“中国房地产市场什么时候是拐点呢？2015年。”

　　4月17日，北京亮马河饭店，地产界精英荟萃，而哈继铭却给一路走高的房价泼了一盆冷水。

　　“2010年的时候中国的主要储蓄者比例会达到高峰，之后将会小幅下降，到2015年之后将大幅下降。”此间，以中国国际金融有限公司首席经济学家身份出席某论坛的哈继铭在接受中国经济时报记者采访时表示，随着社会储蓄率的下降，中国进入老龄化社会，房地产市场的拐点也将在2015年出现。

　　“因为那个时候中国人口结构将出现明显的变化，绝对房价在某些地方也可能出现下降。”哈继铭说。同时，哈预测，房价的波动甚至可能出现在此前的2010年-2015年之间。

　　“买什么都不如将资产分散”

　　“我前年说的是买房不如租房，去年说的是买房不如买房地产股，今天我要说买什么都不如将资产分散。”哈继铭提醒普通投资者，“要尽可能地把自己的资金分散，不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里，那样风险就会更大。”

　　当天，面对来自全国各地的地产商们，哈继铭做了《人口结构主宰房价》的主题演讲，让他们切实感受到了一种紧迫感、危机感。

　　“对于房地产行业以及房价的判断，离不开对宏观经济的研究。”哈继铭认为，中国经济的增长主要是两大支柱在推动：一个是城市化进程；另外一个就是人口结构。无论是中国、日本，还是美国、德国，许多国家都有一个现象——在某一个时段出生的人口特别多(比如说战后)，这就是所谓的婴儿潮时期。

　　哈继铭说，一个国家的人口结构的现状是由过去的出生率决定的。日本在40年代二战后，出生率非常高，大约是千分之三十三的出生率，随着经济的发展，出生率逐渐下降，到了90年代的时候出生率就是千分之十都不到。人口结构的变化给日本带来的影响就是，在上个世纪60—80年代，无论是日本地价还是股价都出现了大幅上升，地价翻了好几倍，股价在22年当中涨了29倍，但是到了90年代，随着储蓄的比例开始下降，资产价格泡沫随之破灭。

　　哈继铭就中日两国人口结构的变化做了对比分析，他认为两者具有相似之处。中国在朝鲜战争结束后进入一个和平时期，出生率很高，政府甚至鼓励多生孩子，中国的出生率在高位差不多维持了20年的时间，三年灾害期间曾出现波动，后来又反弹了，出生率一度在千分之四十到四十五左右，但到了70年代末、80年代初，中国实行计划生育政策，出生率急剧下降，现在大概是在1%也就是千分之十左右。“这种出生率的变化会使得一个社会的抚养率发生明显的变化。”而这又影响到人们的储蓄。

　　一个社会工作年龄段高、抚养率低的时候，储蓄率是很高的，因为工作年龄段的人要为老人、孩子储蓄，使得银行存款利率、资本市场的利率比较低，因此他们肯定要追求其他的资产来实现保值甚至增值。日本当初主要的储蓄者就是35-54岁的人，在社会当中的占比，上个世纪从60年代一直到70年代不断地上升，80年代也上升，与此同时，家庭储蓄也在不断上升，达到23%。

　　中国非常类似，主要储蓄者比例也在上升，35-54岁的人很多人都是出生在中国的婴儿潮时期，也就是上个世纪50—70年代出生的人，现在都步入了中年，收入水平是他们一生当中最高的。但是随着中国2015年之后进入老龄化社会，资产价格将面临巨大的下降压力。

　　“这是一个很简单的道理，他们在购买时父辈没有留给他们很多资产，所以他们的下一代很难在当时那么高的价位从他们的父辈手中把资产接过来，必须降价。”在分析日本资产价格泡沫的原因时，哈继铭表示。

