3月12日，北京市建委发布的“购房风险提示”，使得购房人开始重新审视“使用权”、“小产权”、“乡产权”等房屋存在的风险，并对购买此类房屋会面临的问题和未来的走向产生了极大的关注。

  ◆产权房热销 价格低是优势

  在近日一家网站关于“你会购买小产权房”的调查中，在2．5万多参与网友中，有近75％的人表示“如果价格合适，也可以接受”。

  位于通州某小产权项目的销售人员告诉记者，项目开盘以来一直销得不错，目前在售的只有50至60平方米的一居室了，均价在 3100元左右，这一价格比周边有正式产权的项目低了千元左右。当问及是否会有产权证时，她痛快地予以了否认。

  当记者拨通另一个位于房山区周口店镇的某小产权项目时，一位姓苏的销售人员告诉笔者，在售的大多数是88至108平方米的房子，均价在1600元左右，他还说在公主坟每天都会有接送的看房班车。当问及购房后能否上市交易时，这位销售人员在否认的同时甚至表示，可以帮着进行私下交易。

  记者随即又走访了多家属小产权的项目。在这些项目中，大多数项目都毫不隐晦自己小产权的身份，仅有一家位于房山项目的销售人员表示，现在关于小产权的风声很紧，同时他建议，“能早买尽量早买，以后是否会被封杀，就不好说了。”

  根据中大恒基不动产营销市场研究中心对京城400余个在售楼盘的调研数据显示：目前在售“小产权”楼盘约占市场总量的 18％，绝大多数分布在远郊区县，占95％。其中房山区的“小产权”项目数量最多，占比为26．3％，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20．0％、17．5％和11．3％。房山、通州两区受到了交通利好的影响，京通快速路、京石高速路将这两个区域与城区连结起来，缩短了往返城区的时间成本，因此在售“小产权”项目主要以普通住宅为主。密云、怀柔两区具有的先天环境优势，使得这两个区域内的“小产权”项目以别墅类型为主。

  目前在售“小产权”项目的均价为3344元／平方米，仅及2006年北京市整体销售均价8792元／平方米的38％。从不同区域在售“大、小产权”项目的均价对比来看，以房山区为例，目前在售楼盘均价为4272元／平方米，已属京城低房价区域，但其在售“小产权”项目均价仅为2437元／平方米，为“大产权”项目的57％。通州区的“小产权”项目销售价格相比房山区略高，普通住宅均价为3485元／平方米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元／平方米，每平方米的单价比“小产权”项目高出2151元。如果在通州z区购买一套100平方米的“大产权”普通商品住宅，所需支付的购房款和税费将比“小产权”项目多出近22．5万元，可以显见，“小产权”项目主要的优势在于价格。

  “小产权”楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，售价仅为同区域商品房的40％-60％。相比北京不断攀升的房价，这些价格低廉的“小产权”项目吸引了诸多购房者将目光纷纷转投于此，却忽略了最为重要的产权问题。

  对此，“我爱我家”副总经理胡景辉发表了自己的看法。

  胡景辉认为，人们之所以选择小产权房乃是高房价下的一种无奈。他说，小产权房在产权关系和土地归属上是有瑕疵的，还不能实现“房地一体化”，以往曾出现过被勒令强制拆除的先例，再加上市场交易还有不规范的地方，建议购房者一定要谨慎。

  胡景辉说，乡产权归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。

  ◆小产权风险 法律无法保护购房者利益

  小产权房虽然热销，但风险显而易见。

  中大恒基不动产营销总经理王述认为，购买“使用权”、“小产权”、“乡产权”等房屋没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。有些项目虽然通过补交相应费用就可变更为合法的产权房，但是补办手续非常复杂且耗费时间，连同补办的费用算进来，购房者并没有得到真正的实惠，因此选择购买此类项目具有较大风险。

  北京惠诚律师事务所律师袁前岭表示，这种交易行为在法律上不认可。一旦购房者和开发商或者土地所有方产生了纠纷。若想诉诸法院，法律是很难保护购房者的权益的。“因为你交易本身是不合法的，他首先会确认你的合同无效，合同无效的情况下，那么你的所得权也无法保护。”根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地。集体土地的用途目前主要有两种：一是作为宅基地供农民居住；二是作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前，集体土地是不能在市场上自由流通的。所以相对于普通商品房产权而言，乡产权房屋如果仅从法律层面上来看，交易受到限制，是不能买卖的，而且购买类似的住宅后，是不受到保护的。

  “乡产权”房存在法律风险，这主要表现在：

  第一，这种乡产权房屋没有产权保证，因为没有国家认可的房屋所有权证；第二，乡产权房不能在市场上流通。根据我国现行的房地产法律，乡村土地属于集体土地，不能在市场上自由流通。仅从法律层面上来看，一旦买卖，合同就会被认定无效；第三，乡产权房一般都由乡镇政府或村委会开发，房屋质量以及相关的售后服务无法保证；第四，普通商品房开发商的开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而乡产权房开发商的开发资金的使用没有人进行监管。这样容易导致开发商不能按时交付房屋。城市居民购买乡产权房所签订的房屋买卖合同是无效的，而与“五证”齐全的开发商所签订的房屋买卖合同是合法有效的。两种买卖合同的效力截然相反，法律后果自然也不同：买卖乡产权房，合同无效，一切都返回到房屋交付前的状态，就是卖房的人将钱还给买方，买方将房屋还给卖方。而与“五证”齐全的开发商签订的合同，如果一方违反约定，将按照合同约定承担相应的法律责任。

