异地置业已在京城形成一股热潮。从今年6月至今有30多个外地项目进京进行推广销售，这些项目主要来自日照、秦皇岛、烟台、威海、承德以及北京周边的城市。说起异地置业，无不想到山东日照著名的“教授花园”。随着各大媒体的广泛报道，“教授花园”已经成为异地置业的代表。那么，这个项目是如何成功地打出了自己的品牌，如何掀起了异地置业热潮的呢?

  异地置业已在京城形成一股热潮。来自中原地产的统计数据显示，从今年6月份至今有30多个外地项目进京进行推广销售，这些项目主要来自日照、秦皇岛、烟台、威海、承德以及北京周边的城市。据了解，大约在1998年左右，外地项目开始进京进行推广销售，2002年左右，这些推广的项目进入一个高潮阶段，但当时北京对外地地产项目的认可度不是很高，尤其当时推广的项目多数以投资性地产为主，主要包括分时度价产品、投资性商铺以及投资性酒店式公寓，但从今年开始进京进行推广的外地项目则主要是以居住为主，其产品主要为以强调居住环境的滨海城市的别墅和公寓。

  外地楼盘抢滩北京楼市 异地项目京城热销

  前不久，记者在北京CBD高档写字楼财富中心外看到一块巨幅的楼盘宣传广告牌，该广告牌上标明的4000元平方米的价格引得诸多路人停步观望。

 “还以为是北京的楼盘，原来是‘重庆财富中心’。价格挺有吸引力，就是太远了。”一位停下来仔细看了一遍广告的先生遗憾地边摇头边说。“事实上，现在来北京推广楼盘的外地开发商越来越多。”京城一家房地产代理公司负责人表示，秦皇岛、烟台、日照、威海等地的开发商纷纷涌向北京。

  就在外地楼盘进京销售的同时，很多北京购房者也将置业的目光投向了外地。北大教授赵德明目前就在山东日照异地置业。

 “我在日照购房的目的就是自己居住，在日照这个临近滨海的寓所，我已经翻译了好几本小说了。”赵德明教授表示，他基本上将山东日照当成其现在的第一居所。据了解，在赵德明置业的山东日照教授花园项目中居住着300多个来自北大的教授，由于部分教授还在北京担任一定的教学任务，不能像他那样长期居住，但在每年的假期中，来这个项目里居住的北大教授超过100个。

  这是近年来北京人异地置业的一个缩影。据《中国经济时报》报道，中原地产华北区总经理李文杰表示，“我们通过对市场跟踪调查发现，宏观调控后外地住宅产品开始大量涌入北京进行推广。根据调查数据显示，自6月至今，在北京推广的外地房地产项目达30多个。”大量外地项目在宏观调控后进京推广销售是目前京城房地产市场的一个新变化。“但和外地以及外国人进京买房作为投资不同的是，北京人在选择异地置业时多为自用。”

  9月14日开始的秋季房展中，参加展览的外地项目集中出现。据统计，包括西班牙金玛丽娜海岸度假城、日照教授花园、燕郊尚品福成等14个外地项目住宅参展，是历届房展会中参展外地项目最多的一次。这次参加房展的外地项目集中在两个区域，一是靠近北京的燕郊区域，另一个就是临海和草原区域，主要包括日照、秦皇岛、烟台、威海、承德等临海城市。这次外地项目的销售价格一般集中在3000-6000元／平方米之间，其中居住了大量北大教授的日照教授花园的销售价格为4300元／平方米，而另一个位于秦皇岛的里维埃拉，销售价格则达到6200元／平方米。这次参加展览的外地项目都强调其优良的居住氛围，主要针对的是二次以上置业人群所购买的异地休闲度假住宅，与以往参加展览的以投资为主的异地项目有所不同。

  随着宏观调控政策日渐深入的同时，如何去购买合适的住宅产品，尤其是在北京房价居高不下，而外地项目进京进行推广如火如荼的背景下，如何去异地购买合适且没有风险的住宅产品，成了目前的一个话题。尤其是多达300多名北大教授持续6年在山东日照同一个项目购买住宅近日被京城及海外媒体报道后，引起非常大的反响，该现象不仅仅是一个房地产市场中的购买行为，而且还是一个社会现象和异地置业的最好例证。

  与此同时，到二手房门店咨询异地二手房的北京消费者比以前明显增多，咨询比例由5％上升至14％，北京几家中介公司的调查显示。异地置业已在京城悄悄形成一股热潮。

  据信一天统计，自8月中旬以来，到该中介门店咨询异地二手房的北京消费者占到14％左右，而以往该比例仅占5％。中关村、国贸等房价高企的区域，来门店咨询异地房源的消费者尤其多。就异地置业的区域来看，主要集中在离北京较近的河北涿州和青岛等地。

