国家发改委昨日发布的统计数字显示，7月，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨7.5%，其中北海、深圳、北京的房价更是涨势惊人。面对“涨势如虹”的房价，许多普通百姓只能“望房兴叹”。关键时刻，对房地产进行宏观调控的又一里程碑式的文件出台了。

　　日前，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称《意见》)。《意见》提出要以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度。力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。毫无疑问，《意见》突出了住房保障体制，避免可能出现的单一“重市场”的住房体制发展趋势。可以说，中国楼市调控正由“主调市场”转向“主调保障”，中国住房体制迎来了又一次变革

　　全国房价“突飞猛进”

　　自今年3、4月份开始，全国各大主要城市房价急升。据国家发展改革委、国家统计局昨日发布的统计数据显示，2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格已经同比上涨了7.5%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨8.1%，二手住房销售价格同比上涨7.3%；非住宅商品房销售价格同比上涨6.0%。在新建商品房中，分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、8.1%和10.1%，环比分别上涨0.6%、1.4%和1.1%；分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海18.6%、深圳16.1%、南宁12.0%、乌鲁木齐12.0%、北京11.6%、石家庄9.3%、宁波和南京均为9.2%等。

　　在这一轮新的房价上涨浪潮中，深圳的楼市成了冲锋在前的“排头兵”。据深圳国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，对比1月份的10670元/平方米，深圳房价半年暴涨50%。参照此速度，按均价购买的100平方米新房，一个月可以赚近10万元。

　　不仅仅是深圳楼市在暴涨，全国其他大中城市的房价亦纷纷在“你追我赶”，相继开始大幅上扬，让人觉得似乎一场新的“房价神话”近在咫尺。7月下旬，北京市统计局发布的数据显示，今年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10.1%；上海统计局随后发布的上半年房屋销售价格指数却让人大感意外：今年上半年上海房屋销售价格水平比去年同期仅上涨了0.5%，其中新建商品住宅价格上涨0.3%。乍看上去，上海在目前全国楼市“一路凯歌高奏”的形势下，涨幅不仅不明显，而且是大大低于全国水平。然而，在上海市民的实际感受中，5、6月上海的房价与1-3月相比，还是往上蹿了一大截。有一位市民告诉记者，他从3月底开始决定购房，房子看了两个月，房价也涨两个月了。到现在原来的买房预算已经一升再升，本来够买二室二厅的钱现在只够买二室一厅了，而且照这个势头发展下去，估计要是再不抓紧就买不起房子了。这位市民的感觉与现在大多数普通居民的感觉是相同的，“现在，拿出100多万元还是不能买到称心满意的房子。工薪阶层看来是别想买房了。”

　　房价上涨，投资客们自然是笑得合不拢嘴，却苦了众多省吃俭用、以一辈子的努力换取一套房子的城市普通居民。面对不断上行、高企不下的房价，许多人要么背上沉甸甸的贷款，要么直接放弃买房子的想法。汉宇地产的一位经理告诉记者，现在许多前来购买优质房屋的客户基本上不是工薪阶层，他们手里往往都有一、两套房子。之所以考虑买房，有的是为了改善现有的生活环境，比如小房子换大房子；其他的则是为了投资赚钱，不想把手头的资金放在银行、股市里，反而倾向于购买固定资产，因为这种投资方式既安全升值又快。而不少中低收入家庭只能是“望房兴叹”了。

　　住房难由来已久

　　对许多中国百姓来说，拥有了自己的房子才算有了一个家，才能为以后的美好生活提供切实的保障，这种传统的思想在中国百姓的潜意识里根深蒂固。然而，不断上涨的房价不仅令百姓叫苦不迭，也使实现“居者有其屋”，成为政府面对的一项艰巨任务。

　　总的来说，中国城镇住房制度改革大致经历了三个阶段：第一阶段是城镇住房制度改革的探索和试点阶段。1978年，国家首次提出了关于对现有房屋进行改革的问题；1979年，国家开始实行向居民全价售房的试点；过了三年，又开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3；1986年2月，政府成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作；1988年1月，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月又颁布了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

