房子究竟缺不缺？

——厦门住宅市场供应状况分析

    编者按：最近一段时间，北京、深圳房价暴涨，舆论一片哗然。有关房价，有关买房的问题又成为一个人们热议的话题。厦门虽然没有出现这样的暴涨情形，但厦门商品住宅的价格近两年也有较大的涨幅，并且虽然房价处于高位，但人们的追涨心态严重，购房热情不减。

    大量商品住宅的建成和正在建设的大型保障性住宅小区，将使厦门今后几年有较为充裕的房源供应。

    人们买房的目的，有的是为了居住，解决住房问题或改善居住条件，有的是为了投资，通过时间差带来的价格差，买进卖出赚取回报，或长期投资出租收取租金收益。而人们买房的心态，有的是需要才买，有充足的购买力，又确实有买房需求；有的是看着房价上涨，生怕再涨，于是东拼西凑，借款抢进。于是，越是房价上涨，人们追涨的心态就越重，结果形成不良循环，导致市场出现怪现象——购房者透支购买力，市场预支房产价值。

    人们买房，各有各的目的，各有各的理由。我们无法去说该买不该买，或该买房还是租房，但我们可以告诉人们一些事实，一些影响市场的有关因素，以利于人们更清楚地认识市场，树立正确的住房消费投资观念，引导市场健康稳定地发展。

    为此，本报《房周刊》和市国土资源与房产管理局特别联合推出“看清市场、理性购房”的系列报道。从房源、住房供应体系、购房群体以及目前市场状况等方向着手，分析市场，引导理性购房。

    大量商品住宅的建成和正在建设的大型保障性住宅小区，将使厦门今后几年有较为充裕的房源供应。

    房价是这两年来的热门话题，一般认为，市场条件下价格取决于供需状况，供不应求将导致价格上涨。眼下厦门有一个广泛流传的说法：厦门土地面积有限，人口越来越多，未来可供建设的土地将越来越少，新增住房会遇上土地紧缺的瓶颈，住房必然越来越紧俏。这一观点导致了不少人心存恐慌，抢进买房。

    那么厦门的土地、住房供应究竟是怎样的状况？日前，本刊记者对厦门房地产相关主管部门、相关企业进行了多方走访，对厦门目前以及未来的住宅供应情况进行了一个初步的探究和勾勒。

    作为住宅供应的“源头”，土地的供应情况决定了未来的住宅供应。根据厦门市国土资源与房产管理局提供的数据，2003年，厦门市批出的住宅用地总建筑面积为154.86万平方米，2004年是170.89万平方米，到了2005年，这一数字提高到231.74万平方米，同比提升35%以上，而2006年，厦门更是再次加大土地供应力度，住宅用地总建筑面积达到了430.33万平方米，比上一年几乎翻了一番。

    相关信息显示，在2005年，厦门就有意识地加大了土地供应量，同时，对成交土地的建设进度都做出了更为详细而严格的要求，对开发商拿地后什么时候开工什么时候竣工不仅有明确的要求，还规定了具体的处罚措施，此外，对商品住宅历史遗留用地做出清理，启动这部分存量土地，以确保商品住宅的供应量。根据统计，仅2005年一年，厦门商品房新开工面积累计就超过了470万平方米。

    那么，未来的土地供应情况究竟会不会紧张呢？业内人士分析，作为不可再生的资源，土地供应从长期、历史的角度来看肯定是紧张的，但这并不意味着未来5年10年就会没地建房。实际上，不仅岛内仍有相当数量的土地，随着岛外基础设施建设力度的不断加大，土地供应的条件不断成熟，厦门的整体土地可供应量也在不断加大。“走大厦门可持续发展的道路，土地供应并不算紧张。”厦门市国土资源与房产管理局市场管理处处长常宪亚认为。

    此外，去年以来，厦门形成了每年七次公开土地拍卖的惯例，土地的投放更为公开透明，也更有计划性，可以看出，未来厦门土地仍将保持较为健康和充沛的供应形势。

    住宅供应持续加大

    作为目前最受关注的商品住宅，其供应情况构成了现有住宅供应的重要部分。同样来自厦门市国土资源与房产管理局的数据，2003年～2005年，厦门取得商品房预售许可证的住宅总面积维持在220万平方米到285万平方米之间，到了2006年，这一数据首次突破了300万平方米，而2007年，仅上半年取得商品房预售许可证的住宅总面积就已经达到了245.79万平方米，接近于往年全年的总和，商品住宅供应增幅明显。

    “建房子要有个过程，需要大约两年左右的建设周期，因此，前两年加大的土地供应在当时并不能立刻见效，而将在今、明两年形成较为充裕的商品房供应，从今年6月份以来大量商品房项目开盘情况就可以看出。”常宪亚表示。实际上，本报今年4月份举办“2007最值得期待楼盘”评选活动时，报名参与的楼盘也达到了四十五个，是往年楼盘数量的两倍，总建筑面积超过1000万平方米，其中一半今年就将投入市场。此外，已经开工建设的保障性用房达到3万套。“3万套是一个什么概念？之前我们执行多年的经济适用房统共也才建了3万多套。”厦门社会保障性用房办公室相关负责人表示。

    那么这样的供应量究竟能否满足市场需求？根据一位地产投资业人士的测算，到2006年末，厦门拥有户籍城镇人口109万，人均居住面积21平方米，如果要达到人均25平方米小康型居住，缺口仅为400多万平方米，“即使考虑人口的持续增长，从满足广大群众居住的角度，厦门的住宅供应仍然不会紧张。”这位人士表示。

