重提保障

　　8月6日是厦门首批社会保障性商品房开始选房的日子。上午八点半不到，厦门市建设与管理局所在的建设大厦二楼的选房现场，已经挤满了等待选房的申请户。

　　当日的配售工作只针对岛内思明、湖里两区的1210个申请户，此前电脑评分获得“100分”、轮候号为2号的柯金仕，是当天第一个选房的人。

　　如果工程进展顺利，到了明年年底的时候，72岁的柯金仕一家人，将能入住湖里区高林居住区一套建筑面积为69.95平方米的三居室。而且这样一套房的价格仅是周边地段房价的一半左右。这个居住区，是厦门市2006年开始实施保障性住房制度以来，建设的首批保障性住房小区。

　　尽管1991年国家推行经济适用房制度时起至今，厦门的经济适用房和廉租房的建设也有3万多套。但是由于其本身存在的弊端，还是有许多所谓的“夹心层”，这个人群既买不起经济适用房，又不够廉租房条件。中低收入人群的住房困难问题始终无法得到彻底解决。

　　2005年后，北京的经济适用房制度的不是被不断发掘，北京转而设想推行“限价房”的思路也影响到了厦门。2006年厦门“两会”期间，集美大学房地产发展研究所所长李友华提交了一份《关于进一步扩大中低收入群体住房供应力度，在厦门推行限价商品房的建议》。

　　厦门市建设与管理局的一位官员向记者证实，当初厦门也曾研究过“限价房”的政策，但在考虑到实际操作中仍存在的很多问题，包括如何限价，怎么销售，卖给谁等等，最终还是放弃了这一想法。“这在全国都没有统一的执行标准，控制不好还可能起到扰乱市场的反面效果。”

　　此时，“社会保障性住房”的思路开始逐渐被厦门市政府提上日程。2006年5月10日，厦门市委常委会召开专题会议研究社会保障性住房工作，会议明确了要建设“社会保障性住房”体系。当时的设想称，这是一个多层次中低收入群体住房供应体系，将限价商品房统一叫“保障性商品房”，为买不起保障性住房的低收入者提供保障性租赁房。

　　随后，市政府、保障住房办的相关人员分三批赴香港，学习、借鉴香港的公屋、居屋管理经验。“其实我们现在实行的这套制度和模式，基本上都是照搬香港的公屋制度。”厦门市保障住房办常务副主任林粟如对记者说。

　　不过，当年这些经济适用房的主要对象是机关和事业单位人员。而按照当时国家的相关规定，这些房子的户型面积是以申请人的行政级别来定的，所以，“过去的经济适用房户型面积，比我们新建的保障性住房户型要大的多。”

　　既然是满足保障功能，因此户型面积并不大，能满足基本居住需求即可。厦门保障性住房的户型面积为：一居室45平方米，两居室60平方米，三居室70平方米。在保障性住房的总供给中，廉租房和保障性商品房的比例是7：3。

　　所有的保障性住房均一次性装修到位，禁止“二次装修”。装修工程实行统一招标、统一设计、统一施工，每平方米装修成本控制在200元左右。

　　那么，建设保障性住房小区的资金从何而来？“国家规定，用于住房保障的资金不能低于土地出让金的10%。”林粟如介绍说，厦门此次保障性住房投资总额约130亿元，这些钱很大一部分都来自土地出让金，且远远高于国家规定的比例。

　　政府全程主导

　　“全国政协一号提案”的“厦门蓝本”，主要包括两个方面，一是明确以政府为投资的主体，或者说以财政为投资的主体来投资、规划、建设、管理社会保障性住房；二是明确社会保障性住房的分配和购买的对象。

　　不过，保障性住房始终是一种社会稀缺资源。在以往的住房保障制度中，各种寻租事件不断出现。厦门的保障性住房如何规避这些问题？“与别的地方不同的是，厦门的保障性住房全程都是政府参与并主导。”林粟如说。

　　比如保障性住房小区的开发模式是实行“代建”制度。由厦门的国有地产企业以3%的“代建费”建设，建成之后产权归属厦门市政府。保障性商品房传统意义上的“售楼处”变成了建设与管理局，而租赁性住房则归国土局的公房管理中心负责分配。

　　其申请条件也十分严格，一是必须具有厦门城镇户口，购房入户的则不能再申请；二是家庭收入和资产条件，2006年政府公布的厦门中低收入家庭年收入标准为3人及以下户5万元，4～5人户6万元，5人以上户7万元；三是人均建筑面积12平方米以下的住房困难户或无房户。

　　符合条件的家庭或个人只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序进入“五审两监督两公示”(即居委会、街道办、区民政局、公房中心或住宅办、国土房产局或建设局五级审核，监察局和信访局全程监督，由居委会组织在社区和国土房产局或建设局组织在全市二次公示)，其中市一级部门主要审原有住房情况，而区一级主要审家庭收入情况。

　　有关人士称，住房保障司将在近期挂牌办公。

　　资金何来

　　要落实保障性住房政策，除了有明确的主管部门外，建设资金至关重要。目前，资金仍将是未来住房保障政策落实的最大瓶颈。

　　根据建设计划测算，“ 十一五”期间廉租房每年需要资金近500亿元。

　　有媒体报道称，按照北京市建委的数据，当前北京市投入廉租房的全部资金约为3亿元，这还不到北京市一个中高档楼盘的投入资金。

　　而且，这些资金全部来自于住房公积金的增值收益这一单一渠道。从全国来看，公积金增值收益里可以提取的，每年总量也不超过30亿元。

　　“24号文”要求，不仅住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后，要全部用于廉租住房建设，土地出让净收益的10%以上也必须用于廉租住房保障，这笔资金还须纳入地方财政的年度预算安排。

　　“这三条措施，应该可以保障充足的资金用于保障性住房建设。” 建设部政策研究中心科研处处长文林峰对本刊记者说，“关键是西部地区财政资金不足，公积金增值收益少，对这部分城市，国家正考虑有专项资金安排。”

　　按照齐骥透露的数据，2006年，全国城市土地出让金的净收益为2978亿元；扣除风险准备金和管理成本以后，可以用于廉租房建设的公积金增值收益有100亿元。

　　但由于各地资金差异巨大，能够用于保障性住房建设的有效资金其实并不多。

　　以2006年为例，真正用于廉租住房的公积金收益是25亿元，真正从土地出让金中提取使用的只有3亿元。

　　记者了解到，央行正会同建设部、财政部制定对廉租房和经济适用房建设的金融支持办法，金融支持方案有望在今年10月底完成。