  据不久前在燕郊购入了一套二手房的王先生说，他在燕郊购一套二手房，均价2300元／平方米。据统计，目前北京买家在燕郊置业比例达到60％，涿州目前置业比例在40％。

  山东日照“教授花园”的成功营销

  说起异地置业，无不想到山东日照著名的“教授花园”。随着各大媒体的广泛报道，“教授花园”已经成为异地置业的代表。那么，这个项目是如何成功地打出了自己的品牌，如何掀起了异地置业热潮的呢?对此，山海天城建集团董事长相丰最有发言权，“其实上说起营销，我们没有什么技巧也没有受过什么专业的训练，像北大老师到日照买房子，不是我们一手策划的，实际上一开始是北大的老师，他们在我们国家的东部沿海地区不断地考察，最后选择了日照，跟我们公司的合作也是一个偶然的机会。有一位老师没有来，他在1999年的时候想在日照买一块地建房，真正项目的开始是这样的，这个项目一开始之后得到了我们北大老师以及地方市领导的高度重视，后期加上我们赵主任带领着北大的领导到日照去考察，促成了我们第二期、第三期的进一步开发，整个的过程不是我们策划的，而是建立在北大的老师基本的需求上的，就到海边买一套房子。”

  说起未来的前景，相丰显得信心十足：“其实我说话是没有分量的，有这么多的北大老师来我的家乡买房子，我觉得北大的老师的意识比较超前，对事情的分析有理性的判断和感性的认识。从一开始北大的老师到日照去买房子，一旦开了一个好头，大家相互合作配合得比较愉快，然后会起到互相的影响，互相传递消息，互相鼓励，也会起到这样的作用。有位老师在外地交了定金要买房子，后来选择了日照，就是觉得北大相当多的老师在日照已经买了房子，而且这个数量在不断地扩大，原来他们在北大一起工作和生活，他们选择日照也是一个人员的原因，当然我觉得我们的工作做得还远远不够，因为就北大来说，北大有5000名教授，现在才有300人在日照，如果看到这个北京的市场就更大了，所以我们做得还微不足道的。”

  对于今后项目将如何根据业主的需要进行调整，相丰说：“从居住、管理等等方面，我们积极地听取了老师的意见，总结经验，在二期、三期，我们跟赵主任合作的时候，我们把公寓做了一个全装修，我们就把整个房子的始操作都做完，我们的卫生间、餐厅、厨房都装完，留给老师装饰的这一块，比如说卧室的地板、窗帘、厨具还有家具这一块，比较彰显每个人的个性这一块都给大家留着。这样老师到了，一两天就可以住进去，而且这个做了很受欢迎。”据相丰介绍，北大的老师不光学问高，他们的责任心出很强，“他们到了日照之后参，与也很强，比如说有的人到了日照旅游之后扔了很多的垃圾，他们就自己组织起来捡垃圾。比如说哪个地方烟囱冒黑烟了，他们就打电话告诉我们。他们不在日照的时候，有什么事情他们就打电话告诉我们，所以这个我们感到荣幸。”

  异地置业趋向高质量生活

  赵德明教授是教授花园的第一批业主，他说，当时因为有过敏性鼻炎、高血压、糖尿病，还有脂肪肝等病，医生劝他到日照来疗养。在这之前，他去过三亚，北戴河，但最终还是被日照良好的环境所吸引。中国地质大学一位李姓老师表示：“我现在在学校已经有了一套房子，但是，在假期还是想去外面度假，考虑到北京的环境不好以及外地房价比北京要低很多等因素，所以，很想去那些污染较少的地方再买一套房子，比如环境优美的日照。”北京房价的居高不下，以及生活成本的提高，使得一部分北京人开始打算异地购房居住。这些居住人群已经不仅是离退休的老人，年轻人数量也在逐年增加。外地楼盘的蜂拥入京，也预示着异地置业的“反向潮”正在来临。

吸引异地置业者的是环境、价格

  据了解，1999年异地置业开始在北京推行。但当时的异地置业更多的是一种投资置业。2000年以后，异地置业开始大规模发展。秦皇岛、大连、海南、青岛以及广西北海等自然环境优美的地区，成为传统的异地购房城市。

  但是近两年，这些城市的房价随着购房者的增多开始快速上涨。于是人们纷纷把目光投向了日照、威海等三线城市。异地置业的性质也在逐渐发生转变，从投资型渐渐转向居住型。这些沿海城市的海景资源、交通便利程度以及休闲居住功能，成为吸引购房者的主要因素。

 “日照市‘教授花园’前三期项目在外地市场的旺销，充分证明了三线滨海城市的地产机会，比如日照市的外地购房客户占到了七成以上。”山海天城建集团董事长相丰说。

  据相丰介绍，1999年山海天城建集团在山东日照建设了第一个“教授花园”。到目前为止业主有300多位北大教授。而日照更是凭借“教授花园”这一项目的成功开发，使其迅速成为山东沿海地区迅速崛起的一座新兴城市。事实上，北大教授去日照置业的原因应该还有一个，那就是交通。从日照到北京，坐飞机只需一个半小时。

