8月21日，福建省建设厅发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》（下称《通知》），并从即日起开始实施。《通知》叫停了目前福建省楼市出现的各种捂盘惜售、收取预定金、变相认购、刊登违规广告等不法销售行为，并对开发商提出明码实价售房等要求。

　　在业界期盼新规能够整顿楼市秩序、抑制房价疯涨之时，《通知》的出台能否让福建楼市走向健康？

“领证”10日内开盘，仍难以根除“捂盘”行为

    《通知》要点

　　严禁捂盘惜售、囤积房源。房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房，逾期未开盘售房的，由房地产管理部门收回《商品房预售许可证》。对可售的房源，房地产开发企业不得无故拒售。

    政策解读

　　相关部门解读此项举措的目的在于：打击部分不良房地产企业通过捂盘惜售、囤积房源等措施人为制造购房紧张的市场氛围，从而达到高价售房目的的行为。

　　以往，开发商通常在销售项目领取预售许可证或正式销售前半年左右就开始展开轰轰烈烈的广告营销攻势，房产中介也积极配合，通过长期推广，使销售项目得到购房者的高度关注。此外，开发商通过这样长时间的宣传掌握了购房者的购买意愿信息，并据此及时调整销售时间与销售价格。

　　《通知》明确规定房地产企业取得预售许可证１０天后必须开盘售楼，极大地限制了开发商的“捂盘”行为。在这10天内，开发商必须组织营销网络并在短时间内发布广告，仓促销售，没有了以往超长时间的市场预热活动，更没有了搜集市场情报的便利，对于开发商来说，压力不小。

    业界声音

　　《通知》出台后，福州房地产业界有声音传出：此次《通知》通过强制领取预售证后10天内开始销售，确实让不少开发商无法囤积同一幢建筑内单套户型，难以再隐瞒销售数据，但这并不能从根本上解决“捂盘”问题。

　　资深房地产专家江映辉告诉记者：“目前，相关法规并没有就开发商何时应该申领预售许可证提出具体要求，因此在手续齐全的情况下，开发商可以在楼盘建设过程中的任意一个时间点向房产交易中心申领预售许可证。在预售许可证的申领时间完全可以操控的情况下，开发商可以自由掌握申办预售许可证的时间，也就可以通过领证时间来控制商品房的销售时间。

　　另外，开发商可以将整个楼盘分批分次地申办预售许可证以逃避监管。现在不少开发商将一个楼盘分成多次开发，每次仅销售取得预售证的几幢楼，这种做法已经与“囤房销控”无异。相关法律对这样隐形的“囤房”方式目前尚无任何约束性条款，开发商的活动余地仍然很大。

　　而据业内人士介绍，目前福建楼市中，各房地产企业为了“囤房”纷纷使出了浑身解数。据悉，厦门某房地产企业即以企业财务管理混乱为由，申请稽查部门进行审查，使项目暂时冻结，“囤房”成功。本报也曾披露，福州某房地产企业自愿惹上官司，使即将发售的楼盘被暂时冻结，“囤房”诡计最终得逞，而新规对此类行为仍无对策。

“VIP卡”被禁，堵上变相认购的后门

    《通知》要点

　　严禁房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或变相预售行为。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前，严禁以放号、内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等形式收取定金、诚意金、会员费等任何预订款性质费用。

    政策解读

　　2006年，整顿房地产市场的行动纲领“国六条”出台后不久，国家建设部、发改委、工商总局发出的《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中规定：房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。

　　但百密一疏，此份通知对于销售“VIP卡”的认购行为并未作出说明。因此，各地行政部门对销售“VIP卡”是否属于变相收取定金、诚意金进行内部认购的认识与解读并不统一，这就为不少房地产企业打开了变相认购的后门。

　　据了解，近年来，发放各种名目的“VIP卡”、“购房增值卡”等已经成为了福建楼市中各房地产开发商运用最为广泛的认购方法，几乎所有房地产企业的选房销售活动均是以高价售卡的形式完成。“VIP卡”的售价低则为数千元，高则可达10万元，成为房地产企业变相敛财的工具。

