放量供应土地 福州调控房价政策成效几何

　　对福州房地产企业来说，从2007年开始至今，他们的日子并不好过。据悉，2007年上半年，福州市共组织三次土地出让会，总出让面积仅为285亩，远远不及前几年同期水平。地根紧缩，土地放量减少，开发商面临着无米下炊的窘境。有人甚至断言：长此以往，大量房企将因为缺少可开发土地而命悬一线。

　　与此同时，不少福州房地产领域的学者也将目前房价激涨的根源归结于土地供应量减少激化了供需矛盾。

　　然而，就在开发商怨声载道时，福州房地产市场传来了一条让人为之一振的消息：相关部门敲定，在9月举行的2007年第四次土地出让会上将推出5幅共计376亩的地块。一次土地放量的规模便超过了上半年放量的总和，这是否意味着土地大放量已经开始，疯涨的房价又是否有望因此而平抑？

　　土地放量仍解不了房企燃眉之急

　　一次土地出让会上同时推出五幅地块，这在福州土地出让史上前所未有。一次的土地出让面积就大大超过了今年上半年的土地总出让面积，这一利好消息固然使对土地望穿秋水的福州房地产企业们舒了一口气，但土地资源僧多粥少的总体现状可能并不会得到很大改善。

　　来自福州房地产业内的声音反馈，由于出让地块面积过小，总量不大，房地产企业可能只是解了一回近渴，在土地争夺战愈加白热化的背景下，此次的土地放量依旧只是杯水车薪，并不能真正使福州房地产企业突破“地荒”困局。

　　据了解，这次除了较为特殊的新店地块外，其它地块的出让面积都不大，因此房地产企业的可操作空间也不大。一位福州本土开发商向记者道出实情：小地块的开发成本过高，对于大型房地产企业来说开发小地块并没有什么优势。因为不管地块大小，只要是一个独立的项目，都得动用公司的资源，开发、建设的周期也都差不多。

　　同样值得注意的是，随着“地荒”论在福州房地产界的风行，土地出让价格也在不断上涨。以福州金山板块为例，2003年，稍好地段的土地出让价格约在150万元/亩左右；2004年，福州市土地发展中心显示金山的土地出让价格约为250万元/亩；到了2006年，金山某地块的出让价格已经达到了357万元/亩。

　　更有可比性的是位于福州新店的一幅面积达250亩的地块。2006年9月，福州某房地产企业曾以当时福州土地出让史上第一高价——9.7亿元将其收入囊中，折合每亩地价约为400万元左右。但因为各种原因，这幅地块在2007年9月11日的土地出让会上重新被拍卖，其出让价格的变动无疑将成为业内人士评估福州土地出让价格涨幅的最清晰标的物。最终该地块以27.2亿元的高价落槌出让，比去年9.7亿的出让价格高出17.5亿元，折合每亩地价约1000万元，创下了福州楼市土地拍卖单幅地块的最高成交总价与最多竞拍次数两项记录。

　　土地出让价格的飞速上涨挡住了不少有意竞逐地块的房地产开发商，对于福州大多数“无米下炊”的房地产企业来说，这次的土地放量仍然解不了他们的燃眉之急。

　　福州进入新的土地放量期

　　有业内人士认为，这次多幅土地同时出让已经释放出一个强劲的信号：以往通过紧缩地根来调控房价的政策正在悄然改变，相关部门似乎期望通过加大土地供应起到抑制房价飞涨的效果，土地大放量的前兆已经显现。一位不愿意透露姓名的福州某房地产企业工作人员告诉记者：此次福州相关部门有意加大土地供应量的说法并非空穴来风，因为全国各主要城市都已经开始通过加大土地供应量来平抑房价的调控新动作。

　　据业内人士透露，在近几年国内紧缩地根的土地调控政策影响下，全国各主要城市的土地实际供应量都明显不足。以广州为例，资料显示：2003年至2005年的3年间，广州市实际土地出让面积为92万平方米；2004年原定土地计划供应量为100万平方米，但实际只完成计划的不足15%；2005年土地实际出让面积仅为49.44万平方米；2006年广州市土地供应计划为135万平方米，但也只完成了50%左右。

　　而恰恰在这几年，广州的房价却在飞速上扬，土地紧缩政策被国内不少房地产学者所诟病。在土地供应减少仍难以平抑房价的尴尬状况下，相关部门改变策略，试图通过加大土地放量来控制房价飞涨的势头。

　　2007年3月，广州市相关部门出台了以加大经营性商品住宅用地供应量为实施重点的“穗七条”，并保证在今后3年间，广州市每年土地出让面积都保持在500万平方米以上。仅在2007年9月份，广州市就计划出让土地140万平方米，出让面积已经相当于广州市今年前八个月出让面积总和的2倍。

　　在福州土地市场，1988-1999年，平均每年出让土地面积约为3000亩；但2002年福州市以招、拍、挂方式进行土地出让后，每年土地的出让面积锐减至千亩左右；2006年全年，福州出让土地面积也仅为2500亩左右，还不及10年前的出让数量。

　　有业内人士预计，从9月份的土地出让会可以看出，福州市相关部门加大建筑规划用地供应量的考虑已经初露端倪，这很可能是相关部门调控地区房价的具体政策变得更加务实的表现。

　　据知情人士透露：南台岛东部新城开发地块将有望亮相福州土地出让市场，福州旧城区拆迁改造地块的出让也有加速的趋势。2007年下半年，福州将进入一个新的土地放量周期。

　　放量供应土地短期内对房价影响有限？

　　从经济学原理上分析，供大于求，商品价格必然随之下降。但是从目前国内房地产发展形势看，地方政府通过调整土地放量是否真能起到平抑房价的目的，还颇有争议。

　　从开发周期上考量，房地产行业的投资回报周期相当长。一个体量百亩左右的房地产项目从前期获取土地到规划设计、通过行政审批、施工建设，再到最后竣工销售，一般需要2年左右的时间；而一个开发面积达近千亩的大型房地产项目，其整个开发周期可能就需要4、5年甚至更长的时间。因此，近期相关部门大幅增加土地供应量并不会在短时间内对房价产生很大影响。

　　还有业内人士认为，加大了土地供应量并不等于加大了房地产住宅产品推向市场的数量。在如今的福州房地产市场上，囤地囤房现象并不少见，部分房地产企业手中并不缺地，却要制造缺少土地的假象，千方百计拖延开发时间，目的在于人为制造商品房供应趋紧的现状。

　　在目前国内房地产业还处于卖方市场的情况下，操控房地产产品价格走向的大权基本上都攥在房地产企业手中。在未形成买方市场之前，房地产市场纵然增加土地的供应量，房价也还会按照开发商预想的轨道前进。因此，有人甚至认为“地荒论”可能只是房地产企业抛出的一颗“烟雾弹”，加大土地放量对于房地产商来说，正如想瞌睡马上抱着了枕头。毕竟，对于吃着碗里，看着锅里的开发商而言，土地资源就像女人衣柜里的服装，永远不嫌多。因此相关部门的这一举措就改变目前商品住宅供应紧张，价格上涨的现状来说无异于隔靴搔痒。

　　但我们同样不能忽略的是，土地资源是有限的，即使土地放量能在一定程度上平抑房价，也绝不可能是长久之计。今年以来，以往的土地出让“大户”——福州金山、五四北等新兴板块的土地资源都即将告罄，这也成了今年福州房地产企业盛传“地荒论”的主要依据。