《商业银行房地产贷款风险管理指引》到3月26日已经截止征求意见期。对于银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的政策指引，其中，“贷款不能超过收入的50％”的规定能否遏制住不良贷款的发生，成为人们关注的重点。 

    对于银监会规定，商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。而“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款格外抢眼，但截至到目前，这一比例在业内并没有一个统一的说法，一般是由各商业银行自行决定，现行的惯例是70％。 

    一方面随着近年来房地产市场的起伏，房贷的不良还款率和去年同期相比还是有一定的增长。而在以往市民贷款过程中，还款能力往往只是一张盖了公章的收入表，部分银行的信贷员为了完成任务，甚至根据贷款金额推算月收入水平，然后让贷款人随意找一家单位盖章，使得贷款人收入和还款能力不匹配，而普通市民往往不能对自己进行客观的风险评估，这就为今后的还贷风险埋下了种子。 

    另一方面，虽然“指引”是加强房地产贷款监管的重要信号，有利于抑制目前越来越热的炒房势头。但现在银行借以掌握借款人真实收入的手段却并没有什么提高。这次《指引》还对个人资信的调查也作出非常细致的规定，明确商业银行制定的个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素。这一举措显然是在为以后建立全国个人信用系统预留“接口”，逐渐把信用卡、车贷、房贷等个人资信全面贯通。 

    再一方面银监会的“指引”实际可操作性不大。不论是真正的购房人还是“炒房团”，“指引”多少都会对其有所影响，但对房产公司来说，如果商品房供不应求，一套房子十个人等着买，这点影响几乎等于零。而且，你说“收入八千只能贷四千”，他虚开的收入证明也许也“水涨船高”；你说要从贷款的源头控制炒房，可他今天在中行贷，明天去建行贷，银行之间信息不沟通，你也无可奈何。在个人征信系统等基础工作还没有完善之前，这样的“指引”更多的意义在于它是银监会防范金融风险和国家加强房地产宏观调控的一个强烈信号而已。 

    由此可见，“指引”所存在的弊端是显而易见的，缺乏了以诚信为基础的“指引”，就会让这种本意能够“指引”不仅不能遏制住不良贷款的发生，还会因为银行间的无序竞争、信息不畅让违规者钻了空子。还会因为银行把关不严，让那些急于购房者背负起难以背负的重担。同时也让房地产商在防范金融风险处于不利的境地。因此，发生在“指引”过程中许多隐患便很难避免，当然也就很难起到遏制住不良贷款发生的效能。