万科建筑精品，建筑行业标准 

    今年六月，厦门万科金域蓝湾一期一开盘就告售罄，厦门的购房者对万科高品质的楼盘寄予了厚望。据悉，在沉寂了近二个月后，万科的金域蓝湾二期即将推出，整体楼盘品质还将再提升一个档次，尤其在户型创新、整体家居解决方案等方面都将给厦门楼市带来一次革新。为此，我们特别走访了万科，从多角度探询万科楼盘高品质的奥秘。

    万科：品质成就领跑

    在厦门快速发展的今天，岛内的房地产市场正在朝全竞争方向发展，昨日偏僻的江头，今日繁华的台湾街，今日偏远的五缘湾、湖边水库，明日的筼筜湖，地段在岛内已经不成为主要的竞争优势，岛内房地产的竞争已经进入品质的竞争、服务的竞争、产品创新等方面的竞争。

    一个高品质楼盘应该具备什么样的基因？是名师的设计规划，是高水准的建筑，还是知名昂贵的材料和设备？是的，这些都很重要，但对有着70年使用寿命的住宅来说，建筑品质才是最值得关注的问题。近日，笔者有幸采访到万科金域蓝湾在工程及设计方面的相关专业人员，让我们看看这个有着23年历史的国内房地产行业第一品牌领跑者在住宅品质方面的追求。

    万科之所以能够成为中国地产行业的第一品牌，不仅在于其资金实力、开发规模，还在于其对高标准建筑品质的坚持与探索。品质有保障，对于购房者来说，意味着物有所值，也意味着买得更加放心，住得更加舒心；对于房地产行业来说，则意味着行业更加受到市场的尊重，意味着行业能更加健康有序地发展。从某种意义上说，正是卓越的建筑品质成就了备受购房者追捧和行业推崇的万科品牌。

    万科高要求成就品质保障

    在万科金域蓝湾的售楼处，我们可以看到万科展示出来的金域蓝湾所用主要材料、设备标准。无论LOW－E玻璃、大金中央空调……都是行业中的高标准，不过，令我们感到惊讶的是，这些一般开发商会为之津津乐道的“宣传资本”，万科在对外提及时却显得很平淡。“这只是一种展示，目的是让消费者在购买时做到心中有数。”万科项目部相关负责人表示。在他看来，万科拥有的一整套规范、细致的控制程序，才是对建筑品质的真正保障，对客户来说也才是最有价值的。

    在金域蓝湾的工法样板间，不仅能够看到房子所采用的各种管线材料门窗配件的样品，还能看到房子各个重要部分的施工工序。整个技术标准包括了16大点82个小点，仅外墙处理就有九道工序，其中防水三道、外墙效果四道。“能够将目前条件下建筑施工工艺细化成这样的标准，并切实执行，是万科最令人叹服的地方。”一位业内人士评价。

    万科对品质的控制还不仅限于此。根据万科项目部负责人介绍，在设计阶段，客户服务、工程、物业管理等各个部门就会介入，根据各自的角度和经验对设计提出意见，共同形成“设计任务指导书”；当图纸交付现场后，所有的东西都要做出样本，再请各个部门共同检查、提出合理化意见。“比如我们会根据设计在施工现场每个户型砌出一套房子来，来看看是否有可以改进的地方。”这位负责人称，“每道工序都要进行检查，达不到要求就要更改，合格后再让施工队照样本执行。”

    这样的流程对普通开发商来说是相当不容易做到的，因为涉及多个部门多个环节，需要达成密切配合，在保证品质的同时不影响进度，在短短一年的时间建成投放市场，标准可以说起到了至关重要的作用。

    万科的客户导向原则

    可以看出，在整个建设过程中，万科都有相当完备的程序并按标准执行。那么，标准的制定原则是什么？万科方面的回答是：客户。

    当施工完成要交付业主前，客户服务、物业、施工、项目等部门会约请业主代表，对楼盘进行两、三轮的验收，“几乎每一个房间、每一面墙都会检查，如果有小问题，即使符合合同约定的交房标准，但可能会影响客户未来使用的，公司也会想办法整改。”万科金域蓝湾项目部负责人称。

    客户服务中心是在整个流程中至关重要的部门，它不仅仅提供了完善的售后维修服务，而且成为搜集信息、指导流程、设立标准的重要部门。据悉，每一个客户反映的问题不仅会得到及时解决，更重要的是会进入数据库，以备万科对整体品质的把控和未来更好的改进。

