说起房地产市场，除了有新建商品房和次新房外，还有很大一部分构成元素是老公房，虽然很多时候老公房只是活跃在二手租赁市场上，但随着整体新建商品房所处地理位置的逐渐外扩和房价的不断攀升，所处地段较好、总价较低的优势开始使得有一部分购房者把老公房也选择为一种购房过渡产品。从近期进行的关于老公房的调查发现，老公房受关注程度还是相当大的，近1500名受调查者对老公房表示了自己的一些看法。

  老公房，无比的亲切感

  在房地产市场尚未兴起之时，老公房在那时不仅代表了，更可以说等同于是整个时代的缩影，拥有一定年纪的人基本都有过居住老公房的回忆，对于老公房有着一份特殊的感情。本次调查结果也完全显示了这样的情况，在所有接受调查的受调查者中，有73％的人表示自己有过居住老公房的经历，如果加上其中有过租赁老公房的经历，整个比例更是高达84％。

  现年30岁的王先生对于老公房还是有着很深的感情，他回忆自己的学生时期都是在老公房中度过的，虽然房子面积很小，但是与其他居住在私房中的人相比，有卫生设施和厨房，虽然是合用的，但已经很有优越感了。和楼里的邻居家孩子一起放学后玩耍，现在还历历在目。现在自己居住在新购买的商品房中，每当看到老公房还是会勾起自己的记忆，现在房子越来越好，但过去居住的感觉是再也找不到了。

  地段和配套优势无可替代

  老公房集中区域经过近几十年的发展和改善，其生活配套设施已经相当成熟，医院、学校、大卖场等已经属于基本配制，有些地方更是在配套方面可以给居民以多种选择，以曹杨新村、彭浦新村等为代表的老公房聚集区更是形成一个成熟的商圈，生活起来相当省心。

  从所处地段上看，很多大型的老公房聚集区域虽然不是位于市中心最黄金的地段，但内中环沿线的位置不仅进出市中心方便，相对也更安静。以曹杨新村为例，从静安寺回去不仅有公交车直接到达，即使打车所需花费也就二十多元；晚上的武宁路、曹杨路上仍然相当嘈杂，一旦转弯进入曹杨新村后，突然变得安静，居住环境相当不错。

  因此在本次调查中，45％的受调查者表示所处地段好是老公房最大的特点，而另有34％的受调查者表示成熟的配套是老公房最大的优点，从以上能看出所处地段和周边成熟的配套还是老公房最能吸引人的所在。

  房型差是致命伤

  老公房由于历史原因，客观上存在着较为明显的缺陷，在本次调查中，55％的受调查者表示房型差是老公房最大的缺点。

  现有的老公房建造年代都较早，受建造工艺和当时居住理念的局限，当时的房型与现在的可谓不能同日而语，现在的多层建筑多为一梯二户，而老公房最多的可以有一梯八户，而且卫生间和厨房等需要和邻居合用，这其中存在着种种不便不说，有时还会造成邻里之间的矛盾。另一方面，老公房中很多的一室户都是朝北的，光照不怎么理想。除此以外还有房龄较长，最早的一些老公房至今已是几十岁的“高龄”了，这一客观因素使得房子结构、管道老化，时不时会出现一些渗水、管道堵塞等情况。对于选择老公房的人而言，出现这些状况都是需要有所心理准备的。

  老公房－不错的过渡型产品

  虽然有着明显的优缺点，但是还是有一部分人在自身条件有限的情况下把老公房作为一个比较不错的过渡型产品。根据问卷调查，有54％的受调查者表示老公房是一个比较不错的过渡型产品，另外表示在一个人购房的前提下会考虑购买老公房的受调查者比例也达到了28％。

  老公房之所以能够受到关注，除了上述的地段好，配套齐全外，还与面积小、总价较低有着直接的关系。作为需要购买过渡型产品的购房者，一定是在资金上有困难，不能购买高总价的房子一步到位，那么在起点较低的基础上能够轻松购房，而不必要跑到遥远的市郊结合部，这应该是一般人都会作出的选择。

  投资亦可为

  很多原先的老公房业主在购买了新的商品房后，如果资金允许，大部分人都不会选择将老公房出售，因为老公房如果出售，总价并不会卖得很高，然而如果进行简单的装修，配点相应的家用电器，就能在租赁市场上租出个好价格，因此老公房也是一个不错的投资产品。在本次关于老公房的调查中，把老公房作为一个不错投资产品的受调查者人数占到了半数，说明老公房未来市场活跃度还将继续。

  以一套普陀区的一室户老公房为例，目前如果出售，二手市场上的总价大约在30万元不到，如果选择进行投资成本较低，也意味着起点也较低，能适合大部分人。一旦购买投资后如果简单装修下，在市场上每月至少能租1000－1200元/月不等，一年的租赁收入也有1.2万－1.5万元，排除其他相关费用仅从购房价格和租赁收入简单计算，最快在20年内就能收回购房成本，此外还有20年之内房子本身的增值，如果20年后再出售，利润可能相当可观。另一方面也有一部分人把投资回报的重点放在日后可能出现的拆迁上。

  这在此次调查中得到了明确反应：在所有受调查者中，有35％的人表示投资老公房是看中其较低的总价，而21％的受调查者表示投资老公房看中的是等待其能够拆迁，此外表示投资老公房是看中合适的租赁回报的比例是19％。

  回顾2006年上海二手房市场，有一个显著的特点，就是老公房市场的活跃。从汉宇地产交易管理部的统计数据中我们可以看到，在老公房比较集中的杨浦、闸北、普陀等区域，2006年老公房成交量达到了各区域成交总量的20%以上，并且在成交价上保持着长期的稳中小升的态势，这与波涛起伏的次新房走势相比，是难得的明朗温暖。