  ◆国家专项整顿已经开始 一些小产权房被“填埋”

  近年来，京郊地区涌现了相当数量的“新农村建设”房地产开发项目，部分面向城市热销的“小产权”楼盘存在违法用地问题。为此，国土资源部门在过去的一年时间里展开了专项整治行动。

  2006年4月，国土资源部部长孙文盛就曾表示要严查以新农村建设等名义，违法违规圈占土地、侵占基本农田的行为。在去年年末，北京市国土资源局局长安家盛表示，相关部门将公开查处重大土地违法违规案件；各区县也要相应公开查处重大、典型的土地违法违规案件，并上报监察局和国土局。

  目前，国家土地专项监察工作全面启动，首批《国家土地督察整改意见书》已经分别向两个省市发出。但国土部并没有透露相关省份的名称。

  据了解，该意见书是国家土地督察北京局、上海局在对北京、河北、福建、厦门四省市开展土地督察工作后的首批工作成果。首批《整改意见书》针对的问题主要有两点，一是未经农用地转用审批、“以租代征”使用农民集体所有农用地进行非农业建设，二是擅自调整土地利用总体规划、改变基本农田位置、违规建设占用基本农田。

  房山区的鹏大锦园就由于违规而被“填埋”。

  2007年1月，房山琉璃河镇已浇灌了钢筋混凝土的鹏达锦园地基被“填埋”。这个由当地政府批复的新农村建设项目，因手续违法而被执法部门处以“极刑”。

  鹏达锦园何以遭此“厄运”?

  房山区琉璃河镇政府分管新农村建设工作的秦立成副镇长称，因该项目审批手续不全，工程违法。

  据了解，鹏达锦园是琉璃河镇西南召村、东南召村、旺丰翔房地产开发公司联合开发的新农村建设村民住宅楼项目。按三方合作协议，两村以邻接的土地出资，并负责办理工程手续和村民安置；公司在支付两村540万元土地出让金的前提下，进行建设开发。小区建成后，两村可得两成楼房，卖与村民居住，其余八成楼房则由旺丰翔房地产开发公司上市销售获利。

  旺丰翔房地产开发公司董事长王正飞说，在实际运作中，相关手续还未批下，村、镇政府有关领导就催促开工建设。公司依令而行，结果就遭到上级主管部门的查处：2006年12月中旬，市国土资源局房山分局发来“责令停止土地违法行为通知书”，要求开发商在 12月28日前退还非法占用的土地，恢复土地原状。

  ◆小产权的未来 合理善后是关键

  就目前情况而言，钻了国家法律空子的小产权房还在夹缝中茁壮成长。小产权房多是以旧城改造或者新农村建设的名义在建，一般由当地政府出地，开发商出钱开发，然后再按照一定的比例分配利益，三七开、四六开比例不等。但不可回避的是村民们在物质生活和精神生活得到明显提升的同时却失去了最根本的土地，这究竟是得还是失呢?

  另外，小产权房虽然满足了购房者对价格的设想，满足了村民们住楼房的梦想，也为开发商和镇政府带来了利益。但是它在产权问题上的不确定性，在市场竞争中的不公平性又注定了它在房地产界如此风云变幻的浪潮中难成大气。从长远来看，对房产市场而言，小产权房以其价格优势拥有一批购房者，而这对商品房开发商是不公平的，如果不采取措施，就会破坏正常的房地产交易秩序，也让大量本该属于国家的土地出让金，落入了个人腰包。而对新农村建设来说，它对整个农业的格局是不利的，新农村建设不是说一下子让农民住上楼房就建成了的，更重要的是要为农村长远的可持续的未来发展设计。

 “追溯北京市房地产发展的历史，政府对违法项目的合理处理是存在先例的”，中大恒基不动产营销有限公司总经理王述称：“合理善后是关键，未来走向需政策引导。”

  他举例进行了说明。1993年至1995年10月，亚北区域共开发建造了王府花园、温泉花园、八仙新村等15个居住社区，1996年政府部门开始对其调查并认定全部为违法建设项目时，在这里购房的住户已达4000余户。1997年5月，北京市政府根据人大常委会对土地执法结果提出的建议，针对亚北项目专门下达了12号文件，令其在补交土地出让金和有关税费，补办有关手续并处以罚款之后可以转为合法。到2003年，这些项目基本完成手续补办转为合法。亚北项目的核心问题即在于房屋产权问题，虽然属违法项目，但在处置过程中，市政府及有关部门充分考虑了项目建设时市场的不健全和开发商、购房者的切身利益，在处理上最大程度照顾了各方的合法权利。