　　此次《通知》明确了“VIP卡”也属于变相认购，堵上了变相认购的后门，也截断了部分资金紧张的房地产开发企业利用销售VIP卡进行变相融资的通道。

    业界声音

　　叫停VIP卡，不少房地产企业也已行动起来。福建融侨地产在售项目销售人员表示，在8月25日融侨美域项目销售结束后，江南水都系列楼盘所销售的价值5000元的VIP卡都将废止，原拟定的价值分别为3万元与1万元的“金卡”、“银卡”促销方式也将在项目结束后叫停，以后可能考虑采用其他认购方式。

　　8月26日，记者在福州金辉·伯爵山售楼部暗访时，销售人员表示“VIP卡”仍然还在“预订”中，“预订”价格为1000元，并且“VIP卡”依旧直接与选房挂钩。但到8月27日，记者致电该楼盘售楼部得到的答复却是，该楼盘已经取消“VIP卡”预订活动，已经预订的购房者可全额退款。

　　也有部分业内人士认为，发放VIP卡的主要目的并不是房地产企业谋求变相融资或进行内部认购进而操纵市场，而是在目前房地产过热的情况下，对购房人群进行筛选和划分，也是为了规范楼盘销售秩序、掌握市场信息而作出的必要措施。但“VIP卡”以商品形式发售，即使售价有计入购房款，也仍然有违规之嫌。

明码标价售房，有望终结“价格游戏”

    《通知》要点

　　实行明码标价预（销）售商品房。严禁以任何形式发布不实价格，炒作房价。房地产开发企业要在商品房销售地点醒目位置，公示《商品房预售许可证》，以楼盘表形式及时如实公布每套商品房面积、售价及已售或未盘的销售状态。

     政策解读

　　“5700元起价，6300元均价。”这是今年8月份福州五四北新开发楼盘北尚在正式开盘时对外透露的产品销售价格。然而出乎意料的是，几乎所有有意购房的购房者均被告知自己看中的户型销售价都在6700元/平方米左右。

　　何谓起价？何谓均价？为什么到了购房者真正掏腰包时，往往被告知是另一个不一样的价格，而原本希望以5700元/平方米购买的那套房产则早已“售罄”？这是以往购房者经常会碰到的困惑，原因在于房地产企业经常在销售时玩弄“价格游戏”。

　　不过这种由于价格信息不透明而产生的猫腻在新规出台后有望烟消云散。根据新规指示，售房实行明码实价已经箭在弦上，所有曾经被房产销售代理机构遮遮掩掩的销售信息都将暴露在阳光下。这对于购房者来说，当然是一件幸事。

    业界声音

　　回顾以往的商品房销售史，不难发现，活跃在各个增量房售楼部的销售人员手中都拿着一份颇为神秘的表格，据说这份表格上的数字决定了房屋的销售价格。

　　据业内人士介绍，销售人员手中所持有的表格为销售控制表。何为销售控制表？为何能够决定房屋的销售价格？

　　知情人士透露，销售控制表上除了标识有每套商品房是否已经售出外，还标识了每套可售住宅的最低可成交价格。并且，这份销售控制表还经常因为售价的变化而更换。销售控制表中的“最低可成交价格”只是销售代理机构对销售人员与购房者谈妥售价的最低要求，销售人员可根据市场行情自行浮动售价。而实际销售价格与最低可成交价的价差，则是销售人员与营销机构共享的销售抽成。正是这种价格信息的不透明使得“价格游戏”频出。

　　据业内人士介绍，明码标价售房的举措在国内不少城市曾有试行，但效果不甚理想。原因是在目前楼市需求旺盛的情况下，许多房产销售项目的价格涨幅过大，公示出来的购房价格也会经常更换。在销售前期、后期所公示出的销售价格相差巨大，会造成后期购房者“心理不平衡”，对项目的后期销售带来不利影响，价格公示便随之取消。

