

    对于第二套房如何界定，厦门相关银行表示，操作起来并不难，因为贷款都需要提供结婚或未婚证明、夫妻双方签字，银行会在接受个人住房贷款申请后，通过中国人民银行个人信用信息基础数据库，对借款人夫妻双方的信用状况予以查询，如果夫妻双方以往有贷款购房纪录，就视为第二套房。

    当然，也有一个情况是例外，就是如果你是一次性付款买房，不管买了几套，只要没动用到贷款，人行的信用库里没有纪录，银行就查不到，因此在你贷款买房时会被视为第一套，依然可以套用首套住房的首付及利率。几位银行个贷部负责人均表示，目前银行系统尚未与土房局联网，而且土房局的数据也有个保密的问题，只能通过人行信用库来查。
   
贷款结清再买房说法不一

    至于之前的住房贷款已经结清，再次贷款买房，是否可以算作第一套住房？对此，各家银行说法不一。

    厦门工行、建行相关人士认为，这次通知中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋，“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，按照他们的理解，要曾经动用过信贷资金购房，不管贷款有没有还清，就只能算是第二套房。

    而部分股份制银行则认为，如果能提供原有贷款行的结清证明，再次购房时可以视为第一套房。
   
到银行抵押贷款很难了

    “房贷新政不只是对第二套以上住房加以控制，”厦门光大银行徐建新认为，对于抵押贷款、加按业务也有明确的限制，例如“严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款”这条，实际上等于把加按的门关死了，现在想办理房屋抵押贷款到哪家银行都难了。

观点

打一场"与炒房者的战争" 

    广为流传的提高第二套房首付比例于27日真正落实下来。

    利用银行杠杆来遏制虚高房价弊象，作用当然会有，但成功的可能性稀微。说白一点，它只不过是银行系统针对美国次按危机后，对中国房贷可能导致的信贷风险的一种本能的自救行为。对大多数无檐避雨的中国百姓来说，房价日日攀升的窘局恐不会轻易得以逆转，由此打击囤房、炒房者可能还是梦境罢了。

    首先是无法区分住房的消费与投资。提高第二套房首付款，目的是抑制商人的投资冲动，但银行既没有区分自住与投资的技术手段，又没有一种政策的软环境作支持。实际上，各大银行房地产商和炒房者一样，只是在想方设法地减少金融和投资风险，以期尽量丰盈自己的利润口袋。

    其二是购房者真实信息的搭建平台严重缺失。核实购房者的真实身份和姓名的技术支持偏软，对恶意纵容冒名顶替购房的法律、法规惩办力度缺失，这加剧了“一户多房、多户没房”的住房不公的马太效应。我们在出台这样的信贷调控手段前，需要尽快完善个人与家庭资产的信用档案体系，以此厘清住房拥有中的灰色成份。