  王述称：“房地产市场发展到今天，‘小产权’项目仍屡禁不止的现象值得业界和政府深思，虽然有法律的相关规定、政府部门的多次提示，但这类房屋仍在继续销售，并还有大量购房人选择购买，这是由于近几年来政府的住房保障制度没有落实到位造成的。面对高昂的京城房价，将这部分消费能力较弱，本不应以购买商品房来改善住房条件的中低收入群体推向了‘小产权’房，需求不减为‘小产权’项目的存在创造了空间。而对于已经购买这类房屋的购房者来说，与其多次强调其‘不合法性’，不如加强监管，并尽快制定出相关规定给予合理的善后，以保护购房人的利益。此外，从另一个角度考虑，如果国家在保护耕地的基础上对农村土地建设的相应法律法规予以发展和完善、在农村推进土地、住宅建设改造，对于加快发展农村经济、缓解城市住房供需矛盾、拉低京城房价都会带来切实的益处。”

  湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理也指出，买这些小产权房的人多数都是低收入者或外地进京人员，政府在正确引导消费观念的同时，应解决好低收入者的住房，尤其是加大廉租房建设力度。中偏低收入者廉租房也住不了怎么办?政府还可以采取一切措施激活二级市场，如一定时间内，对旧房子的销售收入可以免税，从而鼓励老房子、旧房子等大量上市交易，从而缓解目前供不应求的局面；同时，这些房子的大量供应，对一手房的价格也起到拉低的作用。

  而对关于随着《物权法》的颁布，小产权房会逐渐可变更为产权房的说法，有关专家予以否认，并表示由于缺乏关键的交易条件，“小产权”几乎没有再上市的可能。北京有18％楼盘是小产权，所以购买小产权的人亦不在少数。虽然政府在屡屡告诫人们不要购买小产权房，但已经形成的这些小产房的未来如何处置却更值得关注。如果这些小产权房的业主们的利益不能得到国家的保障，或者说是因为国家的行政问题而受到了损害，就会在国家和一大批购房者之间产生矛盾，这一矛盾不可小视。

  所以，这是需要国家加大清理力度的时候。对到目前为止，没有封顶的房屋，依据土地管理法和房地产管理法规以及将出台的物权法，应该坚决制止和拆除，保护广大人民群众的财产生命安全。对以前已经入住的房屋，国家应组织质量监察部门进行房屋建设安全评级，合格的可以让购房者居住，但国家收回违法土地转让出让者的土地所有权，并补办手续。

  ◆透视小产权问题 农地入市之路还有多远

  面对出现了种种问题的农村集体土地的小产权楼盘，我们更应该考虑的，还有一个问题：农地入市之路还有多远?

  有专家认为，对农村来说，大多地方唯一的资源就是土地。在现有法律法规框架下，把村里原来的宅基地进行统一规划、集中建房，不损失耕地总数又实现招商引资，应是一个很实际的发展思路。

 “农村进行住宅建设改造，肯定得让给开发商一些利益，大多数情况就是把多盖出的楼房让给他们去卖。”房山区人大代表王克俭说，近年来国家推行新农村政策，京郊很多地方就沿着这一思路摸索实践。其结果，给农村、农民带来了切实的好处，城市、市民也从中受益，但也同时伴生出许多违法违规的问题。

  王克俭认为，这一方面是因为在新农村建设的实践中，有些事情缺乏具体规范，另一方面，“我们也应反过来思考一下，我们既有的土地使用方面的法律规定，是不是已滞后于现实发展，需要进一步完善?比如村集体土地的权属问题，建设报批手续问题……”作为在农村工作几十年的基层干部，王克俭如是说。

  王克俭的话反映出了中国土地制度存在的缺陷。

  中国的土地分为国家所有和农民集体所有，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。随着中国城市化进程的加速和每年约1500多万新增城镇人口的增加，原有的城市市区土地已经远远不能满足新的形势和发展的需要，由于土地天然的不可再生属性，政府基本上只能通过土地利用总体规划将农民集体所有土地变为城市市区的土地。

  这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。而且全球趋势与这一特征正好相反。这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。

  据了解，国务院发展研究中心与世界银行“中国土地政策改革”课题组正在对中国的土地制度进行研究。中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。

  一个不可忽视的事实是：城市的快速扩张日益加深了对中国农田流失的担忧。这一担忧由于中国的可耕地比例相对小以及国家长期坚持承诺要实现粮食安全而进一步加深。为了回应这一趋势，中央政府对农地的转用已采取了一系列限制措施。1995年设立“基本农田”作为需要专门进行保护的农田。按照法律，这类耕地最低不得低于可耕地的80％；在某些地区，基本农田已占到农地的85％-90％。28号文重申了不允许将这类土地进行转用的严厉措施，即它是不得逾越的“红线”，并再度强调了基本农田对于中国粮食安全的重要性。政府对农田转换实行从紧的管制的努力源于国家看待这一问题的重要性。留待观察的是，新近的这些措施在多大程度上是有效的。如果不采取根本改变促进现阶段城市快速扩张的经济激励结构，就很难抑制各地采取各种规避管制的措施。

  小产权与大产权

  国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

  另外，还有一种解释是，买的房再转让时不用再缴土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。因此经济适用房属另类小产权房。