严禁期房转让，能否抑制疯狂炒房风

    《通知》要点

　　落实购房实名制，严禁将未竣工的预售商品房再行转让。要及时、全面、准确地将商品房基本情况、销售进度、权利状况等预（销）售信息在网上备案系统和销售现场进行公示。对期房转让的，要责令限期整改，并按有关规定处理，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

     政策解读

　　以往，福州部份房地产销售企业在所售项目未取得预售许可证的情况下，就通过内部认购、提前预订等方式私下出售，一些个人和机构借机炒楼花、炒房号；部分销售代理机构利用临时借用的身份证、内部工作人员身份证甚至编造姓名、证件等方式，搞虚假认购，人为制造购房紧张局面；一些个人和机构则利用抵押贷款等方式，短期内购买多套住房，再行转手倒卖。

　　各种炒作花样不断翻新，使购房者拿到所购房产项目时已经远远偏离了住宅本身的价值。此次新规限制期房转让、加强销售信息公示的管理，可以从源头上掐住不法炒房者伸向房产的罪恶之手。
　　从需求面来看，由于政策限制期房转让，炒房者资金周转速度明显放慢，炒房风险骤增迫使部分短期投资者不得不离场。另外，对于增量房市场而言，具有真实需求的购房者也可以从盲目“追涨”的恐慌心态中解脱出来，合理选择自己的购房时机。

    业界声音

　　据福州房地产界回馈的消息，虽然新规再次重申了严禁期房转让的抑制办法。但不少房地产从业者对此并不以为然。

　　据知情人士透露，现在的福州楼市炒房风极为隐蔽。虽然监管机构的监管可能使期房转让的炒房行为不如以往疯狂，但由销售机构配合销售机构内部人员参与炒房的，相关监管部门尚难约束。
　　今年初，位于福州金山的武夷国际城项目正式开盘。然而蜂拥而至的购房者却发现，盛大的开盘典礼之后是一番无房可卖的尴尬。据购房者透露，其实该楼盘早在开盘半年前就已经通过了销售代理机构流向了市场。销售代理机构的部分工作人员先期向销售代理机构缴纳了数万元的“内部购房款”。销售代理机构收到内部员工的“内部购房款”后并没有直接为“购房者”办理购房手续，也没有在相关监管部门登记备案，只是为此类“购房者”办理了房产“内部购买证明”。随即，此类“购房者”再通过外界房产中介机构向具有真实需求的购房者高价转让所持有的房产，以此获利。

　　今年4月，福州五四北版块内某楼盘开盘同样遭受了无房可卖的景象。可售房源早早就流向了中介机构，内部销售人员通过销售机构的配合牟取私利。

　　在房产销售全程未向监管部门登记备案的情况下，监管机构如何监管由销售机构内部人员参与的期房转让这一隐匿的炒房行为，我们只能拭目以待。

严控房产广告，能否止住“浮夸风”

    《通知》要点

　　加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对有房地产虚假广告内容的，要及时移交工商行政管理部门予以严肃查处。

     政策解读

　　“投资回报率超过100%。”
　　“纯正英伦血统豪宅，皇家礼遇。”
　　……
　　说到房地产广告，如是种种震撼的广告攻势总让人紧张地喘不过气来。极具诱惑的广告语加上销售人员巧舌如簧的说服能力，不少购房者就是这样坠入开发商的“甜蜜陷阱”中。

　　不少开发商为刻意追求炫目而高贵的广告效果，授意广告公司按照房地产企业的意愿进行设计。这样制作出来的广告，从创意、设计到发布，大多没有经过媒体监管部门的审批。据悉，福州北江滨某大型房地产企业重金炮制的“世界第八港湾”系列广告文案就因过分夸大销售项目，涉嫌虚假宣传不久前被工商部门紧急叫停。新规对虚假广告敲响了警钟，购房者有望不用再受这些“浮夸风”广告诱骗了。

