我眼中的房地产业……

　　几年前，房地产这行业非常火爆的时候，人人都渴望从事这一赚钱的行业，我也随着大流，学习了房地产专业……

　　唉！可是毕业出来却遇到了房地产业的周期性的低谷，虽然房地产还是有利可图的，但是跟我们这种处在金字塔最低层的人来说，只是杯水车薪，国家不断地对这一行业的调控。银行贷款利息也越来越高——所以很多懂行的人，现在已经去做股票、基金了，这些短期就能见到回报的，比起房地产五年的二手转让期要快的多，所以今年不少人已经开始涉及股票，听说我国今年新增炒股者有6、7百万呢！去年的牛市让谁不心动呢？呵呵……我实习的房地产公司也算是有一级开发资质的公司，一次偶然的机会了解到：最大的那个BOSS，已经把所有精力都投入到了餐饮业和采矿业去了。可见房地产的利润也在不断地缩小……行业也越来越难做了，呵呵……

　　房地产业是国民经济的支柱产业，全国有5%以上的人口是从事与其有密切联系的行业的。影响着国家行业的方方面面，中央+当地政府+开发商这三角共同分享着这块大蛋糕！房价为什么会这么高，开发商是个原因，国家和政府也脱不了关系，想想国家这么多的税，开发商只不过把这一切都转嫁给了我们消费者，虽然政府偶然会有两个微小的声音替我们说说话，可是大部分的官员也是无动于衷，毕竟房地产税收可是政府的一项重大的收入来源！房地产业一般分两个部门，一个是负责工程的，一个是负责销售的。

　　我从事的就是后者，下面我来说说关于房地产销售中的猫腻，想买房人的可以看看哦！呵呵……

　　虽然说是说房地产业利润不大了，可是具我了解，现在最起码开发商赚的毛利润可以达到30~40%以上呢！我没事就在我们公司的内务部混，里面有一哥们跟我挺谈的来了，房地产折扣想必大家都知道，一般大型的房地产公司口头上表示是没有折扣的，可是你要是真正想买时，99折是最基本的，98折~97折也是可以的。一般一次性付款也多多少少会增加折扣的。你要是NB，认识这什么影响大的人，这个折扣就比较大了，可以达到95折以上呢！

　　把我亲身体验的一件特别的事，跟大家讲一下，就是你如果跟那个大人物不怎么熟，我奉劝你最好还是从最基层问起，先问问销售员他的折扣多少，再问问部门经理的，最后在问问你的那位大人物吧。因为事情是这样的：有一人来我们这买房子，也是真的想买，他问问了我们这的销售员，有没有折扣，我们的销售员口风比较紧，没有跟他谈折扣的问题，所以他就说他认识我们这的老总，就亲自去找了我们的老总，最后老总给他的折扣是2万。他还屁颠颠的，以为赚了，呵呵……销售员在背后都在笑他，关系太淡了吧？！2万在我们这里最多算个99折，我们的部门经理给个折扣都比这高。唉！……这就叫猫腻！还有最吓人的呢！ 我问了那个内务的哥们，他所接手的最大折扣是多少时，吓死俺了，是对折！知道为什么个人集资建房的价格会比市场上便宜一半了吧？呵呵……但是你还要想想，他们出一期报纸的广告或者是其它媒体的宣传，少则几万，多则上百万呢！这东西我也讲不清呀！呵呵……

　　房地产销售人员一般对你的来访都是比较热情的，因为她们能从中拿销售提成，一套的房子的提成是在万分０。８到千分之１。２～不等，根据具体情况而定，一般最贵的房了提成比就少点。如果你想买房子，开盘那阵子买是最好，第一：他的价格便宜，因为每个开发商都知道怎么样来以低价格来吸引客户的，从而为后期开盘的房子积累人气。第二：如果你在开盘时买，好的楼层和户型你也是能让你多方面选择的。可能开盘时买最不好的事情就是等待入住的时间会比较长，有时等个二三年是很正常的！呵呵……要急着结婚的朋友最好买现房，因为买期房的话，小孩子都可能生出来了，可你们还没有搬进去住呢！

　　要是没能买到自己中意的户型，你可以要求销售员帮你注意后期有没有人付了订金没有真正买下来的房子，如果有人退了，你去买，你是一种幸运哦！还有就是有的销售员总是打着某某房源紧张，希望你早点下定时，你也得注意了，有时这是个假象，是希望你早点购买，有时这也是正确的，因为好的户型好的楼层是有很多人抢的，这点你要好好分析，你可以看一下他们的销控表，上面相同类型的户型是不是都快没了，如果是，抓紧时间吧！跟你们说个简单的例子：我们这有一台湾人先买了一个好户型，可是因为政府方面的问题吧，最后还是退了下来，这一户型非常好卖，所有人都知道，所以每个销售人员都打电话给她们的意向客户，急着叫他们买，呵呵……最后真演变成了抢！所以有的时候急着下定是必要的！中意的房子就快点买吧！

　　买房时还要注意的几点，我给大家罗列出来，有兴趣的话看看吧：

　　１、买房时注意容积率、得房率、和绿化率，这三个指标非常重要。物业管理也很重要！

　　２、买房时也要注意小区的规模，太大的小区不易管理，小区内容易发生盗窃案，一般小区户数不超过５００户最好。

　　３、买房时注意周边的规划和配套，不要你刚搬了进去，边上就在搞什么高架桥啦、化工厂啦、和什么红灯区啦。一般成熟的社区配套比较全了，你买房子最好问问这个小区所处的学区，最好买房之前在附近多走走，超市，银行，幼儿园、菜市场等等相关配套设施。

　　４、平时个人信誉要好，你要是贷款买房的话，个人信誉也是很你影响你的，久费的手机卡赶快去还掉钱，注销掉吧！因为不光房价是可以打折，就连银行贷款利率都可以打折的！你表现良好的话，可以优惠到85折呢！

　　5、买房时可以的话，能去看看实际的毛坯房最好，感受一下的户型的通风，阳光，管道布置和施工质量等。要不当你拿到钥匙时，一看客厅这横出来一道梁，那多出个什么东东的，到时再去找人就迟了！

　　6、如果你们当地有什么政府办的房地产监督网站，最好先查查上面的销控信息，防止开发商捂盘销售的情况，如果出现了，他们不能给你合理解释的话，你可以到当地监管部门投诉，如果用上媒体宣传就更牛了，我们这不有一客户，把媒体都找来了，最后老板还是卖了！还打了折……希望不要影响公司的形象。呵呵……这世界就是这样，你硬他就弱，你弱他就强！

　　7、签定合同前，最好找销售人员要份《合同范本》在家好好看看，看看上面有没有什么霸五条款和什么猫腻的！签的时候也要注意了，开发商的附加条款要一个个问清楚，省得后来麻烦。要是能加一些对自己有利的附加条款最好了！自己的权益能够能到保障！呵呵……

　　8、还有就是买房后要交的税，契税是最重要的，一般收总价的1。5%，超过140平方米的话是3%，它特别的地方，就是在转手时，看的注册时间就是以它为准！早点办，好转手！呵呵……

　　物业维修基金也很重要，多层比较便宜，小高层和高层较贵点，而且分摊的物业费用也比较高，维修基金一般在房价的1%~5%

　　具体情况具体对待……

　　呵呵……说的也太多了，我也想不出还得说些什么了，等想到了再说吧。

　　也希望同行们能多多给予一点经验！谢谢……