北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜

　　买房可以说是近几年京城百姓生活中的关键词。花多少钱买房，上哪儿买房，买什么样的房，贷款多少钱，怎么个还贷法，一连串的问题接踵而至。俗话说，不当家不知柴米贵，更何况是这么一大笔买房的钱呢，还是精打细算一些的好。北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜先生，教你用理财的眼光选择最适合自己的房贷。

根据经济状况确定房贷

　　很多人在申请贷款的时候会出现两个极端，一个是能贷多少就贷多少，一个是尽可能少贷，因为老百姓都不愿意借钱过日子。这两种极端都不是理性的。

　　从理财的角度说应该根据自己的家庭状况和经济状况来确定房贷。如果你有一笔闲钱只存在银行，没有投资更高回报率的渠道，就要尽可能少贷，这样付出的利息会少一些。假如你有一笔闲钱投资在股市、信托、基金甚至其他实业上，投资回报率高于银行利率，那么就尽可能多贷。这可能不是一个很全面的建议，因为理财涉及很多方面，要考虑到资金的流动性、安全性、保险及备用金等等，但对一般老百姓来说，这是一个朴素而又简单的思考方式。

对银行门槛的认识

　　国内16家银行中有13家是商业银行，这13家中有11家可以提供房贷。但这11家银行的条件不尽相同，在贷款前了解这些银行非常关键。

　　银行的门槛主要体现在：第一，一般银行是对18周岁以上、60周岁以下的人才提供贷款，有的银行规定到期的时候不能超过60周岁。第二，对户籍的限制，自去年11月份宏观调控加强以后，北京的银行对京城外地人提供贷款的要求已经提高，如果不是北京户口，在申请贷款之前应该了解哪家银行对外地人是差别对待的，虽然每家银行都说外地人可以申请贷款，但通过率不一样。第三，对收入状况的审核，即银行常说的资信状况，收入的多少和稳定性是银行审核的重点。收入越好，成功申请贷款的可能性越大。

如何选择银行

　　银行对贷后服务的不同可能会给家庭的资金安排带来很多麻烦，因此在贷款的时候要了解各家银行的贷款政策，总的可以从以下几方面考虑：

　　第一，银行能不能提前还贷？提前还贷的复杂程度是多少？会不会收违约金？这是必须要了解的。

　　第二，银行是否允许延长贷款年限或做加按？如果在申请的时候不考虑这个，想变更的时候就比较麻烦。

　　第三，房子能否转按揭？房子是按揭买的，但是还没有还完，能否卖掉？如果银行不提供转按揭服务，你要卖房子也是非常麻烦的，那么贷款的时候就要关注这个问题。

　　第四，各家银行的利率是不一样的，你要选择哪家银行的利率需要费一番工夫研究。浮动利率的好处是你不要考虑利率的上升和下降，对于没有很好的投资经验、投资意识和时间、能力的客户，选择这种方式比较好。固定利率各家也不一样，在选择的过程中可能有一些区别。这是选择不同的银行和不同的贷款产品，会影响到你未来的贷后经济状况。

　　此外，要注意自己的资信记录。从2003年下半年开始，北京的各家银行已经开始联盟，你只要在某一家银行出现了资信不好的记录，在中国人民银行的资信网就可以查出。如果你再想申请贷款，那是难于上青天。如果大家对细节没有注意，将来会造成很大的麻烦。

国内房贷种类

　　第一种是买房贷款，即通常说的按揭贷款，这解决了很多中国人购房资金不足的困惑和难题。住房按揭又分为两类，一类是商业贷款，由银行提供；第二类是公积金贷款，只要连续缴存了12个月，就可以申请公积金贷款。

　　第二种是同名转按揭，已经有了贷款，在银行之间“跳槽”，完成更好的对贷款的管理，或者出于各种原因，对自己的贷款进行变更。

　　第三种是纯粹出于融资的需求，比如把房产抵押给银行，获得一笔贷款，即我们经常说的抵押经营性贷款或者抵押消费贷款，资金可以用于各种合理的需求，比如经营、消费、继续买房、买车、出国、留学、装修，甚至旅游。

　　第四种是转按揭，当房子还处在按揭期间，想转卖给另外一个人，有些银行可以提供此类服务。

　　此外，还有一种方式是典当，把房子抵押给典当行，当天就可以拿到钱，但最大的不好就是利率太高，年利率会达到47%-50%，一般人受不了。如果借了100万元，年利率可能要达到50万元。

银行还款方式

　　等额本息：即大家平常所说的月供，每个月本金和利息加起来相等，比如贷20年，每个月还2000或3000元。这个还款法最适合于刚刚步入社会，工作了三到五年，买第一套房子的年轻人。

　　等额本金：即通俗讲的递减还款法，每个月还的钱逐步递减，第一个月是最高的，最后一个月是最少的，每个月本金相等，但利息下降。这种还款方式适合30多岁到45周岁的人群。

　　双周供：每半个月还一次，比如你采用等额本息的方式，每个月还3000元，如果换成双周供的话，每半个月还1500元。优势是在同样的额度、相同的贷款年限基础上，双周供比等额本息还的利息要少得多。这种方式比较适合有很好的现金流的中高端人群。

　　自由还款：这种方式只存在公积金贷款中，商业银行目前还不提供，即每个月还款金额不低于最低还款额，如果贷40万元、20年公积金，每个月只要不低于800元，随便怎么还都可以。这是最自由的一种还款方式，可以完全根据自己家庭经济状况的变化随时调整。

