“SOHO系”占尽地利

经营前景却各有担忧

    潘石屹的“CBD情结”早已闻名于京城楼市，在CBD拿地、拿项目可以说是近两年潘石屹和他的SOHO中国一直倾心致力而为的事。因此，除了最早推出的建外SOHO，“SOHO系”新推出的商业地产项目无一“逃”出CBD的范围，可谓是占尽了地利——

   已经开业的SOHO尚都位于东大桥路，地处CBD的西北角；与其一路之隔的便是整体工程基本完成的朝外SOHO，所处地段距离CBD核心区更近一步。从朝外SOHO往西1公里左右则是正在建设中的光华路SOHO，紧邻国贸三区。而距离CBD“最远”的三里屯SOHO也仅仅是往北走了2公里，与CBD依然紧紧相邻。

   值得关注的是，这4个项目都是处在繁华商圈附近，被朝外商圈、国贸商圈以及建国门商圈包围着。毫无疑问，无论是SOHO尚都、朝外SOHO、光华路SOHO还是三里屯SOHO，地段优势显而易见。但商圈氛围、地段优势似乎并不是一个商业项目成功的必然保障，而这一点恰恰也被不久前经历的“SOHO尚都事件”所证明。

   究其原因，一位商业地产资深人士告诉记者，即使同处于繁华商圈内商业地产项目，也会因为地段微弱差别而导致经营前景不同。如SOHO尚都和朝外SOHO来说，虽然同处在朝外商圈的辖射范围内，但以东大桥路为界，路东和路西的商业氛围却截然不同：朝外大街至蓝岛大厦沿线商业非常繁华，而过了蓝岛往东、往南，即SOHO尚都、朝外SOHO所在的区位明显就冷清很多。

   这种情况与北京著名的西单商圈存在的“北热南冷”问题如出一辙，未来市场培育前景不容乐观。与此同时，同一商圈内不同的项目定位也决定了其经营前景的不同。像光华路SOHO目前所处的商圈内，同类项目均定位于中低端的服装批发市场，如新秀水街以及秀水2号，已然形成相应的商圈氛围和消费氛围。而光华路SOHO以高端定位“杀”入能否产生差异化效应，目前很难估计。

   如此看来，目前似乎只有三里屯SOHO前景略显明朗一些。比起地处CBD的3个“SOHO系”项目，三里屯SOHO的进驻时间正好是在三里屯重建之时，根据朝阳区规划，在2008年年底之前，三里屯新增商业面积将达到60万平方米，加上住宅和写字楼的供应量，三里屯新增建筑面积在100万平方米左右。而三里屯也将建成一个国际的商务中心和娱乐中心。应该说，三里屯SOHO抓住了好时机，而区域的规划也为项目的高端定位形成一定的支撑。但目前已经有包括太古地产、世茂地产等多家大牌开发商同SOHO中国一样，在区域内开疆裂土。可以预见，区域内未来商业地产的竞争势必激烈而残酷。

将散售进行到底

业界皆知“SOHO系”隐患

   目前来看，“SOHO系”的商业地产项目大有将散售进行到底的意思。而这样的销售模式和运营方式，在商业地产的发展历程中，已经由第五大道、巨库等一批同模式项目的惨败，而被证明是不适合购物中心这类商业地产项目发展的。

   此前，SOHO中国董事长潘石屹曾经就“SOHO尚都事件”表态说，在现代城、建外SOHO商铺开业的初期都遇到了与SOHO尚都同样的困难，所有新开店铺都有一个自我调整并接受市场检验的过程，即“养商期”。而SOHO中国副总裁许洋也曾经在与SOHO尚都商户代表协商过程中表示，“SOHO系”的项目都处在CBD的黄金地段，商铺肯定不愁卖；而过3-5年都会变成“黄金商铺”。

   事实上，无论是现代城还是建外SOHO，都与目前的“SOHO系”商业地产项目有着明显的不同。前者属于街边店的商业地产模式，而后者则是购物中心的模式。而把街边店的模式运用到购物中心项目上，这样的做法遭到了众多业内人士和专家的质疑。

   戴德梁行商铺部助理董事张家鹏在接受记者采访时表示，从目前CBD的区域发展来看，“SOHO系”项目所处的位置基本上都是黄金地段，也应该是商业发展的旺地，但却由于“SOHO系”采用的散售模式，却注定了这些商业项目必然面临着极高的“死亡”危险。前车之鉴已经多次告诉市场，散售方式运用在购物中心等大型商业物业上是不可行的，只能走持有或者是整体出售的路线。