2007年07月30日09:28 海峡导报  陈林胜

      [提要]根据官方网站“网上厦门房地产”每天成交情况统计显示，厦门全市平均房价从今年1月的7000元／平方米左右，到6月份首破万元大关，达到10200元／平方米。

上半年，深圳房价半年上涨50％以上。
       厦门，这座与深圳同为经济特区的城市，在2007年的上半年里，似乎亦上演着相似的房价故事。根据官方网站“网上厦门房地产”每天成交情况统计显示，厦门全市平均房价从今年1月的7000元／平方米左右，到6月份首破万元大关，达到10200元／平方米。
       半年时间上涨了30％，厦门房价的飙升同样惊人。不同于以前的是，似乎没有多少人会为此而感到担心。而作出这样的判断并非没有道理，因为最近厦门每个楼盘开盘时所表现出的盛况：到处是攒动的人头，人们围着售楼小姐打转！看房者首先最关心的不是户型的好坏，而是自己最后能不能拿到房子！

等不来“最后一棒”
 
      7月中旬，持续几天的高温天气，让到处忙着看房的郑根（化名）有些喘不过气来。此前他已经花了一个月的时间在找房子。
      4年前，郑根怀着梦想从闽北来到厦门，充满豪情。4年来，郑根一直徘徊在买与不买之间。然而，每次做出不买选择之后，他却不得不一次又一次面临房价不断上涨的“尴尬”。
      2004年，郑根刚来厦门时，正赶上房价开始猛涨。与此同时，有关楼市泡沫观点也在坊间到处流传。看跌，还是看涨？这个类似哈姆雷特式的“困惑”，也开始缠绕于芸芸购房者的心头。凭借着自身对楼市了解，他自信十足走进“看跌”行列。尽管在这一年岁末，房价已从上一年（2003年）岁末的3868元／平方米上涨至4630元／平方米，涨幅接近20％。
       在郑根看来，房价不会涨的理由有二：一是房租的上涨远赶不上房价上涨，市场存有很大泡沫；二是国家宏观调控陆续出台，政策将影响楼市。“泡沫很快就会破裂，我不想成为接房价‘最后一棒’的购房者。”郑根当时似乎信心十足。
       亦如郑根所期待的，2005年楼市调控突现风雷之势，宏观调控政策相继出台。“国六条”、“国八条”、5．55％营业税等系列措施似乎让开发商、炒家、房产中介人士有些措手不及。
       然而，事情的发展并没有如郑所料：僵持几个月后，房价继续高歌猛进。这一年，厦门房价的涨幅依旧接近20％。
       如同胳膊始终扭不过大腿一样，持币待购者与开发商进行的似乎是一场力量悬殊的博弈，每每较量胜者还是开发商。“因为这个市场，开发商、有房者等等都不希望房价跌，这是一个联合体。而期盼房价下跌仅仅是那些没房的人，这是一个单独群体。一个单独群体的声音，被埋没在联合体声音当中。”有业内人士这样表示。
       之后，2006年的第二波宏观调控，依旧没能“浇熄”熊熊燃烧中的楼市，房价上涨速度加快……
       因坚持不想接过房价的“最后一棒”，郑根在4年的时间里，等来的却是房价报复性增长，当年力邀郑根买房的同事，房子的价值也已翻番。最近，郑根坚持不买房的“底线”也终于崩溃，开始“面对事实”，加入找房大军。“我现在看不到房价上涨的尽头，也许该早点买房。”
       而这，仅仅是一个缩影。事实上，从去年到现在，不少类似郑根的人改变主意奋不顾身投进楼市。“这部分人买房很坚定，他们为之前错过机会而懊悔。”某楼盘售楼小姐说。

根本就是在“抢房”
 
     “预订的人太多，我只能尽量帮你安排看看，不能保证你能拿到。”日前，记者向一位开发商朋友要求帮忙预留一套房时，朋友如实回答。这位开发商其项目在岛内滨北，项目有两三百套房，目前正在打地桩阶段。该开发商说，到现在为止，有意向的客户已接近千人。
     “前几年，去售楼处看房时，售楼人员看到人一进来就赶紧接待，端茶倒水，热情得让人感动。然而，现在去售楼处，有的人员理都不理你。”对于这几年楼市买卖双方的微妙变化，在厦门某机关上班的陈女士也有一番自己的体会。
      显然，这不是一个买方市场，主导权并不在购房者手里，眼前的楼市更像是处在一个短缺经济时代。“现在你有钱，不一定能买到房子，除非是过硬的关系。”某房地产策划机构负责人王先生说。半个月前，王先生欲在枋湖一楼盘预订一套房，结果找了不少人也没订成。
      在今年5、6月份推出的岛内几个楼盘里，开盘当天通常可以看到这样一个盛况：售楼处人流如织，排队拿号的人多得让售楼人员手忙脚乱。而不少新盘开出不久，即告售罄。5月份开盘的五缘湾一楼盘项目，开盘当天推出的高层公寓均价在1．5万元至1．6万元之间。由于项目面积大多在150平方米以上，以销售均价1．6万元计算，总价至少要240万元。然而，不过几天，整个楼盘即告售完。
     “我也搞不明白，价格算是高了，可就是有人抢着买。”该项目一负责人也不禁感慨。”
那么，上述这些是开发商制造出的假象吗？
      记者查阅“厦门网上房地产”发现，这些楼盘的成交真实存在。上周，厦门市国土房产局公布的今年上半年房地产市场信息也显示，上半年，厦门共卖出11723套住宅，总销量为148．81万平方米，比去年同期上升了13．35％。
结论似乎只有一个：需求依旧很旺盛。

