房价不断攀升，贷款利息一涨再涨，"房奴"一词也随之成为房地产市场乃至整个社会中最流行的词汇之一，"每天早上一睁眼就欠银行100元钱"是对"房奴"生活的典型写照。有调查显示，近四成的房贷一族已成"房奴"，月供占其收入的40%甚至50%以上。他们在享受有房的心理安慰的同时，生活质量却大打折扣：担心失业，少娱乐、没旅游，更担心家人生病……

  目前的许多家庭财务状况看似风平浪静，但是实际上处于"亚健康"的状态，"房奴"、"卡奴"的队伍越来越壮大。对此，接受记者采访的业内人士认为，只要准确把握自身财务状况及未来理财计划，按照梯级置业理念进行置业，不仅可有家，还可以有效避免沦为"房奴"。

   梯级置业第一招：初入社会者租房更适合

  2004年参加工作的小张，在IT公司工作，月收入4000多元，两年下来他积攒了五万元。为了尽快拥有一套自己的住房，看房成了他的周末必修课。经过多次实地考察，小张最终决定购买一套总价50万元的房子，贷款额七成35万元、期限20年，每月需要还款2470元，父母为他支付了首付款中的10万元，但2470元的月供还是超过了他月收入的一半。当他把购房的消息告诉单位的同事时，同事和他开玩笑说，"恭喜"你加入了"房奴"大军的行列。

  类似的情况在生活中时有发生，一些刚参加工作的年轻人，甚至是还未迈出校门的学生，都加入到了购房的大军中。根据最新的统计，2005年，我国个人住房按揭贷款总额已经多达1.6万亿元，而在1997年，这个数字还不到200亿元。八年的时间，房贷增长了80倍，房贷大军也呈几何倍数增长。

  北京我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖说，如果不能合理规划理财，一个不小心就会陷入财务危机。对于刚从学校毕业不久的年轻人，由于自身还不具备购房的经济实力，可以在工作地点附近租房来完成置业的第一步。租房的好处在于，一方面不必担负每个月因贷款而带来的还款压力，另一方面无形中节约了生活成本，节约下来的时间和金钱可以用来学习和工作。

  北京房产中介"链家地产"市场研究中心市场研发部主任王志伟也表示，对于初入社会者，租房优于买房，置业规划相对于职业规划而言，需要暂时缓一缓，把有限的资金投入到职业的成长当中。先租房避免过早当房奴，是梯级置业的正确选择。

  梯级置业第二招：工薪族可考虑购买二手房

  与刚刚步入社会的小张不同，对于那些工作已有一定年限的工薪族或是因结婚、拆迁的买房者，又应该选择什么样的方式来合理置业呢？

  王志伟建议说，这部分人群可以通过购买物美价廉的二手房，避免当上"房奴"。他解释说，首先，工薪族或是因结婚、拆迁的买房者，本身的资金有限，而且需要通盘考虑置业、职业、生活等各项支出，为了不影响生活质量，一个家庭的月还款额为家庭月收入的30%至40%最为合适。同时，同地段的二手房与新房相比，价格往往低10%至20%，而房屋位置、社区配置等则相对优于新房，因此购买价格更为便宜的二手房能兼顾生活质量以及不当"房奴"。

  王志伟举例子说，比如张先生一家月收入为7000元，打算在北京西三旗置业，目前西三旗区域新房均价都在7200元每平方米以上，而二手房成交均价仅为5400元每平方米左右，同样的一套100平方米的住房，首付三成，贷款期限20年，张先生购买新房的月供为3557元，超过月收入的50%，而购买二手房的月供仅为2668元，仅占月入的38%，因此，按照目前的经济状况，张先生购买二手房无疑更为合适。

  其次，九部委新政第二条规定"凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上"，这项政策预示着未来广大工薪族可承受的小户型将大量增加，不过由于新房大量建成尚待时日，因此，现在购买二手房作为梯级置业的一步是非常合理和明智的选择。

  对此，胡景晖也认为，二手房的价格同比该地区一手楼盘占优势，虽然房屋建成年代较早，户型结构较老，但是由于生活设施等因素都较为成熟，不仅保障了生活质量而且房屋还具有升值潜力。

  梯级置业第三招："以小换大"或购新房

  和前两种情况相比，对于具备一定资金实力的事业有成者，业内人士建议说，如果现在居住的房产面积较小，并且有置业升级的计划，可以考虑"以小换大"或是购买新房。

  王志伟分析说，一方面，对于事业有成者，购房可选择一次性付款或是尽量提高首付，不欠过多的银行债务即可远离房奴。另一方面，"以小换大"是为了提高生活舒适度，未来小户型将大量增加，如果在市场上小户型充裕的时候再进行置业升级，把自己的小面积房产拿到市场上出售，出售难度将比现在大，而如果不出售，用于出租也不划算，因为市场上房源充足，租赁价格会相应降低。因此，对于有升级置业计划以有及实力以小换大的事业有成者，不仅可以提高生活的舒适度与质量，还可以最大化的节约成本。

  "应该摆脱以往'一步到位'的陈旧观念，每个人和家庭都应该随时调整自己的住宅消费形态，准确把握自己每个时期的消费能力。只有根据实际消费需求来选择购买适合自己的住房，才不至于使自己陷入'房奴'的尴尬境地，这样才能既避免由此而遭受的经济损失，同时又圆了自己不同时期的住房梦。"胡景晖说。

  一位职业理财师也指出，人会经历不同的阶段，置业规划应该按照不同阶段的经济条件量力而行，先租房，再购二手房、小房，最后购买新房、大房，这才是梯级置业的理念。与其背上大笔债务当"房奴"，生活中如履薄冰，不如改变观念，根据承受能力进行理性消费。