尽管近期国家统计局有数据显示，今年一季度外资投资房地产同比增长了68.7％，分析人士认为，这只是之前半年甚至更长一段时间内，外资投资效应的一种体现。

     未来这样的投资会急剧减少。

     有迹象表明，外资投资国内房地产市场的步伐正在放缓。近日，一家美国基金中国区的负责人对《财经时报》透露说，他们原定在北京增设代表处的计划，目前暂时搁置。

     而受一系列限制外资投资房地产政策的影响，这家公司今年年初在二线城市和当地开发商初步确定的几个合作开发项目，目前仍停留在审批阶段。“因为土地方面所牵涉的部门非常多，审批程序特别复杂、漫长。”这位负责人解释说。

     《财经时报》获悉，不仅是上述基金公司，现在很多在国内有房地产投资的外资机构，都停止了进一步的扩张计划，有的甚至考虑裁减中国员工。

     “现在还无法确定他们具体的裁员比例，但这至少已经是他们计划的一部分。”世邦魏理仕投资部董事卢志华对《财经时报》表示。世邦魏理仕是全球最大的地产服务公司。

     限外政策增加了外资的投资成本和难度，迫使他们不得不重新考虑亚太区域的投资策略，“毕竟中国市场只是他们在亚太地区投资的一部分。”卢志华说。

投资受限

     爱尔兰财富控股集团计划以41亿元整体收购西单M的事件，曾被视为毫无悬念。但在4月时，却发生了戏剧性的逆转，国内颇具资金实力的中粮集团最后接盘西单M.在外资与西单M接触寻求收购时，北京市产权交易所网站公布转让条件要求，西单项目新的受让方及其控股股东必须是境内合法注册和有效存续的企业法人，且具有在北京市大型商业、写字楼综合物业10年以上的经营管理经验等。

     业内人士普遍认为，这次外资收购协议未获批准的原因，和国家的“限外政策”有直接关系。

     2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》（即171号文件）尘埃落定，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。今年3月，商务部出台的25号文件随之出台，更是重新表明了严格限制外资投资房地产的态度。

     尽管目前外资仅占国内房地产市场总投资额的5％，但每个单体项目的投资额都普遍较高。“他们的每次介入，都会让开发商觉得这个行业的上升空间还很大，因此实际的市场效应不容忽视。”资深房地产金融分析人士齐霁分析说。

难觅合适伙伴

     “我们的策略是是瞄着一线城市，不放弃二线城市。”前述美国基金中国区负责人说。

     从投资心理上，外资实际上更倾向于北京、上海、广州这样市场透明度较高的一线城市，但一个现实问题是，一线城市的投资机会越来越少，而且对外资的限制也更加严格。

     进入国内房地产市场的外资机构，基本上只扮演投资者的角色，能够像新加坡淡马锡旗下凯德置地这样本身具备开发经验的寥寥无几。

     这种“短板”决定了他们每进入一个城市，一般不会参与审批、拿地等具体事宜，因此必须在当地找到一个合适的合作伙伴，将这些事情交给对方处理。

     随着国内开发商纷纷转战二、三线城市，必须“倚傍”本地开发商的外资机构，其实际投资也主要集中在一些经济较发达的二线城市。

     《财经时报》了解到，外资的合作目标，主要是根据每个城市对当地开发商的详细排名，选择前几位的开发商。他们除了会考量企业的品牌、开发经验、土地资源等，甚至还会关注其取得土地的合理性，并对发展商在当地的开发规模提出要求。

     但在二、三线市场，除了获得开发商的公开排名外，外资无法得到更多的开发商资料和数据，这已经成为目前外资遇到的实际困难。

     “这样外资在二、三线城市这样的区域性市场，寻找合适的战略合作伙伴会更加困难。”卢志华说。

     政策风险加大

     与欧美房地产市场3％到5％的回报率相比，在国内，外资仅通过收购经营性项目的租金回报率就能达到7％到9％，“如果直接参与到开发环节，整个项目总体回报率达不到50％，外资是不会做的。”仲量联行中国区董事陈立民对《财经时报》说。仲量联行是五大国际地产顾问行之一。

     为了实现多种融资渠道，目前外资在进入国内房地产市场的环节中也存在“走旁门”现象。

     根据《财经时报》的了解，部分进入中国市场时间较长的外资机构，由于已经和国内银行建立了长期的合作关系并具有一定的依存度，他们通常会把外汇存在国内的银行，再由银行贷给他们人民币，然后投资到房地产项目当中。证监会一个月以前曾就此操作方法进行公开批评，认为这种方法绕过了限外政策。由于违规，成熟的外资基金并不情愿这么做。

     在一系列的限外政策下，外资开始对在中国投资房地产保持谨慎的态度。

     “根据今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》的规定，商务部所要求的备案其实就是审批。如果审批的时间被延长，项目最后可能就会被耽误。”齐霁说。

     按照近期国家外管局下发的“130号文件”，对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。

     这就是说，过去外资将一部分资金用作资本金，另一部分作为股东借款，每年用于给投资人提供分红收益的做法，将被彻底阻止。

     “他们必须把所有的资金都拿到国内作为资本金，如果不能说服投资人延长分红期限，等项目开发完毕（一般开发周期至少在两年以上，甚至四到五年）结算后再进行分红，这些外资机构就真的无法再继续投资下去了。”齐霁称。

     而以前外资基金投资内地房地产公司的股权，一般都会采取运作海外上市的方式实现退出。但有关政策也“封锁”此路，成功在香港等地资本市场上市的案例逐渐减少，利用公司上市实现退出的通道也变得越来越狭窄。

     卢志华认为，尽管近期国家统计局有数据显示，今年一季度外资投资房地产同比增长了68.7％，这只是之前半年甚至更长一段时间内，外资投资效应的一种体现。“未来你会看到，这样的投资会急剧减少。”