住宅质量和科技含量有待提高

　　谭庆琏(建设部原副部长、中国土木工程学会会长)

　　要充分认识房地产业在国民经济发展中的重要作用，房地产是一个新兴的支柱产业，通过十几年的运转，作用越来越明显。发展房地产业可以拉动内需，据不完全的统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经济中占有很重要的地位，每年可以拉动GDP2%左右。

　　同时，房地产业的链条很长，可以带动家用电器、耐用品、住宅装修、家具、包括建材等一系列产业的发展。在实现城镇化的过程中，房地产业起着重要的作用。此外，房地产业和金融业合并在一起，被称为经济发展的温度计，看房地产业就可以看出经济发展的情况，所以它对金融业发展的重要性无可比拟。

　　在看到成绩的同时，也要看到在前进过程中的问题，我认为主要有三个方面：

　　第一，高档住房多，老百姓需要的普通的商品房显得不足。

　　第二，房价上涨过快。房价上涨有多种因素，主要的因素是地价上涨过高，所以2005年第一季度的统计，我国土地交易价格比去年同期上涨7.8%，在国家统计局检测的35个大中城市中，有31个城市超过10%，其中杭州地价同期涨幅高达37%，宁波高达24%，上海高达12.8%。

　　第三，住宅的质量和科技含量有待提高，我国住宅的舒适度和世界卫生组织提出的舒适度有一定差距，例如节能节水节电都需要认真解决。住宅是一个价格昂贵的耐用消费品，如何提高科技含量，使住宅坚固耐久是非常重要的。如果住宅的使用寿命从50年提高到70年、100年，那就是最大的节约。

　　合理利用现有资源建设和谐地产

　　李振东(建设部原副部长、建设部住宅建设与产业现代化技术专家委员会副主任委员)

　　和谐社会建设从社区开始，因为和谐社会的基础是和谐社区，它是社会的一个细胞，和谐社会的基础又是和谐地产。因此，建设和谐地产是构建和谐社会的一个重要组成部分。

　　任何一个国家解决弱势群体居住问题不单纯是通过市场途径，而是靠公共财政和住房保证制度来实行住房的社会保障，目前各地政府在大力兴建经济适用住房这种带有社会保障性质的商品房，真正做到使需要受到政府实惠的人受益，切实解决低收入者的住房问题。同时建议大力实施廉租房，扩大租赁市场。有必要出台相关政策，增加租赁住房的供应，完善二手房租赁市场，从根本上照顾那些在目前依靠自身力量无法解决住房问题的弱势群体。

　　社区规划和产品设计要强化以人为本的理念，充分考虑便民、交流、共荣的环境。和谐地产作为人居环境的系统性、讲究人与建筑、人与自然，人与社会之间的平衡、和谐、有序的关系，同时在维护生态环境的情况下，运用当代先进的科学技术，合理利用资源和能源。建设健康、舒适、高效、清洁、和谐、优美的生态建筑，实现人人享有住房和保证城市化进程中人文住区的可持续发展的目标。

　　目前，随着消费水平的提高，现代建筑出现了一种新思潮，就是回归自然返璞归真。从强调生存转向注重生态平衡，从倡导物质文明从而变为注重内在精神，求得物质精神和精神生活的协调，从注重个人和社会相抗衡转化为个人和群体相协调。因此房地产一定要将这一趋势发扬下去，精心创造社区居民交流空间和交流设施，精心的规划和设计，建造出真正能够体现以人为本的建筑产品。我们要广泛宣传和推广建设部评选的优秀示范工程，以这些工程的规划设计经验，推动全国更多的住宅小区为创建和谐社会做出贡献。

　　房地产业长远发展面临四大难题

　　陈淮(中国城乡经济研究所所长)

　　虽然中国房地产行业取得丰硕成果，但从长远看，仍面临四大难题，即弱势群体的住房保障问题、进城农民的住房问题、危房改造问题和资源供给问题。

　　目前在城镇群体中大约20%—25%的群体、即1亿多人，依靠自己的职业收入将根本购买不起房屋。解决这一群体的住房问题，不仅依靠房地产业和房地产市场的政策，而且要依靠整个社会的发展，依靠整个社会财富分配的有关制度的建设才可以完成，需要一个长期的过程。同时，在未来10—15年内，中国将面对的是加速的农业国向工业国转变的过程，城镇化的迅速推进，将使超过3亿农村剩余劳动力加速向城镇转移。与原有城镇居民不同，他们的住房改善是从零开始的，现有的城镇居民是从人均25平方米开始的。

　　中国房地产行业面对的第三个问题是由于设计寿命不足，未来15—20年的周期里，中国现有的160亿平方米存量房屋资源，超过三分之二都要拆了重来。这是一个相当大的工程。此外，中低收入在未来的五年或者十五年，购买房屋的支付能力的速度将快于收入的增长速度，随着住房的增加，由此带来的能源消耗将不足以支撑我们理想的全面小康的居住水平。

