业内人士帮你算算账

　　首付五成，要付七成钱 

     到底二手房贷首付提高至五成，买房者这笔账怎么算？“首付将不仅仅是提高二成，因为能够贷款的数额也降低了，所以购房者实际可能要付七成的钱。”一位房产中介人士如此分析。

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　　低价过户高价评估

　　这位人士透露，按照以前的算法，假设一套100平方米二手房子的购买价为10000元/平方米，实际购买总价为100万元。购房者为了以最低的价格过户以减少营业税，在签订房管局登记的房屋买卖合同时会将成交价格压低，假如每平为5000元，即提交给房管局的房子成交价格为50万。那么，所需交的税费为公证费1500元、印花税250元、契税7500元、委托办理产权手续费1500元、房屋买卖手续费500元。假设该房持有不超过5年，原购房价为20万，那么还要交营业税16500元。即上交的税费为27750元。

　　一般情况下，为了取得最多的贷款，购房者会委托地产评估公司对房子的价格进行最高评估，假设该房产评估价为9000元/平方米，房产的总评估价为90万元，那么，购房者能贷的钱款为它的七成即63万。

　　这样，购买这套房子，购房者的首付为100万—63万=37万，加上税费27750元，中介费假设为10000元，总的首付款为407750元，大概为总房价的四成，而这还是最保守的算法。据介绍，多数二手房的首付款约为总房价的50%左右。

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　　只能提高过户成交价

　　据了解，在新的贷款规定中，除了将房贷最低首付提至五成外，还规定贷款时的参考基数取房产局登记的成交价和地产评估价中的最低价。这就意味着需要大额贷款的购房者，低价过户失去了意义。

　　仍以10000元/平方米的100平方的二手房计算。假如在房管局的过户的价格仍然是50万元，税费仍是27750元。房管局的成交价低于评估价，取50万为基数，银行能给的贷款就只有五成25万。这样，购买这套房子，购房者需要支费的首付为100万-25万=75万，再加上税费27750元，中介费10000元，总价为787750元，即总房价的七至八成，将近原付款的2倍。

　　“在新规下，如果要多贷点钱，只能提高在房管局的成交价格。”假如以原始合同即100万的价格过户，所需交的税费为公证费3000元、印花税500元、契税30000元、委托办理产权手续费3000元、房屋买卖手续费500元，营业税为44400万元。即税费为81400元。而这个时候，地产评估价几乎无法超过实际成交价了，“因为评估价是有市场指导价的，不可能太高。”也因此，按评估价去贷款，只能贷45万，首付为55万，加上税费和中介费计641400，大约为房价的六成，仍比原首付高得多。