　　第二阶段是改革的全面推进和配套改革阶段。1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的。

　　第三个阶段就是城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段。1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(下简称《决定》)，确定房改的根本目的是：建立新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。《决定》还要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设。1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

　　随着一系列政策法规的出台，普通百姓的住房便正式由原先的国家、单位按照相应标准统一分配转为货币买房，由市场说了算，谁有钱谁买房。上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授认为，这种转变主要由两个原因造成。因为此前分配居住的房子不是自己的，所以，许多百姓不爱惜公房。更重要的是，由此产生的各种维修、管理问题，都得由国家出资解决，政府背的包袱越来越重。并且，单位造房也需要国家的大量补贴，沉重的财政压力迫使政府不得不“壮士断腕”，同时也是为企业的发展卸下了一个紧箍咒。

　　印堃华介绍，在早年单位分房的时代，想得到一套住房的难度不比现在小，从某种程度上说难度还更大。那个时候，只有对单位有突出贡献的、工作成绩显著的职工，譬如劳动模范，或是领导，还有就是政府部门的一些人能略为轻松地分到房子，其余的普通职工要靠打分来决定谁可以拥有房屋。每到单位有房子可分的时候，大家都挤破头，甚至为了房子还要玩出种种伎俩。有的请客送礼，有的虚报工龄，还有的夫妻甚至不惜搞假离婚。职工要房子挖空心思，领导分房子也是权衡各项因素、头疼得要命，一场分房大战让大家累得人仰马翻。从这个角度来说，现在的货币买房似乎变得简单了，只要有钱就行。然而，刚刚摆脱了“僧多粥少”的分房大战，房价的高企不下又成了普通百姓心口上的痛楚。

　　房价高企有隐情

　　“居者有其屋”历来是中国人憧憬美好生活的标准之一，也是每个家庭为之不懈奋斗的最终梦想。忧国忧民的大诗人杜甫曾经在诗作中大声疾呼，希望得到千万间“广厦”，使得“天下寒士俱欢颜”。然而，这条梦想之路注定是蜿蜒曲折的。

　　目前，国内房屋市场价格居高不下的原因，不完全是一些市民所认为的黑心房产商哄抬房价，房价高企的原因要更为复杂。大致上说，主要可分房屋市场供需关系失衡、城市化进程加速、“负利率”时代的投资增值等几方面的原因。

　　清华大学教授孙立平认为，导致目前国内房价高企的原因是中国独有的家庭结构。他解释，由于二十多年来实行的计划生育政策，特别是城市中“一个孩子政策”的推行，城市中独生子女家庭结构基本确立。一项调查表明，目前商品住宅的购房对象正趋年轻化，20-30岁群体是商品房购房主力。这种状况与国外的情形形成鲜明对照。在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25-30岁的年轻人，而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。

　　这些人主要是为了结婚安家而购房，但其中的大多数人其实并不具有购房能力。于是，便出现这样一种模式：首付由一方或双方的父母来出，小两口承担按揭。有的小两口实际上连按揭也无法承担，一方或双方的父母亲仍然要帮助他们支付按揭款。这就变成了三个家庭，或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。从这个意义上说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。这种因素形成了房屋市场的刚性需求，短时间内不会消失。另一方面，城市中可供居住的土地和房屋是有限的，也是在逐渐减少的。于是，供求关系失衡，“跷跷板效应”便出现了。

　　除了供求关系的影响，改革开放后不断加快的城市化进程也导致了房价的持续上涨。有调查显示，目前国内许多大中城市，尤其是像北京、上海、深圳这种高速发展的大城市，有60%的房子由外地人购买。外来资金的涌入，存在两种情况。一种是外来的投资性或投机性资金，另一种就是每年不断来到大城市的年轻人的购房支出。从理论上说，两个家在外地的年轻人在大城市安家立业就需要一套房子，这样一来，就变成了全国的钱聚集起来买这些大城市的房子。另外，除了受过教育的年轻人，来大城市打工的农民工也抱着同样的想法。当2亿农民开始涌向城市，必然会对城市的住房体系造成极大的压力。

