据业内人士估算，目前北京大约有15％的物业遭遇贬值。

  反观房地产市场成熟的地区如香港，经过30年～50年租金依然很好的物业，比比皆是。香港中环最早开发的那座建筑，至今仍是中环租金最高的物业之一。

  那么，15％物业贬值的原因何在?北京物业升值的关键又在哪里?

  案例一：据业内人士透露，某小区房价，已由最初的售价15700元／平方米，到现在10000元／平方米都乏人问津。该物业大多数业主因此拒交物业费，并与物业管理公司打起了旷日持久的官司。

  案例二：北京的建国门、东单等黄金地段的某些物业在悄然贬值，有一些项目曾经卖到4000美元／平方米。当年它们是北京卖得最贵的房子，现在连1500美元／平方米也卖不掉。而这些房子建成至今，也不过10多年光景。

  ◆物业贬值原因何在?

  市场定位不准确

  影响到物业贬值的因素很多，涉及到市场定位、规划设计、营销策略、招租、物业管理等一系列问题。而戴德梁行的容国梁凭借其多年的从业经验，认为市场定位是其中最为重要的环节。

  “现在许多开发商在接手项目时并没有一个准确的定位，而是凭感性做事情，他们缺乏对数据的分析和客观因素的考虑，通常是眼高手低，跟项目谈起恋爱。”容国梁说：“如果一开始市场的定位就有误，也没有准确评估自己的资金实力，过后发现口袋里的钱不够，便一再压低成本硬撑，进口设备换成国产的，结果质量受到影响，而后的路就很难走了。”

  另外，开发商在进行产品的市场定位时也要转变思路，并非租金越便宜越好。假使周围都是高端项目，而开发商资金投入不足、配套设施不够完善，尽管压低租金也能招来不少租户，但你的设备落后，租户也不爱惜，长此以往就会形成—种恶性循环，物业价值也只能越来越低。国内的资讯相比国外并不是非常流畅，你一旦出了名，无论好坏都会很快传播出去，如果形象不好就很难改变。

  物业费被“黑”导致物业贬值

  位于朝阳区雅宝路的某高档公寓，业主入住时收取的物业费是 6元／平方米。据知情人士透露，这部分钱并没有真正用在小区设施的维护上，3年后，业主被告知需要再交付300元／平方米的费用用于大修。

  物业贬值与物业管理水平有直接关系；而许多物业之所以贬值，是业主交付了物业管理费，并未完全享受到应有品质的物业管理服务和设备、设施的维护。北京安信行物业管理有限公司总经理张大可在接受记者采访时首先指出：“几年后物业管理公司要求业主进行二次投入，交出一些钱用于修缮甚至更新，但由于对物业公司失去了信任，业主拒缴费用，由此形成一种恶性循环，结果是大家不敢租、不敢买这个楼盘，导致这个物业的价值越来越低。”

  一位业内人士告诉记者，中国70％的物业管理公司至今都是开发商的子公司。这种“父子”关系导致：一方面，物业公司对开发商的施工进程起不到实质性的监督作用，施工质量难以保证；另一方面，业主所上缴的物业费大部分通过物业公司转移到了开发商的口袋里挪作他用；物业费真正用于物业管理的所剩无几，无法维持日常的硬件维护与物业服务。例如，北京长安街沿线某高档写字楼，每月的物业管理费是30元／平方米，这已经是很高的收费了，而最近物业管理公司要求再加收费用，受到业主们的一致反对。业主要求对账目进行核实，才发现每年至少有四五百万的物管费不翼而飞。而这家物业公司正是开发商派生出来的附属公司。

  管理水平低造成物业贬值

  除了管理费用，物业贬值也与物业管理水平有着密不可分的关系。物业管理专业化程度低的一个重要原因，正是制度上造成的房地产“建”、“管”分离不彻底。“如果物业管理行业与房地产业之间不能彻底分离，这个行业真正的市场化也就无法实现”。一位业内人士分析说：“物业管理上的许多问题根源于政府制度建设上的漏洞，物业管理行业尽管鱼龙混杂，存在着一些不道德的行为，但并不是所有的物业公司都不讲诚信，其实开发商也不愿遗留那么多问题。但是政府官员们在设计这个体系和制定相应政策时，就已经给物业管理行业埋下了很深的隐患”。没有充分的市场竞争，也就缺少提高管理专业化必要的动力。例如，政府强调前期物业公司的选择必须采取招投标方式，由开发商牵头，政府邀请专家来评标。有业内人士指出，这个看似公平、透明的方式背后却是玄机重重。开发商可以一如既往地通过寻租行为暗箱操作整个招标过程。更为严重的是，评标的专家大部分是物业管理公司的老板，在评标过程中，投标者的标书会分发各位评委人手一份，一些做得出色的标书不但由于其间的暗箱操作不能中标，反而面临着标书内容被剽窃的危险。这无疑是对物业管理企业的智慧和创造力的一种打击。

