如何预测一个楼盘今后的前景呢?专家认为，对于城区的楼盘来说，必须理性看待是否具有升值空间。

  早在2003年，中国房地产协会秘书长顾云昌就表示，房产升值究其根本原因是土地升值，因为房子本身只会贬值、折旧，而只有城市建设资金的大量投入才能使土地升值。从这一角度来看，在市政环境建设完善的区域，房地产升值的可能性很小；而现状不佳但规划前景较好的区域则具备很大的升值潜力。

  顾云昌认为，影响楼盘升值潜力最活跃的因素是交通状况，而最直接有效的市政投入往往就是对道路的改造。他以北京为例，介绍说，《北京市区轨道交通线网近期建设方案》规划了2008年以前北京市区要建成通车的十几条轨道交通线路，从这张规划图上可以看出，在北京市区内轨道交通线路的交汇点只有三个：东直门、西直门和宋家庄。而目前这些地区周边的房地产开发正进行得如火如荼，不仅项目密集且成熟度高，房价也提升得较快，这也正说明了便利的交通条件几乎决定了一处楼盘未来的投资价值。

  老百姓买房是家庭中最大的消费兼投资，谁都希望自己的房产除了满足居住需求外，还能不断升值。因此，对购房者来说，最重要的是弄清房产是否具有升值的潜力。影响房产升值的因素很多，主要是以下五大因素：

  一是地段。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。购房者要仔细研究城市建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华的市中心，相反市区与郊区结合部往往具有更大的升值空间。

  二是商圈。商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。其二，在离就业中心区3—5公里的地带将集中形成一个有规模的统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街区。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。

  三是环境。包括生态环境、人文环境、经济环境等，任何环境条件的改善都会使房产升值。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有升值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。

  四是配套。在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。

  两年前，位于京城东部的燕郊板块住宅均价还多为1000元—2000元／平方米。而今，随着大量北京乃至国内各地客群到此购房，当地房价也呈迅速攀升势头。目前燕郊在售众多楼盘，上上城均价已达3600元／平方米，业界预计其售价很快将突破4000元／平方米。

  燕郊只是邻近京城的一个新兴板块，比起北京其他新盘放量大、房价变化快的区域有过之而无不及。随着中心城区可供开发土地减少，京城房地产开发热点迅速外延。清河、房山、大兴、马驹桥、燕郊等许多板块在内，正成为楼市开发的新兴热点区域。而在这些飞速发展的板块中，一些项目因规模较大、品质较高、交通便利、配套成熟及价格较低等因素成为当地最具升值潜力的楼盘。这其中便包括彩虹新城、首开知语城、加州水郡、京汉绿港、清河新城、上上城、果岭公寓等项目。如上上城规划建筑面积170万平米；清河新城总体量80万平米，产品设计上具有独到之处，而且该项目邻近城铁；而位于房山的加州水郡项目不仅规模过百万，其建筑类型也涵盖别墅、板楼等多种。

  五是品质。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提上了日程。实际上，房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时，要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性。好的规划设计能够体现其自身的价值。一栋造型别致的建筑物，可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要。一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高。另外，建材设备优良的房产也具有较大的升值潜力。

  继四惠地块、广安门地块和广渠路地块纷纷掀起拿地高潮后，日前丰台区大红门西路26号开始了新一轮的竞标。据悉，该地块的东边将到达马家堡路，如果未来这里的住宅楼盘以及商业配套建成后，将可能延伸至马家堡地区。从北京市建委最近公布的新建商品房交易市场价格来看，与去年第四季度相比，丰台南四环区域涨幅高达37．4％，未来良好的势头使人们有理由看好南四环商品房交易市场的美好前景；尤其从该地块的“邻居”马家堡地区的二手公寓市场行情，更不难看出未来该地块周围区域的升值潜力。

 “我爱我家”房产专家分析认为，马家堡地区的二手公寓之所以日益受到购房者的追捧，一方面是因为地铁4号线建成后经由马家堡贯穿南北，将促使马家堡地区成为南城的“交通枢纽”；另一方面，商业氛围的日渐浓厚以及配套设施的齐全，已经使得马家堡地区成为成熟的居住型社区。据“我爱我家”介绍，目前，马家堡地区的二手公寓市场可以说是南城二手公寓市场的主力军之一，从“我爱我家”的统计数据显示，去年11月份相比前年11月份，马家堡地区二手公寓市场中的房源登记量和客户登记量均上涨了4倍左右，二手公寓售价约上涨了1500-2000元／平方米。近年来，马家堡地区二手公寓层出不穷，为该地区二手房市场注入了一股新鲜“血液”，如嘉丽园、旭日家园、玺萌丽苑、玺萌鹏苑、未来明珠、润景家园、未来66、星河城、城南家园等，这些公寓的购买者大都是“小房换大房”的置业升级者。目前，马家堡地区二手公寓价格在7500-8500元／平方米，其中面积在120-160平方米的二、三居室，总价在80-120万元的二手房最受青睐。南四环的房价一直在北京各城区中处于较低水平，随着政府对南城建设的加快，以及地区价值的抬升，未来南四环二手公寓的升值潜力将持续释放。“我爱我家”建议年轻的白领一族、以及习惯在南城生活的拆迁人群，选择在该区域购买二手公寓应该是一个比较实惠的理想选择。

  如何预测一个楼盘今后的前景呢?专家认为，对于城区的楼盘来说，必须理性看待是否具有升值空间。

  要看城市发展走势

  买房，要有大局观，主要是两点：一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向是什么，做到心中有数，宏观上有个底；二看当地的市政、城市规划等部门，在近两年与以后有怎样的大动作。城区发展的总趋向基本代表了楼市今后发展的空间。现在，一些楼盘看似偏冷；但并不并不代表在几年后它不可以红火起来。

  城市发展趋势看得准，购房置业就会有“价格差”，如现今一些楼盘，现在价格还比较优惠，但随着城区前进步伐加快，楼盘就存在涨价的可能性。另外，购置商铺，也要看好楼盘所在地段今后商贸发展情形，不能单纯图便宜，附近人气如果不旺，绝不能购买。

  不能忽视物业管理

  除楼盘风景优美、适宜人们生活以外，要看升值与否，小区物业管理水平以及楼盘配套水平，也不能忽视。在消费者眼中，出色的小区物业管理也为升值增添了砝码。另外，优越的配套也是必不可少的。

  开发商信誉很重要

  买房，最好要选品牌楼盘。这些楼盘除综合实力强以外，开发商值得信赖，也起着重要的作用。同时，开发商信誉好，也为今后楼盘物业发展打下良好基础，这样，即使以后要换房了，进行“二次置业”，自己的房也有升值希望。

  观察开发商的信誉，要看准两点：其一，是口头上的，还是行动上的。要给自己留一些时间，静观其变；其二，是短期行为，还是立足长远。成功的房地产开发商，都具有长远发展观，消费者不妨从入住业主反映、开发商社会表现等方面综合分析，为自己的置业计划多做些了解。

  建筑风格不能落后

  除内部构造以外，对一个楼盘的整体开发观，也要有所了解。建筑风格不落后，更多是体现在建筑理念上。好的楼盘，住起来舒服，看起来也要赏心悦目。居住环境，不仅表现在是否安静、空气是否清新等方面，还表现在居住区整体美感方面。