　　有经济学家表示，在一个发展失衡的社会里，各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚。因为在这样的社会中，若干个特大的城市集中了社会主要的经济、政治和文化资源，甚至也集中了生活中最主要的机会。于是，大家都在这些城市争取自己最理想的生活环境，由此，这些大城市的房价就被越抬越高了。

　　近几年，房价上涨又遇到了“天赐良机”。负利率时代的来临，让房市成了资产最安全的“避风港”。中金公司首席经济学家哈继铭早些时候曾指出，这几年中国百姓的人均收入增加很快，股市财富效应加上收入的推动，房地产价格上升是不可避免的。

　　近几年，中国GDP每年增长超过10%，人均可支配收入在增长，人民币对美元也在不断升值，再加上城镇化进程的影响，造成了价格的刚性上涨，每年上涨的幅度大约是10%-15%，这种趋势无法阻挡。中国目前利率水平较低，通胀压力却持续加大，为了不让资产一直“缩水”，只有投资房市或股市。然而，投资股市的风险系数太大，两者相较，投资房市便成为理财的首选。

　　这些硬性条件抬升了国内房价，不仅仅是新房销售价格，二手房销售价格也开始大幅上升。在强烈的需求下，城市里的新房和二手房价格相互攀比。许多新楼盘的开发商认为，其建造的新楼盘价格应该比周边二手房的价格要高；二手房业主却认为，虽然自己的房子较之新房确实旧了点，但是，房子所在的小区已经成为非常成熟的社区，所以，价格不应与新房差距太大。双方的这种心理，导致了两类住房在价格上的攀比，进一步促使房价上升。

　　楼市调控主唱保障

　　在房价快速上升的同时，普通市民的工资涨幅却被远远地抛在了后面。由于住房问题是关乎国计民生的大事，政府自然备加关注，于是，调控措施接连出台。然而，经过市场的检验，这些措施的效果并不像人们预想中的那样有效。

　　有业内人士分析，住房本身具有消费品和投资品的双重属性，其作为生活必需品的价格可以由公共政策确定，但其作为投资品的资产价格主要是由市场决定的。因此，如果将政府干预或调控住房市场的目标主要定位在抑制商品住房价格，试图取代市场规律的作用，就很难达到预期的效果。只有政府把主要精力转移到实现公共住房政策的目标上来，才能缓解住房矛盾，促进住房市场健康发展。

　　1998年，国务院曾直接向全国下达《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。其主要内容是停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。一些经济学家表示，当时政府是希望分两个方面构建全国的住房体系。一方面是市场化的商品住房；另一方面是需要政府保障的公共住房。然而在实际操作工程中，各地政府着重强调了商品住房，忽视了对中低收入人群住房的保障。据统计，目前全国低收入住房困难家庭近1000万户，他们的住房问题十分令人担忧。

　　国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，正是在这样的背景下出台的。《意见》按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市(包括县城)低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容和政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　《意见》提出将以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。专家表示，此次《意见》通过“解困”这一保障类住房体制运作架构的细化，进一步完善了“政策+市场”的双轨模式，避免可能出现的单一“重市场”的住房体制发展趋向。

　　印堃华认为，政府在加大经济适用房、廉租房建设的同时，应该进一步细化住房保障政策的目标对象。其中，重点是为没有本地户口、收入在中低水平的外来人口提供可住的房屋。比如说，给外来的年轻大学生提供廉租房，可由当地区级政府或聘用单位提供适当补贴；为外来民工提供“民工宿舍”，解决他们在城市打工、短期无购房意图时的住房问题。

　　同时，印堃华指出当前国内房贷走的“美国模式”，先买房后付款。这种模式使很多没有购房能力的年轻人盲目买房，推动房价高企。他建议，中国可采取“德国模式”，即先在银行里存款，由个人、单位、国家分担。当这笔金额超过一定标准，比如50万元时，才可买房。这样算来，年轻人一般毕业大概十年以后才会进房地产市场买房子，购房的主力也变成了35岁以上的人。这种做法既缓解了房价升值的巨大压力，同时也最大限度地呵护了普通购房者。