经适房：购房人拥有有限产权，政府可优先回购，建筑面积控制在60平米左右

  -廉租房：土地出让金投入比例不得低于10%，建筑面积控制在50平米左右

  一份较具操作价值的住房保障工作“指南”终于展现在了我们面前。

  昨日，国家建设部网站公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称“意见”)，进一步细化了廉租房和经济适用房等的一些制度实施。文件有两大亮点，一是对经济适用房可能出现的转让等问题做了规定，明确政府有优先回购权；二是明确了廉租房的资金来源。

 【指南·经适房】购房人具有限产权政府享优先回购权

  根据意见，经济适用住房属政策性住房，购房人拥有有限产权，相应地，其今后上市交易亦将受限。明确有限产权后，经济适用房将彻底与保障性住房及普通商品房区别开来。

  意见规定，经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。

  意见同时规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  意见进一步明确，购买经济适用住房须满5年，购房人方可转让经济适用住房，且应按转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，则将获得完全产权。

  上述规定须在经济适用住房购房合同中予以明确。

  而经政府回购的经济适用住房，则继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

  意见还要求，经适房建筑面积应控制在60平方米左右。这就为消除经适房出现“大户型”的隐患提供了政策保障。

  这一政策保障同样应用于廉租房建设，要求新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。

  该文件还明确指出，各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。

 【指南·廉租房】土地出让金投入比例不得低于10%

  意见指出，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。这或许意味着“廉租房时代”正向我们走来。

  根据意见，2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

  同时，为确保政策落实，意见对廉租房的“房源”、“资金源”等作出了明确规定，后者包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益、以及廉租房租金本身等多个方面。其中，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况对该比例作进一步调高。

 “资金源”的第二条重要保障是，廉租房租金要实行收支两条线。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

  另外，地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。

  同时，意见还要求增加廉租住房房源。具体渠道包括：采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应；小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度；积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

  国家机关不得搞单位集资合作建房

  昨日，国家建设部网站公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其中关于经济适用房一项表示，要加强单位集资合作建房管理。业内人士表示，该项意见将使房产市场进一步市场化。

  两类企业可放行

  意见规定，单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

  完善楼市市场化

  上海荒岛房产工作室市场部经理闵益飞表示，在前几年部分城市还存在一些单位集资建房的情况，而且多数是部分地方政府机关集资建房，这种房子建成后，房价一般比周边的房价低1000-2000元/平方米左右。

  他认为，该项关于单位集资建房的规定有一定的针对性，加强了房产市场的市场化，杜绝了一些单位的集资建房，将房产需求者都纳入房产市场，完善市场化。

  他同时指出，这对当前房产市场不会有大的影响，毕竟目前市场上的这种单位合资建房很少。