（一）什么叫物业

1、概念指建成并投入使用的各类建筑物及其附属的设备、设施和场地等。

2、物业的特性

（1）固定性——不动产、地域限制

（2）耐久性——开发流通周期较长。

（3）特定性：每个物业（单元房、单房、住宅小区等）所处的空间位置绝不雷同，这是一种特定物，而不是同一种类物。因此，在交易过程中，凡物业都必须通过合同或契约来明确该物业的特定性质，即在该物业所处的地域、位置、层次、影响的同时，必须注明具体是哪一个单元等。

（4）投资性：物业在使用过程中具有保值与增值的可能，是值得投资的，但物业本身受供求关系市场因素的影响，也有贬值的风险。

（二）什么叫物业管理

1、概念物业管理企业受业主的委托，依据物业管理委托合同，运用现代化的管理方式和先进手段对物业的房屋建筑及其设备、设施和周边环境进行维护、修缮和整治，并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，以创造适合人们生活、工作的社区环境。

2、概念的内涵

（1）物业管理是通过对物业及其设备、设施的管理来为业主和使用人（包括自然人和法人）服务。

（2）物业管理是一种经济行为，通过提供有偿服务以获取经济效益。

（3）物业管理是以合同、契约为中介的信托管理。

（4）物业管理与社区建设有着密切的关联。

（一）产生于英国世纪年代，欧洲资本主义进入高度发展时代，英国尤甚，农民进城、住房紧张，奥克维亚·希尔女士首先尝试着制定了一套规范租房者行为的办法，取得了很好的效果，很快被其他业主仿效，这便是物业管理的最初起源。

（二）由香港、新加坡传入中国大陆

香港长期受英国统治，受其影响很深，英国本土的一些做法很容易传到香港。1970年，香港立法局即制定了《多层建筑物（业主法团）条例》为物业管理的主要法规。

新加坡70﹪为华人。1960年2月政府设置了建筑发展局，负责实施政府的建房计划和统筹物业管理。

中国大陆1978年底召开十一届三中全会，决定对外开放，对内搞活，所以80年以后，市场经济日益活跃，房地产经营管理体制改革步伐加快。1987年3月18日深圳市物业管理公司成立，标示着现代物业管理在中国诞生了。在此后十几年时间里，它还只是在沿海部分大中城市出现，并且只是作为房地产开发的附属。

90年代，随着改革开放的日益深入和扩大，物业管理的独特功能逐步引起了人们的关注。93年建设部房地产业司在广州召开了第一届全国物业管理研讨会，6月30日深圳市物业管理协会正式成立，标志物业管理在我国进入新的时期。

94年4月，建设部颁布了新中国第一个物业管理的政府规章《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。

95年又把物业管理列为城市管理体制改革配套工程的内容，要求全社会关心和支持。

97年又要求物业管理从新建区向建成区延伸，并向市场化方向发展。

2003年5月28日经国务院第次常务会议通过了《物业管理条例》，温家宝总理发布第379号国务院令，规定从2003年9月1日起施行，表明物业管理在中国大陆经20多年的实践之后正式走上了法制化的管理轨道。
三、物业管理的业务和基本环节

（一）业务

1、主营（1）物业及与其配套设备设施的维修（2）环境的管理（3）安全管理

2、副营（1）同社区服务相结合的项目：家务、教育、卫生、文化娱乐、商业网点。（2）多种经营：代售、租赁楼宇、房地产投资咨询、代办各种保险。

（二）管理的基本环节、筹划阶段（1）早期介入（2）选聘或组建物业管理公司（3）设置机构和配备人力（4）制定规章制度

2、启动阶段（1）接管验收物业（2）迎接用户入住（3）建立物业档案资料

3、日常运作阶段（1）日常管理和维修养护（2）综合经营服务（4）与社会各部门协调

四、物业管理的宗旨与原则

（一）宗旨属第三产业，以经营为手段，以服务为宗旨。具体体现：、创业出优美安全的工作生活环境、提高物业的利用价值和使用寿命