花费巨资购买的房产，却没有下面的土地所有权，难道我们辛苦还完房贷，还要留一笔钱等着购买土地使用权?会不会70年的使用期过后，我们的房子成了空中楼阁?即将实施的《物权法》终于有了一个明确的说法，住宅建设用地70年后可以自动续期，续期后交多少出让金，按当时国务院的规定执行。

  房子会不会成为空中楼阁

    2006年底，杨先生在海口市海甸岛看上了一套房子，可就在他准备和开发商签订购房合同时，却发现了一个问题。

    当时正在审议的《物权法》草案第一百五十五条规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因社会公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”

    杨先生心里嘀咕：70年以后如果有的人忘了申请续期怎么办?如果高层大厦有一部分人申请了，有一部分人没有申请，又该怎么办?“房子是我的，房子下面的地不是我的，土地使用权到期了这房子不就是空中楼阁了么?”再三权衡之后，杨先生还是打了退堂鼓。

    70年后，土地使用权到期，房子怎么办?这不仅是杨先生关心的，也是每一个已买了房和将来准备买房的人都要面对的现实问题。

    土地使用权与房屋寿命

    住房制度改革以后，私人，特别是城镇居民，普遍可以拥有自己的房屋，这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题，法律上的解决之道，就是通过在所有权上设定一个用益物权，也就是土地使用权。

    在上世纪八十年代的民商和经济立法的指导思想中，所有权是分等级的，国家所有权神圣不可侵犯，私人的土地使用权要锁定一个期限，否则无限的使用权将取代所有权。1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立了这个年限。

    按现行规定，建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命，通常要比这个年限长。只要房屋在，房屋的所有权就存在，这跟土地使用权的有期限性产生了矛盾。

    给空中楼阁一个根基

    房屋不能飘在空中，有期限的土地使用权危及到房屋的根基。

    今年3月，历经5年7审的《物权法》终于有了不小的一个进步，规定区分居住用地和商业、工业用地，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期。

    海大法学院教授王崇敏分析，与《物权法》草案第一百五十五条规定相比较，最终出台的《物权法》的规定意味着到期后即使拖欠土地转让金，也不会导致自己的“物权”消灭，只不过是负有“债务”，这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。

    但是目前的《物权法》对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等没有更具体明确的规定，而是授权国务院另行规定，再次将问题留到往后。

    王崇敏认为，现在物权法中确立的有些规则，对仍然处在转型期的中国来说，好多时候只能起到发现问题、提出问题的功能，至于解决问题的方案，需要广泛的社会讨论，逐渐凝集共识，在水到渠成的时候解决。所以，不能期望《物权法》的出台能把人们关心的所有问题都解决。

    如何续期仍无操作办法

    目前，大家最关心的是续多长时间、交多少钱、怎么交的问题。

    对此，海口市国土局用地科杨科长在接受采访时说，这些问题《物权法》授权由国务院来具体规定。他解释说，中国各地土地利用的情况不一样，经济发展水平不同，土地使用权的市场价格的区别也很大，由《物权法》统一规定，不是很现实。授权国务院具体规定有一定的灵活性，这是目前情况下可行的做法。

    但也会存在一些问题。比如现在买新房，大家是可以有选择的，但是将来续期的话，由于建筑物是个整体，大家拥有的是“区分所有权”。到时候续多久;什么样的价格可以承受;土地使用权续期后是改造旧房还是另建新房。这些问题如何协调?

    杨科长说，这是为什么《物权法》关于建筑物区分所有权里面，对业主大会、业主委员会等社区内的自治组织，管理机构作规定的原因。要借助这些框架和他们议事规则来解决这些矛盾和冲突。

    杨科长总结说，对海口大部分购房者而言，土地出让从上个世纪九十年代才开始，现在离土地使用权到期还早得很，最少的也有20多年，这其中引发的问题还不可能马上暴露出来。他相信，有这么充裕的时间，法律将会不断完善，70年后我们的房子怎么办的问题将会得到根本解决。