怎样申请房贷

　　第一种是直接和金融机构打交道，国内目前只有银行可以放贷，这种方式银行称直客式，直接面对客人的方式。好处是可以直接了解所选定的这家银行的产品，不好之处在于你必须是个专业人士，或者要自己花上很多工夫去选择某家银行。如果你不是专业人士，对产品不了解就很有可能是个弱者。比如你面对银行的时候，它可能会极力推荐自己产品的好处，但是它很少会把自己不好的地方主动告诉你。另外一个弊端是，你申请一笔贷款，从准备资料到最后拿到贷款的全过程，要经过很多程序，准备很多资料，对于一个非专业人士是很费劲的。

　　第二是间客式，一个银行会和专业机构合作，客户可以找到这些合作机构去做。这种方式的不足之处是，客户面对银行认可的合作机构时，要花出直客式多一点的钱，因为毕竟它会帮你做一些事情。好处在于，你可以了解多家银行的产品，它会帮你选择可能更适合你的产品。从整个提交资料到最后拿到贷款，这家机构都会介入，对于一个非专业客户或者是没有时间的客户来说很便捷。

怎样管理房贷

　　如果你已经申请了贷款，但又想换一个还款方式，怎么办呢？现在有个方式叫同名转按揭，允许贷款人的贷款在不同的银行间跳来跳去，可以跳到不同的银行去。比如你原来是等额本金，你觉得这种方式不太好，想换成双周供，原来的银行又没有这种方式，你就可以换一家有双周供方式的银行，从而换成此种还款方式。无论你是想管理自己的贷款方案，使其更合适，还是出于融资目的，都可以用转按揭的方式，实现最好的组合。

　　还有一种情况，现在夫妻之间的财产分得越来越清楚了，不像传统上夫妻财产共有。原来的房产可能写丈夫的名字，妻子也无所谓，但是现在不行了，妻子要求房产写自己的名字。怎么办呢？可以通过同名转按揭的方式，把丈夫的房产证拿到房管局花5块钱更换成妻子的名字，同时把丈夫的贷款变更到妻子的名下，不要过户，过户要交1.5%的契税和营业税，作个同名转按揭，换个银行，通过这种方式就可以实现夫妻之间对财产公证的目的。

　　问答

　　问：目前11家银行里哪家银行做消费贷款比较简单？

　　康胜：目前的消费贷款做得比较好的，一个是北京银行，它最大的好处是不需要你出示贷款用途，中国人民银行2001年规定，如果以房子作抵押，必须提供贷款用途。北京银行不需要这个消费用途证明，但是时间可能会长一点。另外是民生银行，可以做60万元以上的大额消费，但是需要消费用途，怎么提供这个用途是很费劲的。关于抵押消费贷款，在做的过程中有一些非常细微的地方会影响贷款的发放，比如消费用途是很重要的一方面，如果没有很合理的消费用途，有些银行是不会提供贷款的。有些银行是可以后补贷款用途，有些银行是手写一个也可以，各家银行有不同的细微差别，银行提供贷款既不能违规，又要把贷款发放下来，这里面的细微之处是很微妙的。

　　问：如果是自己办转按揭，需要什么手续？

　　康胜：假如你是在建设银行做的转按揭，你要把房子卖给一个朋友，这个朋友也在建行申请贷款，银行有可能会受理，但如果是跨行，没有一家银行会受理你自己的申请，你必须要通过类似担保公司去做，如果转按揭，涉及的风险非常大，尤其是对银行风险很大。如果是同行的话，各家银行就有可能会受理你的申请。

　　关于流程，相比买房子做按揭，多了几个环节。首先，银行对买房人的资信状况进行审查，另外要对卖房人的还贷状况进行审查，银行会考虑到你卖房子是不是为了躲债或者是还不起钱，要看你的资金状况。其次，贷款申请下来以后，会涉及两个银行之间资金的划拨，比如我来买你的房子，我在华夏银行做的按揭贷款，你原先在建行做的按揭，你的贷款跨行转按揭，我的贷款发下来以后，要划到你建行的账户上，这就涉及两个银行之间的款项的划拨，方式是多种多样的，在划拨的过程中，尤其是我的下一家银行———华夏银行必须要由担保公司或中介公司来提供担保，否则不会受理。把钱划给另一家银行就叫提前还贷，把你的钱冲掉，要到房管局解除抵押，因为你的房子原先抵押给另一家银行，所以要解除抵押，然后再过户给我，再抵押给下一家银行。手续相对复杂，对银行风险很大，对买卖双方来说，风险也非常大，尤其当两个人是不熟悉的，是缺乏信任的两人，风险更大，一般必须得通过第三方来操作，我建议大家不要在互不认识、互不信任的两个人之间直接进行转按揭，这样风险非常大。

　　问：您说的选择银行根本不可能实现，现在都是开发商指定银行。

　　康胜：购房按揭分成两类，一个是买一手房，一个是买二手房，买一手房的时候可能会开发商指定一家，因为这家银行可能为开发商提供了贷款，是封闭性的，所以可能只能由开发商指定银行。这是目前北京市存在的一个问题，我想现在这个问题会好一些，每个开发商应该都会有两家以上的银行可供选择。如果是二手房，选择的余地要大，比如通过我爱我家作二手房按揭，一般来说选择余地是4至5家，基本可以覆盖到你的不同需求。