对于以高房价、房价快速大幅度上涨的中国房市的宏观调控，四年来，中央政府一直以来的官方表态是，让房价调控“软着陆”。这个表态和四年来所一直努力而为，充分反映了，自本轮宏观调控以来，中央政府寄希望防止经济大起大落的良苦用心和对房市宏调的信心。

　　然而，事实上，由于各方面的原因，尽管经历了四年漫长的宏观调节，尽管中央政府使用了系列金融工具，使用了系列政策，而高房价等房市宏观调控并未能如中央政府之愿地“软着陆”，并不如不久前国家建设部所说“宏观调控已经达到目的”那样。这是摆在面前的严酷事实，却不知道建设部为什么、凭什么说宏观调控以达成目标？

　　尽管出于良好愿望，可时过四年，“软着陆”让人大失所望。现今对其进行务实地反思，却一直存在着解读上的分歧。

　　一方面，对于投资（投机者）和房产商来说，对“软着陆”的不同解读，就好象对“稳定房价”进行“使房价稳定上涨”解读一样，也让他们产生了很多的高利益回报期望。

　　对于房地产调控实现房价“软着陆”，最直接的解读是，“慢慢地解决房价问题”。其内容自然会是：政府给房价过高过快上涨还留有不短的时间不小的空间。那么，以赢利为目的的投资资金（包括海外基金、热钱和国内投资资金、游资乃至信贷资金等）和房产商，自然不会错失获利机会。

　　政府对宏观政策“软着陆”的表态，给投资者的信号是“慢慢来”。“慢慢来”就是告诉投资者还有房价上涨的时间和空间，消除了投资者的投资风险，自然会吸引资金看好投资机会。既然没有在短时间内房价下降的风险，要实现高获利回报的预期，就必然要促使房价快速、大幅度上涨。而这种上涨又关联地拉升物价，推动通货膨胀。

　　房价上涨因素，在国际上一般都未计入CPI中。也就是说，政府公布的CPI中，并不包括房价变动的因素。可是，在中国，目前的实际情况是，不但不少城市的居民消费品物价上涨远不止3.3%，许多地方的老百姓的感觉是物价上涨速度是在10%以上。全国各地房价上涨不但拉动居民消费品物价上涨，而且拉动了原材料价格上涨并带动各种产品价格上涨，促使企业的人力成本提高，这又循环促升通货膨胀。

　　在中国，对宏观经济与居民生活影响很大的房价上涨因素，在通货膨胀中占比很大。未计入CPI房价变动的实际情况是：不少城市在房地产大量集中井喷上市造成阶段性供大于求、成交下降的情况下，房价却呈现量跌价涨的刚性上涨、不断攀高，大多数在10-30%之间，有些地方甚至更高。这种房价市况，已经从上海、北京、深圳、广州等一线城市向二、三线城市蔓延，并事实性地在县级城市也产生了“蝴蝶效应”。

　　在这种房市情势下，作为以赢利为目的开发商，必然遵循经营法则，争取赚到更多的钱，自然因势对房价进行高房价的定价决策。那些以非自居为目的的购房者，即以投资升值为目的的投资者（尤其投机者），其购买并非满足自居意义上的需求。因此，投资者（尤其投机者）的购买行为，其实仍处于房市的流通环节。在“软着陆”所包含的“房价还在一定时期内继续上涨”的解读的指导下，其赢利动机，必然使得其执行房价高走的“策略”，使得房价在流通环节再次上涨。

　　另一方面，从消费者角度来说，对房价“软着陆”以及宏观调控目的是“稳定房价”的解读结论，自然也会加速消费性购房的步伐。就好象有人把“稳定房价”的政府表态解读成房价稳步上涨一样，对官方舆论“软着陆”的字面解读必然是：政府表态是让高价位、高速度、大幅度的房价慢慢地得到控制。那么，在得到控制之前，房价还是在不小的幅度内继续上涨的。即便按各地不少城市老百姓实际感觉到的房价涨幅在10%-30%之间（有的城市甚至更高。这种高房价市场情势已经从上海、北京、深圳等一类城市向二类城市乃至县级城市蔓延。如最近长沙市房价上涨的公开信息说是10%而不是5%以内。某偏远山区的贫困县县城与2年前每平方米才400多元的房屋所处相同地段且房屋类型相同的房价已涨到了每平方米超过1200多元）的中等城市来分析，即使按所谓房地产均价每平方米3000元来计算，即便只取年10%的涨幅，那么，一年后100平方米的房屋，因房价上涨，仅买房价消费者就要多出3万元，这还不包括因房价上涨带动的税费上涨。这3万元，甚至比中等城市2个人一年的总收入还要多。自然会促使更多的消费者因恐慌房价上涨而提前消费、提前加入购房行列中。这样，又反过来促使需求旺盛、房价上涨……

