根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

   由此可见，商品房销售广告楼书的内容进行效力认定，应根据具体情况区别对待，一般情况下视为要约邀请，即单纯意义上的宣传；但是当开发商在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺符合上述3个条件的，即视为要约，即使楼书中的内容未订入合同中，也应视为合同内容。如果开发商交付的房屋及相关设施与广告宣传具体确定的说明和允诺不符，就应承担违约责任。

   审查开发商是否应就其广告楼书承担责任的3个条件是：（1）广告楼书的内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如广告称房屋为混凝土结构，居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规范范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。（2）对房屋的说明和允诺具体明确。如小区绿化率达到80％，每单元配有日本原装三菱电梯两部等。（3）说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。