  30万元以内产品受青睐

  休闲度假地产出现在上世纪90年代，当时海南开发的海景房、山景房、海边别墅等住宅项目无不与休闲度假息息相关，但由于当时该类住宅产品市场需求量缺少理性的认识，结果出现该类产品严重供应过量，随后这类住宅项目开发和销售出现了一个低潮期。从 2004年开始，大量以强调休闲度假为主的外地旅游城市的地产项目再次进京进行推广，大连、海南、青岛以及广西北海等自然环境优美的地区，是传统的突出休闲度假为目的异地购房城市。但是近两年，这些城市的房价随着购房者的增多开始快速上涨。于是人们纷纷把目光投向了日照、秦皇岛、威海等三线城市。

  比如昌黎黄金海岸的圣淘沙公寓负责人介绍，该项目糅和了住宅与酒店的设计要点，除了酒店的小户型、高档精装修、全套家电家具和家用品配套外，还额外增加了宽敞的餐厨一体化空间和宽大的阳光露台。如此设计，不但迎合了短期旅游居住的需要，从长远来看，也符合中长期休闲、度假、养生的需求。

  调查显示，如果有条件的话，八成北京人都希望在异地购置房产。在近期房展会上，来自山东、河北等地的休闲地产产品就受到了追捧。同时，来自房产中介的统计数据显示，异地购置二手房比例已由上月的5％增加至14％。面对这股异地置业热潮，专家呼吁尽快出台指导性政策，规范和管理休闲地产市场。

 “我们对教授花园、蓝色海岸以及望海山庄等几个异地购买人群为主的项目进行了一次调查，其中有83％的被调查者的购买用途是休闲度假居住，12％的购买者的用途是用于将来退休后居住，5％的购买者则是用于投资。而其中78％的被调查者对于总价在30万元以内的休闲度假地产项目比较青睐。”北京中视美亚广告有限公司总经理王鑫介绍。

  异地置业的反对声音

  据了解，在进京推广销售的地产项目中，除了具有“近水楼台”优势的河北燕郊、涿州以外，烟台、日照、威海、北戴河、三亚以及大连等自然居住环境好的城市也加入其中。

  有调查显示，2006年有46％的北京人有进行异地置业的意愿，而在2004年仅为22％。

  北京嘉华四季房展主办方表示，在刚刚结束的夏季房展会上，威海的望海山庄一天的销售就多达30套，整个销售总量超过了北京本地大多数的楼盘，挤入了前三名。

  中原地产华北区域总经理李文杰就告诉记者，这些外地楼盘的销售价格一般都在3000-5000元／平方米左右，相当于北京郊区县的房价，但居住环境和居住氛围却较北京郊区的一些项目要好得多。

  据记者了解，由于异地投资风险相对较高，再加上北京人的投资观念淡薄，这使得在2002年之前北京人对外地地产项目的认可度不高，在相当长一段时间内，外地地产项目在北京推广的效果一般。

  但随着近几年一系列宏观调控政策的颁布，事情出现了转折，投资型购房受挫后，使得居住型住宅产品成为北京人异地置业的新亮点。加上这些产品的居住环境不错，而且城市的房价相对较低，成为了这轮北京人异地置业的首选。

  尽管异地置业有愈演愈烈之势，但中国社会科学院研究员，《中国房地产金融》杂志常务副主编刘维新教授却认为，异地置业是一种资源浪费。

 “我是不提倡异地置业的。”中国社会科学院研究员，中国城市经济学会副会长，《中国房地产金融》杂志常务副主编刘维新教授说。

“从经济角度来讲，我国是提倡节约型经济的。我国本来就是一个人多地少的国家，如果再进行大量的异地置业，这将导致资源的浪费，经济发展的极度不平衡。”他说。

  业内呼吁出台相关指导性政策

 “大连、海南、青岛等传统的以休闲度假为目的异地购房城市的房价近两年上涨迅速，于是人们纷纷把目光投向了日照、秦皇岛、威海等三线城市。”相丰认为，随着新一轮强调休闲度假的异地地产项目的兴起，北京人进行异地置业的兴趣再次高涨。虽然目前休闲地产开发和销售比较规范，但还是应该出台一些针对该类地产项目的指导性的政策。“一方面可以规范休闲地产的开发销售行为，另一方面也可以推动这些地产产品进一步的发展。”

  很多业内专家也认为，以强调休闲度假的居住性旅游地产的再次兴起，同时也将如何规范和管理该类住宅产品提上日程。“国外一些成熟的休闲度假地产项目都有相对规范的管理和指导性规定，但是目前国内还是空白，如何规范和进行系统管理这类住宅产品需要政府相关政策的指引。”