　　所谓“软着陆”，最直接的解读应该是：房价经过一段时间慢慢“着陆”。其中，自然包含两个含义：一是“着陆”，其意是从上向下；二是要经过一段时间。那么，到底要经过多长时间才能“着陆”呢？

　　在应对复杂的房市问题方面，可以说，中央政府已经接连使用了许多招数，出台了不少政策。可目前谁也无法回避的事实是，四年来，即使从2006年强势宏观调以来算起，可以说时间也不短了，可高房价等房市问题并未“软着陆”，相反却是，房价情况越来越糟，问题越来越严重。越调控情况房价越高，宏观经济情况越危机。国家发改委、央行、国家统计局等一些部门的最近报告或所公布的经济数据，也充分显示出了不容乐观的宏观经济形势。

　　出现这种情况，其原因当然是多方面的，除一些体制性问题、地方政府利益驱动问题、某些不良开发商行为问题、流动性过剩问题、国外热钱进入投机问题、银行资金过多进入房市股市问题、信贷规模膨胀等信贷问题、货币市场问题、消费者恐涨等追捧问题等等之外，政府关于“软着陆”的官方表态，及相关官方舆论传达所产生的与中央政府本意不一致的效果，也是原因之一。

　　联想中国改革开放初期价格改革“软着陆”带来的价格“双轨制”及大规模催生“官倒”、钱权交易腐败的教训，联想上世纪94、95年代的当时在任的朱总理应对房地产等经济过热采取的“硬”政策，才把宏观调控落实，并通过政府的强势手段，化解了亚洲金融危机给中国乃至世界带来更多更大的经济损害……

　　面对目前的宏观经济情势，人民或许可以预测的是，中央政府除了继续采用上调金融机构存款准备金率、加息等手段外，在经过了这么长的时间缓冲（以免造成对中国经济过大的冲击）、房市调控仍不见成效的背景下，应该把“软着陆”“修正”为“硬着陆”了，这样可能才能有效解决高房价等房地产问题，才能解决通货膨胀问题，才能解决宏观经济问题。

　　实际上，有许多理由，也有许多迹象，说明房市调控将由“软着陆”变成“硬着陆”了。

　　几大宏观经济运行机构连续释放信号

　　时至今日，房地产调控仍然呈现胶着状态。国家发改委、社科院连发报告，国家统计局发布经济数据，央行频繁出手，直对房价僵局。

　　有资料显示，一季度，涉及房地产的银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；银行个人按揭贷款(期房预售款转为开发使用)745.45亿元，同比增长73.2%；非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%。不仅国内资金向楼市倾斜，外资也不断加入。国家发改委统计，一季度房地产业利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102.63亿元,同比增长192.5%。有舆论认为，对于过热的房地产市场，应利用市场和政府两只手，通过更强性的宏观调控达到标本兼治的目的。

　　为避免传导价格过度上扬，建设部等部委相继打出了抑制投资性需求的组合拳：从提高房贷按揭首付的比例，到对二手房交易分别于2006年6月1日征收营业税，8月1日征收个税。2006年7月建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》：符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，且购房前需在境内工作、学习时间超过一年。

　　国家税务总局要求从2007年2月1日起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，以“清算制”征收代替以前的“预征制”。其先于2007年1月1日正式实施城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策。

　　其后不久，中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。这是继2004年10月以来的第五次加息，也是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后首次上调银行基准利率。经历5次加息，购房人房贷成本增加25%。然而，这次加息，对于房市为核心的宏观经济问题，尤其流动性问题，并未如人愿。

　　3月29-30日，在深圳召开的中国人民银行2007年金融法制工作会议上，中国人民银行党委委员、副行长刘士余在讲话时指出，金融法律是国家法律体系的重要组成部分，金融立法是保证金融改革的目标和方向，促进金融改革和巩固改革成果，保证金融宏观调控和促进金融创新，提高金融对外开放水平，防范和打击金融犯罪，构建和谐社会，维护国家金融安全的基础。这表明，中国将推进金融法治建设，加大打击金融犯罪力度。

　　4月18日中国新闻网有报道称：国家发改委“警告”房价调而不降，或引出新一轮调控。该报道说，国家发改委在评估一季度房地产市场时发出“警告”，部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快，住房供应结构调整任务十分艰巨，各地各部门要认真抓好国家相关政策的落实，确保房地产宏观调控目标的实现。楼市价格调而不降考验政府智慧，应通过差别按揭利率、加快推行物业税、完善住房保障体系、加快清理目前未上市的土地等措施达到标本兼治的目的。考虑到一季度经济高速增长、物价水平在“警戒线”徘徊、外资加速投资房地产等因素，不排除出台新的紧缩政策。