     多方力量推波助澜
      那么，房价的上涨，仅是供不应求所致吗？
      在日前厦门市国土房产局公布的今年上半年房地产市场信息里，记者发现，今年上半年，商品住宅供应量为207．30万平方米，较去年同期上升了50．75％。到2007年6月，全市商品住宅年累计供销比为1．16，供应量超过销售量52．96万平方米。由此可见，市场没有出现供不应求的状况。
      “目前市场供应量还算充足，并没有供不应求的情况。土地供应量是加大，而不是减少。”厦门市国土房产局主管市场的一位官员说。
显然，房价上涨的背后还有其他推手。
      从2006年开始，厦门土地拍卖市场不断有地价创新高的声音传出，先是在岛内，后很快就到岛外。2007年4月8日下午，某房地产公司经过几十轮的竞价后，以8．05亿元竞得集美J2007G01地块。掐指一算，该地块楼面价居然达到6993元／平方米，而当月集美均价也不过6600多元／平方米，拍出楼面价超过部分楼盘售价。
      有业内人士分析，以楼面价6993元／平方米计算，加上建安成本和其他费用，估计该楼盘要卖到上万元。
      这一“标杆价格”也给该区域开发商带来暗示。一名集美开发商在得知这一价格后，立刻表示会“重新考虑”自己楼盘的价格定位，“我地块的位置比它还好，至少也要卖1万多元／平方米。”
       由此可见，高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价。而房价上涨，又增加了开发商以高价拿地的能力。
      与此同时，炒房风行与外地人涌进买房对于房价的“助推”作用也不容小视。
      来自厦门市国土房产局公布的报告显示，2007年上半年，厦门本地人购房面积占购房总量的44．31％，外地人占总量的55．69％。在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的39．19％。一较小规模楼盘项目负责人透露，购房者中，不少外来人员动辄购买十几套甚至几十套住房，短期炒作的痕迹十分明显。“炒房是一个重要的助推器，其拉抬房价的作用很明显。”该负责人说，炒家介入后，该楼盘短期内上涨20％－30％。
      开发商捂盘惜售，也被业界指为房价飙高的另一大罪魁祸首。

       来自龙岩的张先生，为了买岛内某楼盘，从去年年底到今年7月，来厦跑了七八趟，“去年12月开始，就不断有该楼盘将要开盘风声传出，结果楼盘快封顶还是没有开盘。”7月中旬，该楼盘终于开盘，但销售起价每平方米1．6万元却让他大吃一惊。“今年2月份，售楼人员还称，售价大概1万出头。咋会半年不到就涨了四五千元？”张先生又气又无可奈何。“现在开盘，就是为了坐等涨价。”该楼盘有关人员称，由于刚好有地下商场在建，所以并不急拿预售许可证。
 
       一地产商私下告诉记者，现在不少开发商都在努力拖延拿预售许可证的时间，“能不开盘的，尽量不开盘”。该地产商透露，为了能大幅提高开盘价，前期进行不断宣传，登记意向客户，以不同的订价刺探客户的心理底线。“要求售楼人员，一套房登记的意向客户要达七八人以上，并告诉后面登记的客户，拿到该房子将很难。”“如果有许多客户表示，多少钱都没关系，我们就能很好把握楼盘的开盘价。

       正是在几方力量共同作用下，房价越涨越高。
       谁来捅破房价泡沫？
       不同于以往，不少人似乎已不在乎房价泡沫存在，对于上涨预期仍然看好。
      “厦门的房价还有空间，下半年还要涨！”日前一位手中拥有多套房的投资客称，现在他把手上房子都捂着不卖，“前几天，我文园雅阁一套房，客户开价15200元／平方米，并一次性付款，我都不卖。”
      而在业界，一则传言风声四起：今年年底，厦门岛内的房价将要达到2万元／平方米。业内人士的判断，大多根据市场行情而定，“市场还比较稳定，而且今年岛内土地供应量比较少。此外，还有全国其他城市暴涨因素。”
      然而，房价飞涨的过程中，各种“风险预警”也正在悄悄来临。
      6月底，厦门土地市场发生一起震惊业界的退地事件，因未履行土地拍卖合同，一拿地开发商被没收2500万元保证金。据知情人透露，当时因一时拿地心切，开发商考虑不周，导致其以天价拿地。“事后发觉，若按当时成交地价，开发该地块估计至少要亏一个亿。不得已，该开发商只好忍痛丢掉保证金。”
     “现在拿地的压力很大。拿了高地价，将承担很大风险。”上述地产商表示，现在公司已考虑转型。
       与此同时，因房价大涨引发的反悔退房案件也时有发生。专业投资者卢先生说，现在高位介入炒房，风险很大，资金成本、利息、资金回报等都在考验炒家能否撑得住。“我现在已转向商业物业的投资，如车位、写字楼前景正好。”
      厦门知行策划房产代理公司负责人谢凌锋表示，从租售比、房价收入比这些国际通用标准来看，人人都知道厦门房价早已虚高，但目前谈论这些已没有意义，“现在人们最关心的是，谁来捅破房价泡沫？”
      谁来捅破房价泡沫？谢凌锋认为，一个泡沫的破裂，不外乎两个因素：内部的张力和外部的压力作用。相关利益集团可以控制内部张力，现在房价的内部张力还没有大到让泡沫外壳支撑不住。然而，外力作用却不由泡沫制造者掌控。“金融风险、强有力的宏观调控政策等等，这些外力到来时，便是泡沫宣告破裂时。”谢凌锋说。
      “击鼓传花”的游戏能否停住，又有谁将成为最后一位接捧者？