    为了更好地满足客户需求，万科对客户还有更深入的研究。“不同客户对楼盘的需求是不一样的，因此项目配置的标准也不能千篇一律。比如我们的G系列，也就是金色系列产品，位于城市核心区，属于改善型居住产品，这部分人群有一定经济能力，对住宅的期望值很高，因此我们的配置就会高端一些，厦门的金域蓝湾就属于这个系列；而C系列也就是城市花园系列，也是改善型住宅，但位于城乡结合部，总价比较低，配置就会低一点。”万科设计管理部相关人士介绍。

    品质要符合客户的需求，除了解决困扰客户的功能性问题，还需要探讨客户真实需求，契合并引导客户的消费观念。改善型客户会希望一梯两户、更漂亮的电梯大厅之类，但经济实力不那么强的首次置业客户就可以接受一梯多户，只要总价低一些。品质源于客户并高于客户。

    万科，未来行业标准的领跑者

    在万科近年来关于品质的探讨中，“产业化”和“工厂化生产”是一个核心的观念，万科希望通过推动建筑工业化的生产，将楼盘品质继续推升到一个新的高度。同时，住宅产业化也是国家重点倡导的行业发展方向。“万科提倡的住宅产业化，主要是以工业化的方式来建造住宅，开发工厂化的材料、调整设计建筑方式，从而提高住宅生产的劳动生产率和住宅品质，降低成本和能耗。”万科高层这样解释。万科相关人士也表示，目前的传统建筑方式，万科已经优化到了一个极限，在这样的生产方式下，想要再提高品质已经很难了，惟一的出路就是工厂化生产。

    工厂生产比手工生产品质高，而且可以到多处检验。失误率可以降到千分之一以下，甚至降到万分之一，最终可以大大提高住宅产品的品质。另外在生态方面，现场垃圾、材料损耗、可回收材料、建筑节能等都会有质的提高。”

    据悉，工厂化生产在中国仍然是一个空白，对整个行业，尤其是产业链方面都将是一个挑战，万科为此在这方面投入巨大的人力物力财力，以参与行业标准的制订。目前，万科在上海正以工厂化生产的方式建造两栋将正式销售的商品楼，这对于整个行业来说，都意味着一个大的突破，因为这意味着万科已经发展出可以成熟应用的技术，并找到了相应可以承担这些工作的资源。

    通过工厂化生产，万科必然将建筑品质推到一个新高度。中国目前的情况下，建筑行业的科技贡献率甚至低于农业40%的比例，这是一个相当尴尬的情况。万科对于产业化的远见，不仅能够推动自身的发展，更重要的是必将提升整个行业的科技含量，探询并确立整个行业的最新标准。

万科项目管理 

    工程质量是项目管理中的重中之重。为保证住宅部品的品质，万科早在2000年推出网上采购平台，各地地产公司的建材采购全部在网上进行。此后，万科与美标洁具、广州日立电梯、ICI涂料、宾士柴油发电机组、西门子和松本开关插座等多家优质部件供应商建立战略合作伙伴关系。

    为规范工程质量管理，万科在2001年启动了“合金计划”，把万科各地公司各阶段优秀管理经验融合起来，煅取出一套集团内统一的工程质量管理规范，并提出“要做没有质量问题的房子”的目标。

    2002年，万科启动了“专业集成”计划，全面优化房地产开发流程，通过完善和推进业务流程，在规划设计、工程施工、物业管理和客户服务等各个节点进行控制，形成了良好的业务运作体系，使产品品质和服务质量得以提升。

    为全面改善住宅质量状况，万科于2003年提出了以质量管理为中心的全面质量提升计划“磐石行动”。通过3年的努力，在企业内部形成清晰的质量文化和质量价值观，并建立一套高效的管理流程，建立一支专业化的工程管理团队，通过管理输出以先进质量管理观念渗透合作伙伴、提升产品建造总体水平。目前万科已经逐步建立了一套以设计带动质量、追求零缺陷的工程建造流程，强调扁平化操作，使业务系统趋向简单化、产品标准化、质量控制制度化。

    关注客户需求不是空泛的口号，万科对此制订了具体可行的策略和计划：第一，打造基于客户需求的质量管理平台。基于对客户需求的分析把握，编制出万科材料部品性能标准、工艺验收标准。在国家规范及标准基础之上提出了更详细、更人性化的要求。第二，倾听客户需求，“让万科在投诉中完美”。万科已经建立投诉网站，并形成了完善的客户投诉跟踪处理及反馈机制。客户提出的每一份投诉，均将由专业人员跟踪解决。第三，以客户满意度作为衡量工作质量的标准。万科每年均进行客户满意度调查，客户对工程质量的满意度已经作为万科工程系统业绩考虑的重要指标。同时，万科已经形成月度质量投诉及返修统计分析制度，该统计指标是万科对供应商、施工单位等合作伙伴进行履约评估的重要依据。（厦门日报）