　　宏观调控确保房地产业持续健康发展

　　张元端(中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长)

　　当前的房地产形势很好。一方面，在宏观调控、政策的指引之下，我们的房地产投资的增长速度和房价的增长速度放慢，另一方面，房地产业又保持了较快的增长势头，这也是中央宏观调控的目标，房地产市场不能大起大落。

　　经过宏观调控房地产投资速度放缓，GDP增长的对应关系更加合理。根据今年1—3月统计的数字反应，销售面积39352万平方米，其中现房销售面积达到15186万平方米，同比增长22.2%。销售面积增长幅度仍然很大。同时，在商品住宅成交量当中，大户型比重下降，小户型比重上升，据14个城市信息系统的数据显示，11月份80平方米以下的户型占成交量的33.5%，比6月份提高了13.33%，120平方米以上的住宅下降了3.2%，这说明小户型受到了青睐。

　　价格方面，全国商品房在2004年上涨了14.4%。商品房平均销售价格、涨幅每个季度都在回落，一季度上涨12.5%，前三季度上涨8.8%，上涨速度逐步的回落。因此，我们感觉房地产业正在沿着国家宏观调控的指引，正在持续健康的发展。

　　改变二元结构是房地产业长远发展的关键

　　赵晓(国资委研究中心宏观战略部部长)

　　收入不平衡引起的社会问题正在影响中国房地业及中国经济的长远发展，必须引起社会各界高度警惕。

　　虽然经过连续两年的宏观调控，中国房地产业增幅正在放缓，但单纯限制土地供应和打击虚假需求并不能从根本上解决问题。中国房地产行业存在问题的关键在于改变中国现在的分配结构。中国的收入分配是严重有问题的，目前在世界上的人口大国中，中国的收入分配差距已经是全球之最。如果我们的收入是两极分化，经济结构是二元的，其所支持的消费也是两极分化，需求也是两极分化，所导致的供应也是两极分化。两极分化的社会结构不可能支持中国房地产业长期健康的发展。

　　目前中国社会的结构是“金字塔型”的，而非“大肚子型”，能买得起房的只有少数人。要改变这一现状必须合理分配土地收益，使广大农民从土地收益中获利，缩小贫富差距，从而使大部分人成为具有相当消费力和中产阶段，而不是弱势群体。

　　开发REITs将推动中国楼市升级

　　巴曙松(国务院发展环境中心金融研究所副所长)

　　REITs、证券等新的融资渠道的建立，不仅使广大老百姓分享房地产业增长成果，而且将推动中国房地产行业的转型，成为约束房地产行业发展的关键性的因素。

　　对于中国本土市场来说，市场的资金是非常充足的。目前中国居民的银行储蓄已达到15万亿。但遗憾的是，由于中间没有相应的桥梁来搭建，缺少有效的金融投资工具，使得我们的企业不得不到海外筹集资金，导致面临各类风险。如果所有的企业都这样做，一方面本土的资金在闲置，另一方面让海外的企业分享了房地产的成果。

　　海外REITS的发展，充其量是一个自由的瓶子，中国必须要发展本土的REITS和直接融资的市场，例如证券、REITS等渠道。这不仅仅是房地产业发展的需要，也是中国普通的百姓分享房地产成果，形成有效投资渠道的需要。例如，原来投资一个房屋可能需要100万元，通过发展REITS，现在对于拥有5万、10万的老百姓就可以分享投资房地产市场的成果。

　　而REITS带来的另一个结果是，促进房地产行业的升级。以前地产企业都依赖银行的贷款，对整个房地产行业的要求不高，随着房地产融资渠道的多元化，新进入的融资主体对房地产行业提出更高的要求，从而推动中国房地产市场下一步的深刻的升级。其中包括促使中国的房地产市场进一步的细分和专业化、使地产企业变得更加透明。

　　旅游地产首要环节在选址

　　何建梁(广州颐和集团董事长)

　　旅游地产的创新主要是产品创新，首要环节就是在哪里选，选择什么样的发展用地。原则是不要盲目追风，要根据市场的情况选择地块。还要看地块周围是否有自然风景和大型旅游设施，或者适合建造高档的旅游场景。

　　在项目的档次和个性上进行创新。目前，我们开发的旅游项目确立了三个不同的产品，公园社区、山水社区、会员社区。创新出若干不同的地产模式，例如住宅和公园的结合，住宅和体育馆的组合，住宅和山水景区的组合，住宅和高尔夫球场设施的组合等等。产品的创新还包括了很多微观的内容，例如规划布局、建筑风格、户型创新等等。

　　旅游地产的创新还要关注社区的管理和服务方式的创新。旅游地产是不同产品的组合，一般采取高档住宅和度假酒店组合的模式。如果采取单一的住宅管理，就会影响到酒店经营和社区的总体气氛；也不能采取一般的酒店的管理方式，比如衣冠不整的人禁止入内。一般我们在管理上要求管理公司和酒店外松内紧。