　　“随着中国主要储蓄者比例的上升，我们的房价也在上升，就是现在我们看到的现象，和日本当初有很大的相似性，但是人们不禁要问，如果这是日本的拐点，中国什么时候是拐点呢？2015年！给我们留下的时间并不多。”哈继铭说。中国的主要储蓄者比例将在2010年达到顶峰，在32%左右，这个比当时的日本30%还要高两个百分点，之后将会小幅下降，到2015年之后将大幅下降，“那个时候我相信资产价格上涨的速度不会像现在这么快，资产价格将面临下降的压力。”

　　谈到未来房价，哈继铭设身处地表示：“设想如果我们现在的兄弟姐妹中父母没有留下资产，到市场上买房房价不可能不涨，但是将来是两对老夫妻把房子传给一对小夫妻(孩子)的话，他肯定会卖出一个，未来小户型面临的压力会更大。”

　　房地产还有3-5年黄金时期

　　值得关注的是，4月17日，也就是哈继铭作上述表示的同一天，国家发改委公布了一季度房地产市场运行情况的报告(下称报告)“警告”说：部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快，住房供应结构调整任务十分艰巨。

　　报告显示，今年1—3月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，其中，3月份新建商品住房销售价格同比上涨6%，涨幅比上月提高0.1个百分点，而以北京、深圳为代表的中心城市房价继续高位增长，涨幅在10%左右。

　　特别值得一提的是，上述报告同时显示，一季度全国房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅比去年同期加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点，房地产投资出现了调控以来的反弹。

　　“我估计北京、深圳和广州等一线城市房价进一步上涨的可能性还很大，主要的原因还是我们‘钱’太多——货币流动性太强了，所以我们看到所有以人民币计价的资产，都在上涨，房价、股票不用说了，包括中国的艺术品也在上涨。所以，在这样一种情况下，就好像是水涨船高，很难想象上涨的趋势会很快地停下来。”北京科技大学教授赵晓对记者说。

　　赵晓坦称，一线城市住房具有“龙头性”的影响。备受关注的上海房价也在经过一段时间回调之后趋稳。“一线城市房价未来回调或者下降的可能性现在还看不到，能够做到的比较好的局面，就是房价不要上涨得太快。”

　　事实上，近年来我国房价基本上是一片涨声。对于何时房地产市场将呈现拐点房价下降，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中国经济时报记者采访时表示“很难回答”。

　　“房价是由供求关系决定的，每个城市的供求关系都不一样，地方政府的供应量多大，土地开发量和楼盘的供应量多大，这种供求关系如何等等，影响房价的因素非常复杂。”顾云昌半开玩笑地说，连格林斯潘都不知道利率的平衡点在哪里，谁又能知道楼市的拐点究竟何时会出现呢？不过，顾云昌表示，房地产周期是和经济周期联系在一起的，什么时候房地产市场供大于求，什么时候就会出现拐点。

　　顾云昌显然也注意到了2010年将是我国人口红利的一个转折点。“现在我们的城市化率是43%，城市化进程在2020年能不能结束现在很难说，预测2010年或者2015年房价，太远。”顾云昌说，“从美国、英国以及德国等国外房地产市场的发展历史来看，过去50年房价都是涨的，尽管中间有高有低，涨得有快有慢，可能也有两年下降，但总体趋势都是往上走的。”

　　按照哈继铭的说法，房地产剩下的黄金岁月已经不多，“还有5-8年的时间”。而赵晓则认为：“在我们可预见到的将来，一年、两年，具体地说在2008年之前，或者更长一点3年之内，很难看到房价出现下降。”不难发现，未来3-5年，对于地产商来说，仍将是淘金的较好时期。

　　北京高档房有价无市

　　曾经炙手可热的北京高档房市场正遭遇寒流。

　　近日，来自国际物业顾问公司戴德梁行的第一季度报告显示：北京商品房交易大幅缩水。而高档住宅更是遭遇了这场寒流的巨大冲击，据《楼市》市场研究部统计，京城3月九成高档住宅成交为零。高档住宅“有价无市”的特征更加明显。

