尽管今年长沙二手房市场经历了大起大落，但交易量仍可能接近去年180万平方米的水平。数据表明市场开始回暖

　　“现在基本上可以松一口气了，因为长沙目前的二手房市回暖趋向稳定。”郭庆欣喜地说。

　　郭庆是湖南顺驰房地产经纪有限公司总经理。4个月前，湖南顺驰在以郭庆为首的6人小组筹备下，正式开始对外运营。由于当时正是国家宏观调控之后不久的市场敏感期，湖南顺驰被当地媒体以“逆市扩张”为题进行了一番“穷追猛打”。

　　低谷

　　“今年的长沙二手房交易确实下降得比较厉害！”10月17日，长沙市房地产交易中心相关负责人向记者表示。

　　根据该中心统计，2002年长沙二手房交易量为60万平方米，2003年上升到了120万平方米，去年达到了182万平方米，三年间以50%左右的速度增长。而今年前6个月，长沙的二手房交易量仅为87万平方米，较去年同期下降1.7个百分点。

　　来自湖南本土中介老字号——湖南省正大行房地产代理有限公司二手房部经理李北平分析认为，二手房交易量下降，与商品房市场供应量本身较充足有关系，此外宏观调控也大大增加了投机性二手房的成本，使得市场的观望气息较为浓厚。

　　一方面，新政出台后，购房者预期房价将会有所回调，持币观望的“羊群”心理促使绝大部分资金徘徊于市场边缘，这也影响了二手房交易量；另一方面，由于二手房交易成本的增加，许多房屋所有人将原本打算出售的房屋改作出租，而且由于售房房源变化不大，房主有惜售心理，认为长沙的房价与其他发达地区相比仍有不小差距，因此持房待涨成了可以理解的选择。

　　“持币的徘徊和持房的待涨，就好像是两个隔岸观火的智者，形成了今年以来长沙二手房市场令人尴尬的画面。”李北平形象比喻道。

　　由于二手房交易突然陷入低谷，今年以来，不少长沙房产中介公司放缓了原定扩张店面的步伐，而且至少有十来家小的中介公司已被淘汰出局。

　　顺驰置业就是在这种情况下进入长沙市场的。

　　“我们是4月上旬由先班人马来长沙考察市场，市场考察、选址、人员招聘培训、工商税务注册几乎是同步进行的。”郭庆说：“当时正是新政出台前后，我们的想法就是借助市场迷茫期，实现低成本的快速扩张，并计划年内在长沙开40个店。现在看来，年内只能完成30家店的铺设。”

　　据悉，从6月8日湖南顺驰开张，同步布点8家店，到10月14日，湖南顺驰才在长沙完成15家直营连锁店的扩张。也就是说，花了2/3的时间，完成的开店任务还不到原定计划的1/4。

　　回暖

　　在湖南省正大行房地产代理有限公司董事长喻雯的眼里，8月是新政后长沙二手房市场的转折点。因为有迹象显示8月份以来长沙二手房市场已呈现出回暖的趋势。

　　来自长沙市房地产交易中心的数据表明，尽管1～9月长沙二手房交易量比去年同期回落了2%，但总交易量已达130多万平方米。

　　“也就是说，第三季度长沙的二手房交易量为近50万平方米，且主要是在8、9月份发生交易的，表明市场开始回暖。”该中心有关人士告诉记者。

　　以湖南顺驰为例，该公司6～9月份二手房交易量分别为4、19、32、40起，据郭庆预计10月份有望突破60起。

　　郭庆认为，尽管今年长沙二手房市场经历了大起大落，但交易量仍可能接近去年180万平方米的水平。

　　从现实的状况来看，与上海、广州等城市不同的是，长沙存在房源不足、需求旺盛的状况。“这一状况很容易令观望转变成购房行为的动力。”

　　需求决定市场。与商品房不同，消费者对于二手房价格相当敏感，消费者信心的恢复，则为市场进一步释放能量提供了信心保障。

　　据湖南省正大行调查分析，目前长沙二手房市场以实用、功能齐全的二室一厅最受欢迎；1990年后建的总价10～20万、面积在100平方米以内的住宅是主流；写字楼、商铺、120平方米以上的次新房以及一部分小户型变现能力较差；而市中心2500元/平方米以下的小面积住房则无房可选；一室一厅仅作为投资或暂作过渡；三室一厅以上户型则面临新商品房的竞争。在房源方面，市中心又以顶层居多，优势楼层为小区、单位环境好的高层住宅较受追捧。

　　喻雯认为，促成长沙二手房市场回暖的因素还有很多。比如，长沙二环线以内基本上无地可新建商品房，二手房在市中心区的区位优势进一步凸显；新建商品房与二手房价位差距的拉大，以及梯级消费观念的逐步成型，加快了回流人群购买力的形成；再加上经济适用房和集资房上市期限的到来，使得房源趋于稳定和丰富，大量的二手商品房、二手公寓、二手别墅、门面、私房通过各种途径开始流入市场，改变了以往普通住宅一统天下的局面。

　　发力

　　“虽然完成年初预期200万平方米的目标可能会有困难，但政府部门下一步将采取有效措施，更好地激活二手房市场。”长沙市房产局市场处相关负责人表示。

　　目前湖南二手房市场的竞争也已进入白热化状态。

　　据悉，在顺驰置业进军长沙之前，21世纪不动产和中原地产也已加快了在长沙的布局。

　　“我们一直很看好长沙二手房市场发展的空间，只不过我们更稳重谨慎，前期在建立房源和客源数据库以及培养各种人才等方面做了大量准备。”前不久才开张的21世纪不动产长沙分部负责人李湘文表示。

　　立志要做中国最大的房地产综合服务商的顺驰置业，目前正在包括长沙在内的二三线城市推行渠道搭载模式，除二手房租赁业务外，正在拓展楼盘代理、尾盘处理、不良资产处置等业务。

　　而以租房与售房策略并举的湖南正大行，在经历此次宏观调控洗礼之后，已经开始“渐入佳境”，最近两个月相继代理的“东方银座”、“都市东家”等楼盘，销售全线飘红，下月即将代理面市的市中心超级大盘“东方新世界”，也吸引着全城目光。

　　正大行市场部副总监王小文认为，竞争并不意味着完全淘汰，顺驰、21世纪不动产等外来巨头的进驻，将加速规范并激活长沙的二手房中介市场，缩短存量房与新房的成交比例，促进交易量，增强市场信息的共享度和透明度，这些将有助于长沙二手房市场的健康发展。