  该业内人士建议，应尽快实现物业管理与房地产业的分离，同时引入第三方监督机制，开发商在立项时，需要委托一个监理公司做监管工作，从而保证业主的利益，克服物业管理公司与业主“信息不对称”的难题，同时节约服务买卖双方的交易成本。

  ◆物业如何保值升值

  三方通力合作

  谈到如何实现物业的保值升值，容国梁表示，这需要投资方(开发商或大业主)、执行方(物业管理团队)、用家(买家、租客等物业使用者)三方面的通力合作。如果说执行方由于市场需求而要求投资方增加设备，但投资方出于节约成本的考虑不愿追加投资；又或者物业的目标使用者与物业应该面对的租客不符，由于对设备使用不当、造成人为的损坏等。这些因素都会影响到物业的价值。

  前期介入有助物业“升值”

  某外资机构整栋购买了位于CBD国贸商圈的一座物业，这座物业现由某国际著名物业公司管理；买家在购买时表示，如果这座物业在前期设计时就有这家物业公司介入，我们会出比现在更高的价钱。

  物业管理公司在设计筹建期前期介入会帮助开发商提升物业的整体品质，包括功能的设计、建筑质量的保证、环保材料的使用以及建立一整套日后维护保养措施等。物业公司的前期介入，对于项目的合理设计、精细施工、降低开发和使用成本及顺利入住都将发挥重要作用，最终使业主受益。

  服务是关键

  “就发展商来讲，一个有生命的、有潜力项目无非是充斥一种文化的内涵在里面，而如果物业公司是苍白的、没有想法的公司，就很难达到设计者对设计的延续，更谈不上保值升值。一个项目的增值空间有多大，主要在于业主和媒体以及社会各方面的口碑。我们认为把常规服务做到天衣无缝，只取得了60分，而另外的40分则是特色服务。”

  北京达文物业管理有限公司市场总监田青阳在接受记者采访时表示：“物业公司后期的经营管理与项目的保值升值关系也很大。一个项目的增值空间有多大，主要在于业主和媒体以及社会各方面的口碑。业主的感受很重要。作为一个物业公司，如果不能让业主对你有一个很好的评价，不足以使项目在管理上有所发展，就不成功。因为物业公司的管理好了，就是的项目增值有一个好的土壤，公司也就稳健了。而要想获得一个很好的口碑就需要：良好的服务。”

  在达文，服务分常规服务和特色服务。

  “物业的常规服务包括保安、保洁、工程、绿化等。这些项目要做到天衣无缝，我们认为只取得了60分。这些常规服务都是我们应该做的，是必须做到的，是最基本的条件。如果做不到，就会下台。另外的40分则是特色服务。要把项目做到极致。何谓做到极致?以客户服务为例，许多人都在讲要做到笑脸相迎，体贴入微。而我们认为评价其服务是否做到极致就是：是否很好的研究了你的服务对象，是否对服务对象要求了如指掌，是否在用心在做事情。如：在别墅项目里，作为管家，你应该了解所服务的业主都是什么样的人，他们的家庭成员都有哪些?他们最关心的又是什么?有无老人和孩子?老人几天没有出门了?孩子几岁了?是否自己独自出门?出门前，是否和家人打过招呼?管家就是每个业主家里的一口人，必须对这些了解，否则就不合格。这些做好了，就让大家感到有人性化的管理在里面。而如果物业公司的各个部门都能以这种精神来投入到对客户的服务中去，我觉得客户基本上都会满意的。”

  ◆让物业升值的案例——万通地产社区二次规划

   北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司(以下简称万通物业)目前正在办两件事：一是对万通物业目前管理的物业进行二次规划；二是收回早年交托第三方物业管理公司管理的北京万通地产股份有限公司(以下简称万通地产)所开发物业的管理权。

  什么是物业的“二次规划”?

  万通地产董事局主席冯仑这样解释：北京万通地产在国内首倡物业的“二次规划”即房地产公司对已开发完成的项目，根据居住需求的变化与时代发展的要求，自出资金对社区进行重新规划与改进，以保证社区的高品质，与时代同步，使社区保值增值。“二次规划”的具体做法一是根据客户满意度调查与客户提出的意见、建议，邀请第三方规划设计公司提出方案，在已知消费需求、客户偏好的基础上进行“规划升级”，规划内容将更加关注社区环境、住宅安全、健康及使用的便利；二是对项目因分期开发造成的一些临时性设施重新规划，不仅满足功能需求还要满足审美需求。“二次规划”的总目标是提升客户在产品使用中的舒适感、安全感和尊贵感。

  对于“二次规划”，万通地产客户总监曾智辉解释说，万通地产为了使已经开发完的项目符合业主需求和时代发展的要求，自出资金对社区进行重新的规划和改进，以保证社区的高品质。目前在万通地产开发交付的7个项目中，已有万泉新新家园等3个项目进行了“二次规划”，而花费绝不会变相分摊到物业费中。