　　4月19日下午3时，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超，在国务院新闻办举办的新闻发布会上介绍今年一季度国民经济运行情况时公布说：2007年一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%，（3月份同比上涨3.3%，环比下降0.3%），涨幅比上年同期上升1.5个百分点。房地产开发投资3544亿元，同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。住宅完成投资2462亿元，增长30.4%，加快7.3个百分点。国内生产总值50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点，果然超过了11%。李晓超指出，中国经济运行存在偏快转向过热的风险。

　　根据央行在今年年初的规划，今年通货膨胀控制上限为3%，这被市场认为是不可越雷池一步的警戒线。今年2月，CPI增速达到2.7%，央行在3月果然如预期的果断出手加息。从理论上而言，3月CPI上升3.3%将足以引起央行的高度重视，从而再次启动加息。

　　央行的《金融时报》4月14日在头版显著位置报道称，调控方面的压力仍然显现，央行仍有可能继续通过存款准备金等手段回收流动性，“年内也不排除加息的可能性”。这已是央行在短短半个月内第三次在头版发表重头文章为加息造势，并且措辞一次比一次强烈，从第一次的“仍有加息空间”到“央行或许今后会适时加息”，再到“年内不排除加息”。这就意味着，中国今年的货币政策目的是收紧流动性为主，将会继续采用紧缩银根的政策来对以房地产为主投资过热进行调控。

　　4月底，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写的最新一份报告《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》认为，中国经济趋向过热的原因在于房地产和出口过度增长，不断增大的过剩流动性主要集中在房地产领域等。建议政府大幅度调整房地产发展政策，中央和地方都要放弃把房地产作为支柱产业的提法，彻底改变房地产依赖型的经济模式。在发展政策上改变“房地产偏好”，还房地产业的本原，即民生性产业。房地产长期过度增长带来房价过快增长，引起民怨，而且对产业升级、城市化及收入差距扩大等方面负作用很大。

　　国家发改委宏观经济研究院的报告建议中央政府出重手调控房地产市场，应对房地产发展采取适度抑制的宏观政策，尽快征收物业税；对房地产商征收暴利税或空置税；促进住房供给释放，提高居民住房转让所得的税率，由目前的20%提高到50%；取消期房(预售屋)销售制度，改为现房销售制度，对居民购买第二套以上的住房采取抑制性金融政策。国家发改委的这份报告一出来，立即引起了强烈反响。

　　尽管各方的争论尚未形成最终的定论，而国家发改委终究是主导国家宏观经济政策和运营的重要部门，因此，公开发布的关于“放弃把房地产作为支柱产业的提法”建议，不排除会影响到国家宏观经济政策的可能，也不排除是国家宏观经济政策调整的前兆。据悉，有媒体披露，在“上海市国民经济和社会发展第11个五年规划”中，房地产业淡出了支柱产业席位。上海有关报告也充分显示，房价调控即将面临“硬着陆”。

　　国家发改委宏观经济研究院报告中关于取消期房(预售屋)销售制度、改为现房销售制度的建议，也会对房地产企业生存、发展乃至生存及整个房市发展产生不小的影响。与此相呼应的是，央行也将对预收款管理采取强势行动。

　　其实，在就我国房地产市场基本情况进行认真分析、全面剖析房地产金融基本情况的前提下，在以前发布的中国房地产金融报告中，中国人民银行也曾提出过“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的政策建议，在社会上引起了很大的反响。

　　重提取消期房(预售屋)销售制度，对预收款管理采取强势行动，也释放了房价调控即将面临“硬着陆”的信号。

　　早在4月20日，有媒体报道称，中国人民银行在2007年4月出版的《中国房地产金融报告》中提出，要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，可以考虑对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等。在此前的4月16日，也有媒体报道称，央行、银监会和建设部正在制定关于楼盘预售款专项管理的新监管政策，北京的相关文件最快一个月内出台。报道称，该政策以楼盘为单位逐一设立楼盘预售款专户为核心内容，即在该监管框架下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止，开发商就不能挪用预售回笼资金开发新楼盘了。北京市已经确定的框架是，开发商要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨该账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。

