张先生在闹市区承租一门面房经营餐馆，但生意一直不是特别红火。前不久，张先生同李先生搞合作，将李先生的资金和管理经验引进了餐馆。但没过几天，该门面房房东跑来说张先生的这一行为是转租，要求解除租赁合同并赔偿其损失。张先生纳闷求解：租房后又与他人合作经营到底算不算转租？

    转租指房屋承租人在房屋承租后又再出租给他人使用的行为。衡量某种行为是不是转租，主要考虑以下几方面因素：首先是从房屋使用角度，转租后房屋将由转承租人（即新承租人）实际使用；其次从租金支付角度，虽然从形式上出租人的租金仍然从承租人处取得，但实际上该房屋租金系由转承租人支付的；最后，从租金差额角度，承租人转租主要是为了赚取房屋租金差价。根据张先生所述情况很难认定为转租，作为出租人的房东也就无法以转租为由解除租赁关系。

    转租行为必须遵守双方租赁合同中转租方面的条款约定；如果没有约定，则根据《合同法》的规定，必须取得出租人的谅解，并就租金收益方面与出租人重新做一些安排，以取得出租人的同意。否则，一旦诉讼到法院，承租人完全可以要求收回商铺并追究擅自转租的其他违约责任。

    在此提醒广大读者，租赁商铺用于商业经营时，对于商铺租期的约定应与商铺转租挂起钩来。对于较长期限的商铺租赁，在确保出租人原有租金收益的前提下，承租人应尽力争取转租的权利，只是在转租收益方面须对租赁双方有一个合理的分配，从而降低商业经营风险引发的租赁风险。