　　楼市新趋势：供求同步锐减

　　戴德梁行近日发布的第一季度报告显示，今年头两个月，北京市完成房地产开发投资145.8亿元，比去年同期增长21%，其中，住宅建设投资85.8亿元，同比增长40.2%。虽然房地产投资有所增长，但由于去年国六条及其相关意见、调控细则的出台，北京新开工面积下降幅度较大。今年头两个月，全市商品房开工面积仅为233.2万平方米，同比下降40.7%；商品住宅新开工面积为129.3万平方米，同比减少45.2%。

　　另据戴德梁行统计，今年1-2月份，北京市获批预售许可证的住宅项目共49个，获批预售面积140.5万平方米，比去年同期减少了42.3%。与去年12月份相比，今年1、2月份持续锐减，获批预售面积分别比上月减少了62.4%和52.2%。

　　同样锐减的还有商品房交易量。今年一季度头两个月，北京商品住宅预售登记面积分别为121.7万平方米和68万平方米，总计189.7万平方米，同比减少了29.4%。今年1月与去年12月相比较降低了25.2%，而2月份则持续降低了44.2%。全市商品住宅交易量缩水较大。

　　虽然交易缩水严重，但这似乎并不妨碍北京房价持续上涨的势头。国家发改委最近公布的报告显示，今年一季度，北京房价依然处于领涨地位，同比涨幅高达9.9%，位居全国房价涨幅榜三甲之列。

　　戴德梁行同期监测的新盘情况显示，统计期内，除位于通州、大兴的阿尔法和世嘉博客房价较低，开盘均价分别在5300元-6000元外，其余14个新盘开盘价基本都在10000元以上，价格涨幅明显，该统计期内新盘均价已高达13790元／平方米。其中，香邑山、波菲特行政公寓、US联邦公寓以及世华国际中心等新盘开盘均价均已突破20000元关口。

　　九成高档住宅项目零成交

　　《楼市》市场研究部对京城各热点板块价格在10000元／平方米以上的高档住宅预售签约情况做了专门的跟踪调查和统计，该统计显示，今年3月，全市高档房市场整体成交行情几乎全线下挫，月度平均成交仅一套。火热的高档房市场在全国两会闭幕后普遍面临成交量跌停的销售困境，南部万元以上高档住宅成交量亦首次交了白卷，创下了近几年来单月最大跌幅，相比持续上行的售价指数，高档房市场“有价无市”的特征更加明显。

　　来自北京市房地产交易网的数据显示，一些曾经月度销售达到几十套甚至上百套的高档住宅项目3月份都交了白卷。如都市心屿1月份成交113套，2月份成交降为5套，3月份的成交量(截至3月21日)进一步下降到零套；官苑8号1月份成交了38套，2月成交仅为7套，而3月份的成交量(同样截至3月21日)同样是零套。《楼市》市场研究部统计，九成高档住宅项目3月份成交量均为零套，经营惨淡。

　　分地区来看，东部板块10000元／平方米以上的高档住宅月平均成交3套，销售业绩居全市各板块之冠，但仍难掩盖其颓势。春节后京城高档房项目普遍调价，导致上涨幅度异常迅猛。该统计期内，京城东部高档房销售明显转冷，跌幅高达75%，整体成交量盘面几乎全线下挫，呈现普跌之势。

　　西部板块的主语城、立方庭，南部板块的朱雀门、丽水莲花、北京上舍，北部板块的主场、北京香颂以及保利金泉广场等在上述统计期内也都没有卖出房子。同时，《楼市》统计资料表明，3月份全市别墅成交也仅6套。

　　此外值得关注的是，同期，中高档住宅租赁价格也出现了整体下降的趋势。据链家地产统计资料显示，北京市3月份中高档住宅平均租赁价格为4083元／月，相比去年3月的4190元／月，同比下降了2.6%，其中三居室租赁价格同比降幅最大，为3%。

　　戴德梁行报告指出，本季度高档住宅处于销售淡季，部分开发商存在观望情绪，市场供应处于低谷，究其原因，乃是政府“限外”及“上调贷款利率”等宏观调控措施出台，对市场产生一定影响，并最终导致了本季度高档住宅成交量大幅缩水。