美国次级房贷危机的警示：

　　次级房贷危机，对于福州业界来说，也许还是一个略显陌生的词语，但是这场危机对房地产的影响却是每个业界人都不能忽视的。

　　美国次级房贷危机以人们始料未及的凶猛方式继续蔓延。在全球金融市场已不安地颤栗了三周之后，在美国住宅抵押贷款投资公司8月3日宣布倒闭、多家按揭机构面临倒闭危机、著名投行贝尔斯登将被下调信用等级、从德国到台湾的间接投资者都宣布巨亏等等消息不断传出之后，一个事实已被强力证明：美国次贷危机远未到结束的时候，而且其冲击力无远弗届。假设国内房贷危机一旦出现，一定会率先在银行与开发商之间引爆，房价下跌，资金链断裂，抵押房产贬值，房地产关联产业出现缩水，引发实体经济紊乱，诱发经济领域深层次矛盾集中爆发……

　　这场危机对我国房地产金融将带来什么样的影响？给了我们哪些警示？类似危机是否可能发生在中国？收紧房贷、提高首付、停办二手房按揭贷款等等措施是否和美国次贷危机有关系呢？会导致房价的下降吗？带着这些问题，《东南置业》杂志作了一次深度的调查和专访——

　　解惑：什么是次级房贷？

　　次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏帐增加、按揭提供方的倒闭案增加和金融市场的系统风险增加。

　　一方面，美国联邦储备局不断的加息，这些人本来就比别人付的利息更高，他们的信用历史本身就是偿还能力差一点，所以这种情况就导致大量的人还贷出了问题，银行或者中介就必须收他的抵押品；另一方面，这些公司本身的资金来源很大一块就是在市场，他们是以房贷作为基础而后发行债券，在股市的流通量非常大。所以一旦发生问题，就导致了股市的波动，引发次级房贷危机。

　　反应：银行界自发收紧银根

　　美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的。

　　2007年8月15日前后，提高房贷首付成为各地银行一场自发的“集体行动”：在上海，多套房按揭贷款收紧，多家银行提高了两套以上住房贷款的申请门槛；浙江建设银行暂停二手房按揭贷款，多家银行已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款；北京银监局要求辖内银行业审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款；中国银行深圳分行叫停了二手房个贷，建设银行停放一手房按揭贷款业务；南京建行将二手房个贷首付提高至四成，招商银行已经拒绝对房改房贷款，同时规定，二手房销售时如办理现房抵押，必须要提供评估报告……

　　据悉，8月底，厦门建行二手房贷首付提高至五成。福州媒体曾有报道称：“交行、建行、工行、农行、兴业等5家银行在福州的分支机构都暂停发放了除一、二手房买卖的住房按揭贷款外，其他住房衍生性贷款。在四大国有银行中，只有中行一家仍可以发放抵押贷款，但条件极为苛刻。此外，招行、中信、民生、光大等尚在开办抵押贷款的银行也都表示，贷款发放的审核要求更为严格。”当真是山雨欲来风满楼吗？福州银行界人士是怎么看待这场风波的呢？

　　●中信银行： 美国次贷危机对我国影响不大

　　中信银行个贷部负责人告诉记者：“美国次级房贷危机虽然对全球的金融业势必有一定的影响，但是对于中国金融业来说影响不大。两个国家的体制不同，市场不同，操作方式都不一样，美国是一种证券化的管理，因此会出现这类问题。中信银行到目前为止所有的业务都在照常开办，在正常运行，虽然我们也在资格审核方面更加严格，但是这与美国的次贷危机没有关系，我们会根据我们的国情我们的市场去进行管理。我们更关注微观的具体内容。说到应对举措，涉及到方方面面，对于金融政策方面，国家会有一个监管政策的出台，从各地政府部门也会有相应的举措，我相信我们国家在处理危机方面的监控和应对能力”。

　　●建设银行：次贷危机的警示作用不容忽视

　　建设银行信贷部总经理林跃进认为：“美国次贷危机对我们只是一个警示作用，敲了一个警钟而已，让我们意识到要规范银行的各方面管理工作，减少不良贷款，减少违约贷款的发生。而目前，我们建行所有的一手房贷款，还是二手房贷款或者其他消费贷款都没有停办，唯一不同的就在于我们的审核要求比以往更加严格了。对公的贷款我们规模控制，对个人私贷这块，也是有保障的，调空力度的加剧，规模化的管理，自然就保障了一手房的贷款，也刺激了二手房的贷款，所以，次级债对中国金融业的影响不太大。美国的危机让我们意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。次级抵押贷款风险大的一个重要原因在于，贷款机构发放贷款时，依据的是房产价值，而不是借款人的还债能力，是建立在房价上升预期的基础之上。放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只须出售房屋或者进行抵押再融资就可以了，在美国房地产市场价格回落后，风险就大量地暴露出来了”。

　　警示：炒房危机或将到来

　　次级房贷危机之前，美国房地产市场迅速膨胀，房价上涨速度直逼目前的“中国速度”，贷款炒房投资盛极一时。 让人始料不及的是，2004年开始美国连续17次加息，去年年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价下跌超过10%，炒房者利益链条断裂，次级贷款风险开始暴露。

