8月长沙骄阳如火。美国林肯土地政策研究院万里迢迢来中国为青年学者举办第三届“西方财政与房地产税”高级培训班。亨利·乔治（Henry George）教授坚信社会及经济进步与土地政策之间密切相关，解决社会贫困问题的金钥匙就在土地政策中，愿为促进土地使用及税制问题分析与讨论提供催化条件。于是，他1974年创立了这家非营利性教育机构，汇聚了世界各国最优秀的一批财政、城市经济、城市与区域规划等方面的学者。培训班的名称包含了一个重要信息——中国目前经济政策中最引人注目的就是房地产税问题，也就是我们自称的物业税。

  中国内地房地产发展历程几乎是美、英、日等国及中国香港、台湾等地区的翻版，担心会发生的似乎正在发生，没有发生的也有发生的可能。听听外来和尚念经，或许可得道。

 “中国物价上涨，尤其是房价高涨，如何解决？”

  教授答：“凯撒的归凯撒，市场的归市场，中国的物价上涨是市场正常的反映，如近期美国房价大跌，带动亚太股指大跌，是一种正常现象，并不需要解决。”

 “房价等物价上涨，造成的社会问题如何解决？”

  教授给了一个经典的论述相关因果关系的案例。俄罗斯某地因为发生霍乱，政府于是派去了大量医生，而当地农民认为医生大批出现带来了瘟疫，就把医生都给杀了。土地资源短缺导致地价大幅上涨，说明出现了问题，但房价上涨就好比医生大批出现，如果认为限制价格就能解决资源分配问题，就和俄国农夫一样愚蠢。

 “那么如何解决土地和房产资源配置中出现的问题？”

  教授答：“房地产税。中国出现的具体问题可能很复杂，但中国可能是世界上惟一不征收房地产税的国家，这就会有严重问题。美国有51个州，就有51种征收规则，方法和税收负担要适合各地的特点，但房地产税是不可缺少的。有了房地产税，整个价格系统就是一个收敛系统，我们就知道房地产价格一定会向符合经济水平的状态趋进，就像现在的美国房地产市场，我们丝毫不担心会出现问题。没有房地产税，整个价格系统可能就是一个发散系统，涨跌可能会超出经济水平承受能力，甚至导致社会经济体系的崩溃。没有房地产税，财税体系一定是跛脚的。”

  中国目前房地产调控方法基本有3种：紧缩银根、紧缩地根和加税。但增加的税收几乎都是针对交易环节，易转嫁给消费者，促进房价上涨。3种方法都可以节约资源，减少消费，但是，在供不应求的前提下，3种方法都是进一步让供给更紧张的方法。曾培炎副总理在年初提出“增加供给，稳定房价”，但增加供给受到资源的约束条件太多。抑制需求恐怕也不现实，让老百姓从住得好转向住得差，或者号召老百姓不买房把刚性需求降下来，都是推卸责任的做法。

  要想使社会资源得到有效配置，目前能指望的惟有物业税。中国关于物业税的讨论已经有5年以上了，许多经济学者都意识到其重要性，也逐渐意识到物业税是最后的王牌。没有提上日程的原因可能有很多，其实最重要的原因只有一个：其他所有的调控方法都是做加法，都可以让大多数利益既得者进一步获利，而物业税是做减法，需要让大部分利益既得者回吐。技术上的原因、产权属性上的原因可能是存在的，可当世界上比中国落后得多的国家都在征收的时候，这两点就不是理由。类似地，难以开征燃油税、拥挤税、污染税、遗产税的原因也基本都是因为减法难做。

  但是，即使难做也要做。这些税种会减少很多人的短期利益，但它们对国家社会经济的长期发展是有好处的。当然，新的税种开征想要冲破阻力，需要大智慧，协调好各种利益。