　　另外，业内人士认为，《通知》中“未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告”的规定，对减少房地产企业通过长时期预热、制造紧张购买气氛有一定的抑制作用。

    业界声音

　　虽然目前对于房地产虚假广告已经有了许多限制因素，但还是有部分房地产企业利用各种取巧的方式越过监管界线。

　　据悉，相关部门曾做出规定，房地产企业不能够以项目所在地至城市标志性建筑的距离作为广告诉求。但在2006年，福州台江区某房地产企业却打出了这样的广告：“家门口就是东街口”，通过转移空间与时间的概念打起了“擦边球”。福州南江滨某楼盘也曾以“五分钟的繁华”来表示从其楼盘直抵东街口商圈的距离，但“五分钟”的神速却被业界认为是不可完成的任务。

　　还有业内人士认为，《通知》中“未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告”条款中的“房地产项目”指向不清，很难对房地产企业的广告投放造成真正影响。因为新规中并没有明确解释“未取得商品房预售许可证的房地产项目”指的是可售楼幢还是整个可售项目，这就给了部分房地产企业找到了诡辩的漏洞。

　　如今楼市，动辄百亩以上的大盘俯拾皆是，千亩大盘亦不少见。这类型规模较大房地产项目的销售周期较为漫长。千亩左右规模的房产项目，销售周期内领取预售许可证可能需要十余次。以规划面积达到2800亩的融侨·江南水都项目为例，仅在2006年一年，开盘次数即达4、5次。显然，融侨·江南水都房地产项目曾经多次取得商品房预售许可证，因此就不受新规限制，可以任意发布预售广告了。

加强惩戒力度，震慑不法房地产企业

    《通知》要点

　　逾期不整改的，房地产管理部门应依法立案进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质，并向社会曝光，记入企业信用档案。

     政策解读

　　重拳出击才能惩治乱象。以往，工商、建设等房地产主管部门对于房地产企业的不法行为能及时察觉并给予一定的处罚，但处罚力度还不够，没有触及不法企业的痛处。此次房地产管理部门出台加强处罚、限期整改的规定，有望改变这种处罚偏软的情况。

　　更为购房者广为称道的是，此次相关部门祭出了“通过媒体、网站等途径向社会公布企业违规情况，并记入企业信用档案”的“杀手锏”。对于扰乱房地产市场正常交易秩序的不法房地产企业来说，被公布违规情况，将遭遇信誉危机，影响其产品的销售与流通，对其打击不小。

    业界声音

　　据了解，今年4月，福州城南版块某房地产企业在与购房者签订购房合同时却另行补充了一个购房协议：“出卖人展示的楼盘模型及海报等相关宣传材料仅供参考，不作为交房标准及《商品房买卖合同》的组成部分，所有资料以政府最终批的文件及《商品房买卖合同》约定为准”。但依据相关规定，开发商在项目沙盘模型和楼书等宣传材料中所作的说明和允诺应视为合同的内容，该开发商明显违规，但有关部门对该开发商的处罚，仅是罚款3000元。3000元的处罚金额对于获益动辄以百万元计的房地产企业来说无异于九牛一毛，而对于购房者而言，在此后很可能因这项不合法的约定而引发纠纷，代价不可小觑。

　　无独有偶，今年5月，福州仓山区某房地产企业在与购房者签订销售合同中对收房条件的约定违反了国家相关部门的强制规定，未将消防验收合格列为收房的必要程序。对此可能危害业主人身安全的重大违规行为，相关部门开出的罚单也仅为3000元。

　　业内人士普遍认为，由于《通知》只是指导性文件，并未对违规行为做出具体的惩罚规定，可能还会在惩罚方式、惩罚力度上让违规房地产企业有周旋的余地。相关部门应权衡利弊，加大监管力度，对违规企业从重惩处。

    此外，新规还存在执行上的考量问题。监管措施能否落在实处，能否切实有效地对违规房地产企业进行监管，也是关系到新规能否问症楼市的问题。（海峡财经导报 孙晨）