　　中国人民银行4月29日上午11：30发布公告宣布，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，决定从2007年5月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是中国央行年内第四次上调存款准备金率，至此商业银行存款准备金率已经达到11%，也是一年来央行从去年6月份开始的连续7次上调存款准备金率。此外，中国政府自从2006年年初以来已三次加息，最近一次加息27个基点、以及将存款准备金率上调50个基点的决定分别于3月份及4月16日开始生效。此举显示了中国的宏观调控并不是象有人所说的已达到目的，相反更表现为央行对中国宏观经济过热、各地实际物价正快速大幅上涨等问题的担忧。此前，中国央行行长周小川称，目前解决流动性过剩问题和应对潜在通货膨胀大大增加了中央银行金融宏观调控的难度。周小川的讲话显示，当前除了解决过剩的流动性，应对潜在的通货膨胀同样依旧是央行调控的目标。

　　“五一”长假刚结束后的5月9日，就有消息称，在人民币汇率屡创新高的同时（5月8日破7.7关口），为加强对外汇信贷的宏观调控，央行将于5月15日上调外汇存款准备金率至5％。而且，央行《关于提高外汇存款准备金率的通知》已经下发至各银行。专家指出，此举将有利于缓解人民币升值压力，同时将与同日进行上调的存款类金融机构人民币存款准备金率配合，进一步回收银行体系的流动性。

　　这些充分说明，中国的宏观调控并不是已达到目的，相反更表现为央行对中国宏观经济过热、各地实际物价正快速大幅上涨等问题的担忧。此前，中国央行行长周小川称，目前解决流动性过剩问题和应对潜在通货膨胀大大增加了中央银行金融宏观调控的难度。周小川的讲话显示，当前除了解决过剩的流动性，应对潜在的通货膨胀同样依旧是央行调控的目标。无疑，央行将继续执行稳健的货币政策，综合运用多种工具加强银行体系流动性管理，保持流动性水平基本适度，防止货币信贷过快增长，引导金融机构优化信贷结构，促进国民经济又好又快发展。因此，在央行可能还将继续加息、提高存款准备金率的同时，不排除取消利息税乃至针对房地产金融领域进行强力专项治理的可能。

　　2007年5月9日，中国银行属下的《金融时报》发表记者文章称“新一轮宏观调控箭在弦上”。文章称，5月15日，央行将再次上调存款准备金率，使社会各方对加息的猜测有了回应。无论从哪个角度对数据的分析，无外乎说明我国经济运行中一直存在的问题，包括贸易顺差过大、流动性过剩等并没有得到很好地解决，我国经济运行在过热的边缘，通胀的压力依然不小……事实上，无论今年二季度经济数据是否再创新高，经济高位运行基本态势已经明朗。在这种预期下，国家下一步的宏观调控力度成为人们关注的焦点。

　　在此关键时期，国家层面传出的讯号表明，政府将对贸易顺差和流动性过剩问题采取提高准备金率、降低和取消相关行业出口退税、财政部发行特别国债等各种综合措施，抑制一季度经济数据反映出的经济运行偏快问题。可见，新宏观调控“组合拳”已经在酝酿之中，蓄势待发。

　　提高存款准备金率只是金融宏观调控政策的一部分，对于其他方面调控措施的出台，市场的预期在不断增强。目前中国经济运行在过热边缘，通货膨胀压力依然不小，各种迹象在预示着新一轮的宏观调控大幕即将拉开。

　　新华网北京5月13日电报道，《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO．4》近日由社会科学文献出版社出版，报告指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款。

　　舆论认为，防止资产进一步泡沫化，央行今年可能再加息三次。

　　我们或许可以这么发问，央行上调存款准备金率后还有多少空间上调？如果空间不多了，如果上调后效果仍不理想，最近一次上调则可能成为“软着陆”变成“硬着陆”前的上调，成为“软着陆”变成“硬着陆”前的信号。

　　在则，也可做这样的预判，房价继续高位运行、大幅度上涨、房地产过热为核心宏观经济的过热不能降温等等，恰可能成为促使中央政府将“软着陆”政府态度变成“硬着陆”的催化剂，此次存款准备金率上调可能成为促使中央政府将“软着陆”政府态度变成“硬着陆”的点火引线。

　　行政调控日趋强硬

　　关于房价，有舆论认为，贪腐是助推房价疯狂上涨的一个重要原因。这些，中央政府已经认识到。

　　中央政府知道，在目前宏观调控难以对房市产生有效效果的诸多因素中，一些地方政府和一些“不良”开发商联手操纵房市，一些地方官员与房地产商之间的亲密关系，成为中央宏观调控房市的重大障碍。于是，以维持社会稳定为基础的不断强硬的行政治理正在推进。

　　从2006年开始，一场涉及面很广的房地产领域反腐风暴从上海开始在全国拉开帷幕。

　　从4月下旬起，一场为期一年的房地产市场秩序专项整治行动，将在八部门的联合部署下全面展开。建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、工商总局八部门联手，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。全面清理在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目。

