尽管房地产公司的上市禁令早在2001年解冻，直到2007年夏天，证监会才为民营房企拨开一条中小板上市的门缝。 

　　6月29日，来自河北的荣盛房地产公司在深圳交易所首发申请获证监会发审委批准，历经3次上会波折，荣盛房地产终于如愿获得IPO资格。和4月27日上市的浙江民营企业广宇集团如出一辙，荣盛进入的也是中小板市场。 


　　6月28日，证监会一位内部人士告诉记者：“证监会鼓励大盘蓝筹回归A股市场，也将进一步支持优质的公司在内地而不是海外上市，这包括民营房地产企业。” 


　　上市指标的松动对房地产企业来说无疑是一道福音，而此前对A股上市不抱希望，数量众多的房地产公司出走香港。 


　　东方不亮西方亮 


　　7月份，SOHO中国、合景泰富都将在香港上市，紧跟其后的还有恒大地产和中远地产。对于这些企业为何舍近求远，中信建投证券房地产分析师张朝晖回答得非常直白，“因为它们上不了A股，至于个中原因，只有证监会最清楚。”包括中信建投在内的多家券商很少承接房地产企业上市承销服务，主要是成功率太低。 


　　“长期以来在A股上市的主要是国有背景的房地产企业，如果连香港股市的大门也关闭，一些规模小的开发商只有在项目完成后转行或者等死。”张朝晖告诉记者。 


　　资本是房地产企业的生命线，而近年来政府在宏观调控中坚定不移地使用紧缩银根、限制上市等金融手段。银河证券房地产分析师丁文告诉记者：“为抑制房地产投资过热，政府长期以来对民营房地产企业紧闭股市大门。” 


　　政策打压的结果是，A股市场100多家地产股中，大多数是国有背景，货真价实的民营企业不超过20家，其中世茂股份和万通地产多家公司还是通过借壳上市挤进A股市场的。“买壳上市不知水深水浅，有条件当然选择首发。”广宇集团老总王鹤鸣在上市后吐露心迹。 


　　4月广宇房地产成为浙江第一家在A股上市的民营房地产企业，而广宇的多位“老乡”绿城和世茂房地产早已经在2006年登陆H股。 


　　2006年以前国内股市持续低迷，几乎失去融资功能，让房地产企业望而却步，去年A股已经进入大牛市，政府也在试图争取将优质公司留在内地，以维持资本市场的繁荣，在这种背景下，国内房地产企业上市之路前景仿佛豁然开朗。 


　　中金公司房地产分析师白宏伟表示：“A股正在对房地产企业恢复吸引力，民营房地产企业海外一边倒的情况会发生改变，未来A股和H股都是可取的。” 


　　骆巧玲律师告诉记者，目前政府对房地产企业在A股上市已经没有严格的限制，民营企业在股市门前徘徊难进，有房地产企业本身的问题。“大部分区域性的房地产企业依靠土地资源生存，断断续续做项目，不能保证永久经营的能力，很难摸到上市的门槛。” 


　　攘外安内的策略 


　　“最近获得消息，监管层正在考虑给房地产企业提供新的融资手段，可能会推出一些新的金融产品。”骆巧玲律师告诉记者。 


　　而此前中国房地产及住宅研究会的副会长顾云昌也向记者表示，“房地产企业需要多元化的融资渠道，应该把公众的钱从房地产实物性投资转向开发领域，让个人投资者也享受房地产开发中的利润。” 


　　业内人士分析，监管层要疏通房地产企业的融资渠道，是对民营房地产企业频频和外资私募基金接触做出反应。 


　　6月19日公布的5月份国房景气指数显示，1—5月全国房地产开发企业资金利用外资222亿元，同比增长89.9%。去年7月份商务部发布10号令以来，政府在一年内密集出台了4个与限制外资投资房地产的文件，而外资的介入有增无减，正是国内房地产企业出现融资瓶颈，境外资本得以乘机涌入。 


　　2006年以前，境外投资者在国内对房地产企业进行股权并购时有出现，上德律师事务所曾做过规模达数亿的境外并购案子，骆巧玲表示：“商务部发出10号令以后，类似的收购案，政府一般会长期搁置，长时间得不到审批，外资最后只能知难而退。” 


　　面对诸多政策限制，来自海外的基金更多通过项目合作渗透到国内房地产企业。5月份，记者在世界不动产俱乐部举办的“开发商和海外投资者的私人聚会上”看到荷兰ING房地产基金的身影，这家基金2006年以来先后与复地集团和龙湖地产联手开发项目。 


　　基强联行执行董事陈泳东博士告诉记者：“房地产企业的资本运作能力还有一个很大的发展空间，与海外基金的接触还在一个初试阶段，国内的房地产企业要实现多元化融资，要进一步改善自我治理的能力。” 


　　业内人士分析，房地产企业利用外资的比重还在进一步扩大，这种情况下政府正在改变压制房地产企业融资的思维，放开民营房地产企业A股上市的通道并不是空穴来风。 


　　H股、A股可以并存 


　　“国内房地产受行政资源制约，还不是完全市场化的行业，美国人看不懂国内房地产企业的运作模式，SOHO中国曾经尝试在纽约上市，最后无功而返。”骆巧玲告诉记者。 


　　事实上，多年来民营房地产企业海外上市，无一例外选择地缘文化接近大陆的香港，从复地股份、世茂房地产、绿城到碧桂园、SOHO中国……H股的内地房地产企业名单越拉越长。 


　　在H股上市法律流程相对简单，效率要高一些，而在A股上市要经过两年时间的审核过程，后续融资也要严格审批，很多缺钱的开发商往往等不及跑去了香港。 


　　而缩紧境外上市的风声越来越紧，6月12日，来自香港媒体的消息称，证监会开始暂停私人企业赴海外上市的审批，国内企业赴香港上市将变得艰难。 


　　来自香港的陈泳东博士告诉记者：“在很长一段时间，H股吸引了国内的地产企业。目前的市场情况是，A股行情看好，一些房地产企业可能对上市环境作一个综合的考量，在对比上市流程和融资额度后，也可能重新考虑在境内上市。” 


　　政策消息扑朔迷离，但从两地股市的比较来看，港交所依然是房地产企业的一个不错选择。“香港股市是一个与国际接轨的市场，进入港交所的内地企业可以直接接触海外资本，也为后期进行多渠道的融资创造了条件。”陈泳东表示。 


　　“考察在H股上市的内地房地产企业，一个共同的特点是在内地进行土地储备愈演愈烈，这是上市带来的业绩压力所在，要求这些企业有持续经营的能力。”骆巧玲告诉记者。 


　　中信证券分析师王德勇（王德勇博客|王德勇新闻）对记者表示：“外管局和商务部对外资投资房地产越掐越紧，在境外上市的企业可能要面对募资的资金如何返回内地的问题。”目前包括富力地产、世茂房地产多家企业正在筹划回归A股。 


　　在H股上市，并不限制其回归A股，事实上如富力、世茂房地产在香港上市后，公司的持久经营能力提高很快，回归A股反而还有优势。