　　我国的炒房现象已经持续了很长一段时间的热度，炒房者素来“倾囊而出，能贷款的就贷款，能多买几套就多买几套”，其资金链因此绷得很紧。其资金来源，自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资四种来源中，后三者都具备高利息高风险特征。

　　房价下跌 损失惨重

　　和美国相比，我国购房贷款要求一定的首付比例，虽然在一定程度上可以弱化借款者违约的损失。但是不容忽视的事实是，随着中国房地产价格持续上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大。尽管目前整体房价仍一路上涨，看不出下跌的迹象，但是炒房者尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。

　　这种事件并非无前例可循，上海房价经过几年的暴涨之后，不少炒房者仍然盲目入市。2005年宏观调控之后，上海房价应声下跌，炒房者者损失惨重，有的炒房者说，“眼睁睁看着首付跌没了。”

　　收紧银根 绑住手脚

　　我国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续5次加息，且随着CPI的增加，再次加息之势不可避免。尤其是到了明年年初，银行开始执行新的贷款利率，今年已有3次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%，大大加重贷款者的还款负担。而目前机构普遍预计加息还会继续。

　　另一方面，银行收紧银根对炒房者的影响也不容小觑。回顾去年6月九部委国十五条颁布后，银行方面没有收紧房贷，反而推出各种刺激消费的信贷产品，使投资者背后有强大的资金支持，所以在去年短短3个月的观望期后，楼市迅速回升。今年7月份银行开始收缩房贷，二手房交易立马一落千丈，这充分显示了银行在抑制投资需求方面所起的决定性作用。

　　在谈到这个问题时，建设银行的负责人称：“中国的房地产市场中有一定程度的投资和投机需求，尽管目前我国房价仍然持续上涨，但从去年开始央行连续多次加息，贷款炒房者的成本增加较快，而且机构普遍预计加息还会继续。而小户型住宅由于总价较低而成为理想的大众投资工具，但随着宏观调控政策逐渐落到实处，以及多层次的住房供应体系的建立，预计90平米以下的商品房和经济适用房的供给增长较快，房地产市场的供给结构将发生显著的变化，有可能因为供给过剩导致小户型住宅细分市场的价格波动，无论购房者投资者或是贷款银行，都应该关注这个细分市场的变化。”

　　杀手锏：提高房贷首付

　　次级房贷危机让“提高房贷首付”的声音再一次响彻楼市，近日各媒体纷纷援引银监会高层关于提高房贷首付的消息，引起了社会各方面广泛关注。“提高房贷首付”真的是杀手锏吗？一旦提高首付将对楼市带来什么样的影响？

　　遏制：提高首付 购房需求将下降

　　现在的购房中投资性需求占的比例在逐步增大。投资性需求面临的一个很重要的问题是银行贷款的杠杆作用。购房者付了首付之后，剩下的就是在银行贷款。由于首付的门槛低，银行贷款就成为购房的主要资金支持。通过在银行贷款买房的方式来投资房地产，这样的投资性需求充斥房地产市场，直接推高了房价。所以现在银行提出提高首付比例，对抑制投资性的购房需求是有好处的。首付比例提高以后，投资就不那么容易了。

　　业内人士杨少峰表示，“现在主要上涨楼市的主力购买群体无非：一是纯粹的投机者，希望从短期的房价快速上涨中获取巨额利润的人；二是投资客户，长期看好中国房地产市场。三是购房恐慌者，因为害怕房价上涨过快而买不起房的人。银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！”

　　隐忧：双刃剑伤及普通购房者

　　提高房贷首付无疑将是一把双刃剑，克制住投机需求的同事，也将让普通百姓买房遇到更大的困难。北京开太交易保证有限公司董事总经理白钧在其焦点博客中撰文表示：“房贷首付款的提高，虽说可以大大降低了银行贷款的风险；在一定程度上，也限制了投机炒房，抑制房价的上涨。但是，对于真正要买房解决居住需求的老百姓，如果首付款成数提高，再加上诸多贷款条件限制，就更多的增加了自住型购房者的购房困难，这恐怕是屋漏偏逢连夜雨，难上加难了。”

　　在购房者当中，以全款买房的毕竟还是少数，绝大多数的购房者还是选择贷款买房。在房价飞速上涨的今天，买一套少则几十万，动辄上百万的房产对于绝大多数老百姓来说，也算是“终生大事”了，一方面住进了新房，就开始了新环境的生活；另一方面，在经济上，也开始了为了这套房子在下半辈子努力工作、省吃俭用的“房奴”生活。

　　央行3年来的6次加息，已经使借款者不堪重负。今年7月以来，很多借款者到开太咨询关于如何省息省钱的问题，并到银行办理了同名转按揭等业务，调整还款方式或还款年限；还有一部分贷款者宁愿借钱或者用积蓄提前还款以减少加息带来的额外负担。

　　而就这一问题，杨少峰则认为短期内可能增加新购房人群的压力，但遏制房价的涨幅最终还是将使得广大的购房者得到实惠。

　　这把双刃剑的杀伤力到底有多大，目前我们还不得而知。在采访中，笔者一直在思考一个问题：是否能够在执行中把投机和自住两种需求区别对待？业内人士曾经建议，“对购买第一套房子的，首付比例低一点，而对购买第二套房的，首付比例可以提高到50%-60%。” 这样，无论是对投资性需求还是消费性需求，都会有所抑制，使房价上涨的势头有所减缓，进而平稳房价。