曾经在北京房地产市场上红极一时的碧溪家居广场4000个商铺铺位、6亿人民币的巨额投资，打了水漂。成为北京甚至中国房地产市场最大的产权投资陷阱案例。

  而与碧溪家居广场采取相同销售方式的SOGO却取得了巨大的成功。其秘诀又何在?

  专家说，商业地产不是地产开发的亮点，是一个危险的行业。目前，只有定制的商业物业可以成功，不定制的有70％的会失败。

  碧溪家居广场，在北京房地产市场上曾经红极一时。

  而今，它却冷冷清清的矗立在西三环的边上，成为了一个烂尾楼。

  4000个商铺铺位、6亿人民币的巨额投资，打了水漂。碧溪家居广场不仅让数百名投资者血本无归，也成为北京甚至中国房地产市场最大的产权投资陷阱案例。

  ◆碧溪家居广场出事

  曾宁，北京碧溪家居广场产权式商铺投资的一名受害者。在她购买碧溪家居广场的一个摊位一年多之后，碧溪家居广场关门了。

  2003年10月，失业在家的曾宁对产权式商铺投资发生了兴趣。她筹集资金购买了当时热销中的碧溪家居广场的一个商铺。“是投资回报吸引了我。”曾宁说，“开发商所承诺的回报率比银行利息要高的多。”

  2003年9月，碧溪家居广场先在北京继而在全国打出广告，宣传“16万产权商铺热卖”。广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成一个个13．34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。

  曾宁所言不错。至今，在网上，只要你输入碧溪家居广场几个字，就会有如下几个大字映入你的眼帘：

  资本——财富的赢利之道

  带租约的产权商铺，赢定丽泽桥商圈

  碧溪家具广场投资方案

  如果您投资购买碧溪家居广场的房屋产权，您每天可得到每平方米4元的租金收入。如果您投资10平米的话，您每年得到的租金收入为4×358×10＝14320元(扣除春节7天公假)。

  很明显，对于收益，碧溪家居承诺是：业主每天可获每平方米4元的租金收入，算来一个标准摊位一年可收入1．9万余元(税前)。而且，如果业主全款支付有困难，银行还可以提供五成5年或者六成 10年的按揭。

 “但是银行按揭最终也没能办下来。”曾宁表示，在交了7万元的首付款之后，一直没有人要她交纳月供。但是从2003年11月开始，碧溪家居广场的投资回报已经不断地打入曾宁工商银行的存折上了，每个季度有4000多元。

  2004年最后一个季度，曾宁只拿到了一个月的回报收入。等她知道不妥时，才听闻早在2002年之前，碧溪方面就把大楼抵押给了银行，而欠款一直未还。“我这才知道银行按揭为什么迟迟办不下来。如果知道有抵押，我不会买这里的商铺的。”

  2004年12月，9名业主将碧溪家居广场诉上了法庭。

  北京市第一中级人民法院已经做出一审判决，判令碧溪家居广场公司偿还借款本金3．351亿元及相应利息。时主今日，碧溪未见复活迹象。

  ◆SOGO的辉煌

  与碧溪家居广场形成鲜明对比的，是位于宣武门外大街庄胜广场内的SOGO。

  自1998年6月24日开业以来，北京庄胜崇光(SOGO)百货商场以其个性化的服务、时尚性的商品、新颖的促销手段赢得了社会广泛的关注，创造过日均客流量50万人次的历史纪录，多次刷新全国零售行业单体百货商场单日销售额的最高纪录，已经成为京城百姓假日休闲购物的首选地之一；单店单日销售额达4360万元，创全国单店单日销售额之冠，并于2004年全年营业额高达16亿元，2005年全年营业额有望达到18-20亿元。

  与碧溪家居广场相同的是，北京庄胜广场采取的也是产权销售的方式，却取得了巨大的成功。以小单元分割产权销售，整体由庄胜崇光百货(SOGO)20年承租经营，投资者获得稳定租金收益，逐月返现，预计年均租金8．5％，20年累计本金+租金收益共达270％左右。这可以说是国内目前最长最稳定的投资模式，最长20年回报期，年平均租金收益高达8．5％，20年后还可与庄胜崇光百货协议续约。

  北京庄胜广场南馆由银行五成十年按揭，全程提供“3＋1×17”年租约履行担保，即前三年由银行出具履约担保，以后银行每年以循环方式提供履约担保，直至合同结束。在退出机制上，庄胜广场南馆完善的退出机制更是把投资的风险降到最低，自2010年6月1日起，任何购房者以书面方式提前180天通知，均可由庄胜崇光百货 (SOGO)按购房原价收购所购商铺，可以说在投资保障方面，庄胜广场南馆做到了真正的零风险。

