一:房地产市场宏观政策分析

　　2005年，宏观调控打出了一系列“组合拳”，从央行两次加息到新旧“国八条”以及随后的税收政策，目的都是挤压房地产市场可能存在的泡沫。那么，二手房对政策的敏感度如何？

　　宏观调控政策效果已初现端倪：市场观望气氛日渐浓重，消费者持币观望待购现象较为严重,这与本次宏观调控政策唱主角的是金融政策不无关系：“3·17”央行上调房贷利率。

　　据统计数据表明，在卖房人当中，约50%的人是多套住房的拥有者，他们选择抛售存房的原因，是由于市场将进入一个利率上升周期。

　　5月中旬，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：

　　(1)自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；

　　(2)个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；

　　(3)对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其中普通住房和非普通住房之间的面积界定由各地方视情况而定，武汉上限是140平方米。

　　6月份，税收政策的出台立即使火爆的二手房交易市场降到了冰点。

　　七部委新政对二手房市场的打击是空前的。根据武房指数统计数据表面:本季度武汉市二手房综合物业平均价格为2294.75元/平方米，比上季度下跌了63.80元/平方米，跌幅为2.89%；与去年同期相比上涨了566.24元/平方米，涨幅为32.76%；交易套数相比上季度减少2347套，跌幅为26.49%，交易面积相比上季度增加5.62万平方米，上涨5.65%。而另外一个法律解释更加证明了政策对市场的强大影响：2003年底最高人民法院审判委员会通过了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第七条明确指出,业主抵押自己所有的房屋,如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，那么，即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

　　调查表明，2005年将近45%左右的置业者希望通过银行贷款买到二手房，但是我市二手房成交客户中，只有将近30%的人群通过银行贷款完成投资置业，因为银行在房贷时要求购房人出示“第二住所证明”，而且必须是直系亲属的住所证明。对于广大希望通过购买二手房完成首次在异地置业的年轻人来讲，无异于天方夜谭,同时使的二手房市场失去了一部分潜在的客源.

　　市场交易曲线的一波三折表明，目前无论是武汉还是中国的二手房市场还是政策市，对于全国性或地方性的大型地产连锁企业，任何战略失误或管理不善都可能带来致命的危险。

　　二:市场发展趋势预测

　　1:二手房市场下季度的价格走势依旧不容乐观

　　武汉市价低质不低的经济适用房的大片开发，引导部分工薪阶层将房产消费目光从二手房转向了经济适用房，将致使后期二手房市租赁、购买需求明显不足。而今年经济适用房建设在武汉的全面推进，目前已经成为全市住宅建设的重要组成部分，这在一定程度上缓解了高房价与低收入的矛盾，也弥补了二手房在配套设施方面的不足，同时由于政策、市场等等不确定性因素的影响,对商品房尤其是二手房市场的冲击将更为明显.所以从上述二方面促使了潜在的二手房消费者转向经济适用房的消费，随着经济适用住房建设的顺利进行，这种购买意向会更加明显.

　　2:二手房种类和市场会进一步细分

　　武汉的二手房市场细分会进一步加剧。从权属关系上看，已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同二手商品房，而且其福利分房的源头已经不复存在，已购公房将越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例会逐年下降，而二手商品房将成为二手房舞台上的绝对主角。从物业档次上看，以二手公寓、二手别墅(包括TOWNHOUSE)、为代表的高端二手房将成为市场新的亮点。此外，二手商铺、写字楼转让等商业物业的二级市场将日益繁荣，小业主将与机构投资者平分天下。

　　3:大型品牌中介将占据更大的市场份额

　　武汉的二手房市场的交易主体对中介服务的认可度不高，但依旧有60%以上的二手房交易将通过中介机构完成。大型品牌中介随着其经营管理水平的不断提升，将越来越受到交易者的欢迎，其获取总体市场份额将进一步提升，而剩余的市场份额将被一些在细分市场更专业或在某一特定区域具有资源优势的中小中介瓜分。

　　4:买卖双方：“隔岸观火”PK“以静制动”

　　通过调查了解,虽然挂出的房源多，但真正价格实惠的房源很少。现在是卖方憋得牢，买方扛得住。双方都比原来冷静了许多。出现该现象一方面是因为前期诸多政策被市民讨论已久，大家都有了一定的心理价位，大家都在等待一个明朗的趋势，谁都不愿意最先对此做出特别的反映，同时政策的滞后性也使得整个楼市的反映显得有些迟钝；另一方面更多的卖家还都处于观望状态。特别是即将来临的房交会，使得一部分有空闲房子的卖主们没有着急出来挂牌卖房。根据历年的经验，房交会后，房价都会有一定的增长，因此更多的卖家都持着观望的态度，并未对房价做很大的调整。

　　5:二手房交易主要对象及户型价格配比需求

　　目前，购买二手房的客户以自住的年轻客户群体及拆迁户居多，青年人群多处于创业阶段，购房带有明显的过渡性质，既要考虑眼下居住的便利，还需考虑日后“置业升级”，所以，购买二手房是比较理想的选择。其中15年以下、房龄小的偏单最抢手。地点较好、房龄在10年以下、面积55-85平方米、总价15-25万元/套的房子交易量大，显示出拆迁户及年轻一族、中老年与子女分住的需求增多。

　　在二手房市场中有如此变化恰恰反映了在新政过后的几个月里政策对市场的宏观引导。由于6月1日以来部分城区开始征收营业税，对二手房交易征收个人所得税的政策导致单套面积在140平米以上的房屋短期内基本上退出了二手房市场而是转入了租赁市场。同时，中小户型房屋由于本身具有总价低、结构合理利于使用、多数位于交通便捷区域(江汉区涨幅居前亦如此)，因此中小户型及中低总价房屋在较长时间内将成为二手房市场的主力军。