    实际上，在厦门本轮的住宅消费高峰中，改善居住条件已经成为主流目的。大部分人希望解决的问题是“如何住得更好”，并考虑将住宅作为一种财产长期持有，真正居住困难的家庭在厦门所占比例并不算大。有一个数据似乎从侧面可以证明这一点，今年年初刚启动保障性住房申请时，前两个月时间便收到了九千多份申请，而此后各街道办虽然还在继续接受申请，但到现在五个月时间仅新增了两千多份，而其中，申请购买的仅有一千多户。

    岛内已进入存量市场

    随着商品房市场的持续发展，二手房开始扮演着越来越重要的角色，并在住宅供应市场上形成了一支新的主力军。

    “厦门市即将进入存量房市场，岛内事实上已经进入了存量房市场。”21世纪不动产厦门分部总经理华怀辉称。根据厦门市国土资源与房产管理局的数据，2006年全年厦门二手居住性用房成交总量达到201.69万平方米，绝大部分位于岛内，已经超过岛内一手住宅的总成交量165.49万平方米。即使从全市范围来看，今年上半年厦门一手居住用房（包括别墅）成交了11811套，二手居住用房成交10821套，在套数上几乎平分秋色。

    2005年、2006年岛内新增一手房房源都在150万平方米以上，2007年上半年岛内新增一手房源已经达到120万平方米，在厦门岛内一手房销售面积保持平稳增长的情况下，二手房房源的迅猛增长无疑为住宅供应市场提供了一个巨大的新来源。

    “新房密集推出的区域往往在两三年后就会进入一个集中的二手房供应区域，比如前些年的前铺、滨北，今年的江头。今年我们仅江头就新增了3个加盟店，业绩情况良好。” 21世纪不动产厦门分部总经理助理叶效贤称，“人们的购房心态正在发生变化，以前厦门人不喜欢买二手房，但现在我们一般都会将2002年以后建成的房子视为新房，交易双方也都认可这一点，因为，在实际使用中这些房子和新房并没有什么不同。”

    随着社会发展，住房不再被赋予原来传统中“一辈子”的观念，越来越多的人根据自己人生的不同发展阶段选择适合的房子，比如在经济条件好的时候卖掉原有的小户型，购买更大的户型；为了方便孩子读书卖掉原有的住宅，更换距离学校近的房子等等。房子恰当的流通，也意味着房地产市场真正成熟。

    经过一系列探访，我们最明显的感受是，政府最近两年加大了土地的供应，推动商品住宅建设，并大力投入建设保障性用房，今年及未来两年，住宅市场供应将呈现出较为充沛的局面。

租赁市场也红火 

    房产的居住权与拥有权其实是可以分开的，实现居住并不意味着一定要拥有住宅，租赁市场实际上也提供了充沛的住宅供应。我们讨论住房供应的同时，不应该忽略了这部分供应。

    根据21世纪不动产厦门分部提供的数据，2005年通过其加盟店成交的租赁房为719套，到了2006年，这一数据攀升至1279套，增长了70%以上，而2007年仅上半年，租赁成交就达到了952套，目前在总量上虽然不能够和二手房交易相比，但迅猛增长的势头已经超过了二手房交易。很难计算厦门究竟有多少存量房可供出租，但是，与住宅销售市场上出现的“抢购”情况相比，租赁市场的供应是相当充裕的，租赁成交的数量主要取决于租户的增长。

    “目前房租虽然有所上涨，但相对于房价来说，仍然是相当划算的，也是普通百姓所能够接受和消费得起的。”厦门住房置业担保马雅丽表示，房屋租赁实际上更显示出对住宅的最真实需求，因此，一些生活便利、性价比高的片区就更受欢迎，出现片区化趋势。为了享受居住的舒适，许多白领都愿意花费1500元租住带有精装修的小户型。“租房子没什么压力，也住得很舒服，而且现在还没定性，有其它的发展可能，没必要拿套房子拴住自己。”外企白领姚小姐说。实际上在国外发达国家，年轻人多数都是租房子住，35岁各方面稳定以后才考虑置业问题。

    除了完全市场化的租赁，全市还有约2.5万套公房，目前开工在建的保障性用房约3万套，根据计划，到2010年厦门将新增保障性用房4万多套。“这里面很大一部分将以政府补贴租金的方式租给厦门中低收入、低收入人群，为这些人提供住宅保障，只要符合条件，都可以来申请，目前第一批符合要求的申请户已经开始选房。”厦门市公房管理中心李安明称。

    实际上，除了商品房和政府公房，厦门还有一个特别的存量房源仍在沉睡。“比如国企、外地企业驻厦办事处以及一些企业的合建房，由于这些房子往往较为破旧，又较为零散，企业自行管理的话，管理成本过高，往往任其闲置。”厦门住房置业担保总经理叶晓东称。据介绍，厦房置业前年针对这样的房产推出了整体包租业务，从这些企业手中整体承租住房，投入资金进行装修，再通过全市的连锁店推向市场。叶晓东表示：“这是一个对大家都有好处的事，对企业来说，盘活了资产，有专业的中介公司为其服务，对租户来说，能够获得更为优质优惠和长期的租赁住宅。根据去年这些企业的审计结果来看，资产运作和实物运作的收益都提高了。”目前厦房置业通过包租形式推向市场的房子约在200套，而据叶晓东估计，厦门市仍在沉睡的这类房源数量至少是他们承租量的几十倍，仍然是一个有待开发的市场。

    “我们更应该倡导一种阶梯消费的观念，在自己能力范围下进行住宅消费，一步到位并不科学。”相关专家表示。而租赁应该是人们进行住宅消费的第一步。（厦门日报 文/记者 王飞颖   图/记者 陈立新）