　　此次有史以来对房地产领域最大规模的行政治理行动，将覆盖房地产业的所有领域。这是继2006年国家建设部、国家发改委、国家工商总局三部委发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》和发布要求各地政府采取有效措施整顿房地产市场、将严肃查处审批土地和房产开发中的官商勾结行为的“国六条”和“九部委15条意见”之后，中央政府再次对专项整治房地产交易秩序出的更重一拳。这即将开始的新一轮的房地产交易秩序专项整治，说明了中央政府频繁出手行政治理房市的态度，今年落实调控政策、强化调控效果的意图。

　　与去年由建设部、发改委、工商总局三部委牵头开展的房地产交易秩序专项整治工作不同，这次的专项整治涉及到八大部委，目标是各负其责，协调配合，做好整顿秩序的工作。特别地，这次行动中，加入了审计署和监察部，建立案件线索移送制度，与检察等司法机关配合，代表着房地产市场秩序整治将与房地产反腐工作结合起来，将行政治理和司法手段相结合，严厉打击房地产领域的违法、违规行为，严厉打击政府官员、企业、个人在房地产领域的经济犯罪。

　　另外，“五一”长假刚过，《中国房地产报》的一篇关于国土资源部人事变动的报道，5月9日在各大网站转发，引起了房地产业界的高度关注。该报道称，4月27日，国土资源部以转发新华社快讯的形式，对外公布了十届全国人大常委会二十七次会议表决通过的一项任免案。此前两天的4月25日，国土资源部党组任命了沈阳、济南、南京、武汉、广州、成都、西安等7个国家土地督察分局的局长。加上去年底任命的北京局、上海局局长，至此，9个区域的国家土地督察局局长已全部到任。此次任命极大地显现了“中央权威”。在9位局长（含去年底任命的北京局、上海局局长）中，除了济南局局长李永杰此前任吉林省省国土资源厅副厅长，属于地方官员外，其余8位全部从国土部下派地方局。表明未来土地监督工作，强化权力，维护中央权威，强调不受地方政府的约束，重在自上而下的执法的权威性，并有利于对地方督察工作的控制。

　　在任命7位土地督察局局长的当天，最高人民检察院召开电视电话会议，要求严查土地管理中的贪污腐败行为。

　　据了解，未来各地督察局的工作重点之一是，监督省级和计划单列市人民政府执行国家土地调控政策的情况。对地方政府是否按国家宏观调控的政策供地、国家出台的政策法令在地方的执行情况和效果进行调研……种种迹象表明，很快会安排一次由土地督察机构领衔的全国性土地大督察。

　　不难预见的是，不但土地政策将日趋严格，而且会严查土地案件。我曾经在接受媒体采访时说过，地方政府资源和金融资源是房地产开发商最重要的两个资源。而在地方政府资源中，土地资源是主要内容之一。在八部门联打的总布局下，随着全国性土地大督察开始，将有一批曾被地方政府保护或隐瞒的案件被查取，那些地方政府按国家宏观调控的政策供地和国家出台的政策法令在地方执行不利的情况也将被“治理”。

　　在结合自去年以来的地方政府换届，不少官员被调动异地任职，一些地方政府的原有官僚体系和行政关系网络被打破，为强硬出手行政调控奠定了基础。

　　只是，不知道为什么建设部的表现常令民众大跌眼镜，不但朝令夕改，而且居然在如此严重的宏观经济背景下放言说“宏观调控以达成目标”。与房地产开发商很密切的建筑商，是房地产建设中的一个重要因素，不少钱权交易的贪腐案件是发生在建筑行业。因此，中央政府的行政调控，建设部，应该大有作为。

　　新华网北京5月11日发表文章称，中共中央纪委副书记张惠新在接受新华社记者专访时，介绍了2007年查办案件的重点。张惠新说，中纪委将严查低价出让土地获利案件。根据当前形势，按照中央部署，中央纪委第七次全会明确要求：坚决查办党员领导干部滥用职权、贪污贿赂、腐化堕落、失职渎职的案件，利用人事权、司法权、审批权、行政执法权谋取私利的案件。严厉查办官商勾结、权钱交易的案件，特别是违规发放、核销贷款的案件，在政府投资项目中搞虚假招标投标的案件，非法批地、低价出让土地或擅自变更规划获取利益的案件，违规审批探矿权和采矿权、参与矿产开发的案件，在企业重组改制中隐匿、私分、转移、贱卖国有资产的案件。继续配合治理商业贿赂专项工作，认真查办发生在重点领域的商业贿赂案件。