  ◆碧溪惨败和SOGO的成功给我们什么启示

  对于碧溪的失败和SOGO的成功，北京迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让的观点可谓深刻而鲜明。

  碧溪家居广场不能孤立地去谈

  碧溪家居广场不能孤立的去谈。碧溪现象不是碧溪一个案例的，它代表了商业地产的一个流派。如果说它失败了或成功了，也不是单纯的碧溪的失败或成功。

  我认为以sogo为代表的流派是值得借鉴的，实际上，sogo的做法和碧溪的做法是一样的。(如果按照国家的法律法规，碧溪与sogo的行为都是违法违规——违背了建设部发布的条例和规范。)但为什么效果会如此不同呢?

  首先，它们的起点不同。Sogo是一个有着百年历史的商业品牌，碧溪则是一个新的品牌。在商业地产里，Sogo是一个百岁老人，碧溪是一个新生儿。可以说，碧溪不具备sogo的特征和财务优势。sogo的做法是锦上添花，碧溪则需要别人雪中送炭。不管是碧溪或sogo，在国家法律法规不完善的情况下，境外有实力、有品牌的开发商和品牌商能够成功。对比而言，sogo虽然也违规了，但有其生存的道理。毕竟，老百姓的资金要有去处，这个去处不可能完全合理又合法。至今，Sogo的背后仍然有许多地产的、商业的企业追随。

  第二，它们的品牌不同。sogo作为一个老的商业品牌，承诺给业主的回报低于碧溪，而碧溪有点疯狂。它承诺给业主的投资回报不科学，高于10％。我认为，在北京，不可能有高于10％回报率的商业地产。同时，碧溪不可能拥有sogo那样的品牌影响力和品牌实力。因此，碧溪就没有号召力。最终的结果，一些外行的投资者看了其广告后，购买了其商铺产权，造成投资失败。

  第三，碧溪物业本身的设计是失败的。其商业物业虽然地处西三环，但与sogo相比，还是差了一些。碧溪的前边是购物中心，西边的建筑则根本无法正常使用。人的手可以摸到它的管路，层高太低。

  通过碧溪和sogo的对比，可以看出，做商业和做住宅有着明显的区别。住宅只要有好的图纸、位置和价格、广告推广，就成功了。而商业，外部的限制要多，专业性更强，变数更大。一旦那些投资的业主赚不到钱，最终，开发商就不可能按照投资预算得到投资回报，对投资人的承诺根本不可能实现。

  碧溪的现象说明政府的监控失利。

  碧溪的现象也说明政府的监控失利。国家管理职责缺失，就造成投资环境的诸多问题。我个人认为，政府应该对上市的商业物业先有一个筛选。毕竟，国家要保证公民的权益商人永远按照商人的利益做事。

  在市场经济的今天，许多商业物业滥开发，开发完后，让很多业主赔钱。对此，工商部门应对一个企业的信誉进行评判，应该负起责任来。为了保护投资者的利益，中国的工商不只是一个管理者，还应该是一个提供资讯的机构。应及时对商铺投资的情况给予公布，向投资者提供信息：如某个商铺投资是否安全?现在看起来是安全的，以后是否也是安全的等等?

  三个建议

  不是什么样的公司、机构都可以做商业地产。在国外，做商业地产的公司很少，国家对其广告限定得很严格，不能随便承诺有16％或多少的回报。在北京，我认为有6％的回报已经很高了。但现在的宣传都承诺超过8％。其实很少有公司能做到。为什么呢?大的零售商与地产商的合作是定制，它对物业的要求很苛刻。所以，定制的商业物业可以成功，不定制的有70％的会失败。

  不能保证投资人利益的恰恰是把大的市场隔成若干个商铺出租或出售的商业地产。大的零售商有自己的渠道，市场能力很强。而中国，具有这样能力和条件的商业品牌不多，所以，商业地产不是地产开发的亮点，是一个危险的行业。而对百姓而言，信息沟通不对等，政府的干预、预报不到位，也造成碧溪这样的开发商前仆后继。

  商业物业作为一种城市功能，政府不能完全按市场的操作模式放开，应该有规划、有计划的安排。现在，一个典型的矛盾是：一方面，北京的商业物业缺乏，另一方面，大量的商业物业在贬值。我认为，目前，还没有特别好地解决办法。因为商业地产的开发和商业品牌的引入，资本所有者的投入量、诉求都是在一个自由主义的状态下运作。所以，出现碧溪这样的现象一点也不奇怪。实际上，像碧溪这样的物业在二三线城市很多，形成一批城市垃圾。